南京第四代住宅，陣營還在壯大！

今年6月，隨著《關(guān)于支持我市住宅品質(zhì)改善提升優(yōu)化規(guī)劃服務(wù)管理若干措施的通知》發(fā)布，南京正式拉開第四代住宅的序幕。

政策支持下，中海江南玖序、悅著九章等爆改規(guī)劃；中天美好東山G17拿地一周火速出方案……南京豪宅新物種，正加速在河西、江寧、江北、城東等板塊落地！

今天，跟著銳評君一起看看南京第四代住宅是如何卷出新天際的。

河西

豪宅+第四代住宅，今年，河西新盤進(jìn)化至next level。中海江南玖序、招商金陵序等，已對產(chǎn)品進(jìn)行了硬核劇透。

中海江南玖序：墅廳+四代宅

中海江南玖序位于河西青奧濱江，北側(cè)是在售的偉星長江之歌。項(xiàng)目共計(jì)10棟23-24層住宅，打造了建面約200、270、280m2大平層；建面約275、305m2墅廳大平層以及建面約400m2墅廳復(fù)式。

在南京版第四代住宅浮出水面之前，中海江南玖序就已為人先，創(chuàng)新打造「墅廳大平層」，部分戶型客廳為6.6米挑高設(shè)計(jì)。

吃透第四代住宅相關(guān)政策，中海江南玖序第一時(shí)間調(diào)整規(guī)劃，戶戶增加露臺花園，洄游大露臺最大開間約12米；從效果圖來看，不同戶型、功能區(qū)的露臺錯(cuò)位分布，且造型和材質(zhì)進(jìn)行了差異化使用，顏值和質(zhì)感兼?zhèn)洹?/p>

以建面約305㎡墅廳戶型為例，這款戶型做了約6.6米挑高客廳，露臺設(shè)置在與客廳相連的東側(cè)，立面一下立體起來，并巧妙為室內(nèi)空間和采光擴(kuò)容。

樣板間實(shí)景圖↓

當(dāng)然，首創(chuàng)河西墅廳+第四代住宅之外，中海江南玖序還有很多看點(diǎn)，比如：

住宅呈圍合式布局，開辟出南北縱向約200米的超大中庭；局部約6.75米首層架空，將庭院景觀與架空層無界融合；引入雕塑、綠植等格調(diào)景觀，營造高階酒店的度假感；交付標(biāo)準(zhǔn)上，項(xiàng)目為精裝修科技住宅，真正實(shí)現(xiàn)內(nèi)外兼修。

招商金陵序：四代宅+部分稀缺10層洋房

招商金陵序位于河西中新江東片區(qū)，緊挨著建鄴萬達(dá)。項(xiàng)目共打造7棟住宅，為4棟22-24層高層和3棟10層洋房。在高層、小高層頻出的河西，10層洋房有多稀缺，不言而喻。

目前，金陵序已對外公開展廳，產(chǎn)品亮點(diǎn)，銳評君為大家匯總?cè)缦拢?/p>

① 主力戶型建面約150、175、220㎡，是總價(jià)段更為友好接地氣的戶型定位，室內(nèi)搭載恒溫、恒濕、恒氧等八恒科技系統(tǒng)。其中，洋房均為建面約220㎡4房3衛(wèi)設(shè)計(jì)，在河西200+㎡戶型中辨識度很高；

② 第四代住宅，實(shí)際使用率近100%。金陵序的每戶都有錯(cuò)層露臺，得益于LDKBG一體化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)露臺、陽臺、飄窗的超高贈(zèng)送，實(shí)際使用率近100%。搭配超大窗墻比的公建化立面，刷新區(qū)域改善住宅顏值；

③下沉式會(huì)所+架空層泛會(huì)所，金陵序的7棟住宅均為首層架空設(shè)計(jì)，打造全齡段共享社交會(huì)客廳，另外社區(qū)配備約1700㎡下沉?xí)?/strong>，涵蓋游泳、SPA、私宴、健身等多樣化功能。

據(jù)悉，項(xiàng)目最快本月公開實(shí)景示范區(qū)，并很快首開。

中建合璽東方：全首層架空+四代宅

搭乘第四代住宅的政策東風(fēng)，河西中的中建合璽東方也變更了規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃有5棟18-23層住宅，主力戶型為188、235、268㎡全四房兩廳三衛(wèi)。

規(guī)劃升級后，中建合璽東方由原先的2棟首層架空，變成5棟住宅棟棟首層架空；增加挑空+露臺設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)戶戶有露臺；此外，局部樓棟屋頂構(gòu)架、建筑高度等也有了相應(yīng)優(yōu)化。

建筑效果圖如下，疊加此前釋放的下沉庭院、風(fēng)雨連廊、會(huì)所等，河西中的東方文化豪宅，令人期待。銳評君了解到，項(xiàng)目預(yù)計(jì)本月底公開實(shí)景示范區(qū)，最快將于10月底首開。

奧體建設(shè)G88：四代宅+局部8層洋房

位于河西中應(yīng)天大街上的奧體建設(shè)G88，距離已交付多年的保利天悅不遠(yuǎn)。地塊于去年12月出讓，地價(jià)34314元/㎡。

8月中旬，G88規(guī)劃出爐，將打造6棟8-17層住宅，其中5號樓設(shè)置了首層架空。當(dāng)然，直面景觀中軸的2號樓為8層洋房，在整個(gè)河西中非常稀缺。

