深圳人民真的太難了，這幾年啊，越是優(yōu)秀的人，越是努力的人，越是進取的人，越倒霉！

上周六，我們辦了一場賣房沙龍，有兩個事讓我印象很深刻。

第一個就是有很多曾經混的特別好的客戶，現(xiàn)在都處于崩潰的邊緣。

第二個目前房地產的市場的主力變成了置換人群。

真的是辛辛苦苦二十年，一夜回到解放前。

一、努力生活卻一夜返貧

有個大哥，工作