單棟住宅立面特寫如下，錯(cuò)層露臺、頂部塔冠設(shè)計(jì)等辨識度滿滿。

相較于中海、招商等，奧體建設(shè)G88的節(jié)點(diǎn)略晚，預(yù)計(jì)明年首開入市（具體以開發(fā)商信息為準(zhǔn)）。

江北

第四代住宅推廣，江核當(dāng)然也不能落后。目前，核中核的揚(yáng)子保利江韻瑧悅、南工大的北聯(lián)建設(shè)&卓越G16已敲定第四代住宅。

揚(yáng)子保利江韻瑧悅：

四代宅+部分洋房+部分挑高墅廳

根據(jù)規(guī)劃，核中核的江韻瑧悅共打造7棟住宅，包括4棟24層高層、1棟16層小高層、2棟6+1層洋房。戶型設(shè)計(jì)，以105-143㎡為主力。

其中，洋房均為建面約143㎡戶型，只有20多套，為一梯一戶設(shè)計(jì)。需要注意的是，洋房首層為建面約180㎡、頂層為建面約190㎡復(fù)式大平層，產(chǎn)品設(shè)計(jì)非常超前。

從效果圖上看，江韻瑧悅的部分樓層為生活陽臺+270°弧形轉(zhuǎn)角大露臺，露臺為錯(cuò)層分布，體驗(yàn)感和尺度感更勝一籌。

重點(diǎn)看看建面約143㎡洋房戶型圖：

整個(gè)空間盡可能拉寬，享受極致采光面；客廳為約6.4米的挑空設(shè)計(jì)，目前南京樓市有類似墅廳設(shè)計(jì)的，只有中海江南玖序和金陵月華；露臺分布在客廳的東側(cè)，面積近20㎡。不夸張地說，這是目前江核最為超前的143㎡戶型。

北聯(lián)建設(shè)&卓越G16：高低配+四代宅

去年出讓的北聯(lián)建設(shè)&卓越G16，位于江核南工大板塊，緊挨著已交付的長江時(shí)代1314、和光錦棠府等。

根據(jù)規(guī)劃，G16打造了28棟“高低配”住宅。其中，層高為22-24層的有5棟，層高為9層的有3棟，均為首層架空設(shè)計(jì)；層高為4-6層的低密洋房，有20棟。

高層立面效果圖，露臺為奇偶錯(cuò)層布局；建筑立面不僅有橫向線條修飾，也有更為立體的豎向線條來裝飾↓

4層洋房設(shè)計(jì)了大面寬露臺，極致窗墻比，整體呈對稱狀。弧形金屬線條將大面玻璃鑲嵌起來，高級感滿滿。

雖然規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已出爐，但G16離首開入市還早，戶型面積段也沒有敲定。有消息稱，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年4月份入市，最終節(jié)點(diǎn)以開發(fā)商釋放信息為準(zhǔn)。

江寧

從規(guī)劃披露時(shí)間來看，悅著九章是江寧首個(gè)第四代住宅，緊接著中天美好“特種兵”式跟進(jìn)，拿地即出第四代住宅規(guī)劃。

悅著九章：3棟洋房爆改第四代住宅

南站的悅著九章，容積率2.1，規(guī)劃有5棟18層小高層、3棟8層洋房。此前，項(xiàng)目已推出4棟小高層房源，主力戶型約97、118㎡，全裝修銷許均價(jià)46099元/㎡。

8月中旬，南京市規(guī)劃和自然資源局江寧分局對悅著九章2-4號樓規(guī)劃許可變革進(jìn)行了公示，涉及調(diào)整的，正是項(xiàng)目的3棟未開售洋房。

根據(jù)規(guī)劃詳情，三棟8層洋房分奇、偶層增設(shè)錯(cuò)層挑空平臺；北側(cè)所有飄窗進(jìn)深由600mm調(diào)整為700mm；每棟的單層南側(cè)臥室飄窗進(jìn)深由600mm調(diào)整為750mm。此外，主衛(wèi)、電梯前室等的進(jìn)深也進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整優(yōu)化。

變更前效果圖：

變更后效果圖：

值得一提的是，悅著九章建面約139㎡洋房，未更改規(guī)劃前得房率高達(dá)90%以上，升級為第四代低密住宅后，得房率是否會(huì)同步提升？不過可以預(yù)見的是，悅著九章升級后的洋房，在江寧或雨花都很難找到可以同臺PK的對手。

中天美好東山G17：拿地即出四代宅規(guī)劃

位于江寧東山、與萬科金域國際隔一條同夏路對望的中天美好G17，于8月14日出讓、8月21日出規(guī)劃，可謂兵貴神速。

根據(jù)規(guī)劃，G17將打造6棟16-18層住宅，2、5、6號樓做了首層架空設(shè)計(jì)，其中，2號樓還設(shè)置了景觀廊架。

從效果圖可以看到，G17的立面南向設(shè)置了錯(cuò)位露臺，并根據(jù)不同位置布局，設(shè)計(jì)了不同的開間，搭配金屬線條和大面玻璃，非常具有視覺張力。

不過，雖然已神速敲定四代宅，但G17的戶型面積段、入市時(shí)間等還沒有確切消息，江寧東山的地緣買家要再等等了。

銳評君有話說：

除了以上新盤，棲霞山的G79、徐莊的金基G02等純新盤也是超前的第四代住宅。南京改善住宅卷入四代宅的新賽道，立面造型創(chuàng)新、空中景觀、奇偶層露臺布局、業(yè)主隱私保障等，都是產(chǎn)品設(shè)計(jì)中需要重點(diǎn)考量的。

因此，銳評君認(rèn)為，深耕并將四代宅做出彩，只能是資金沉淀、開發(fā)設(shè)計(jì)等綜合實(shí)力都很強(qiáng)的開發(fā)商。操盤手們使出渾身解數(shù)狠卷產(chǎn)品，無疑又利好改善買家。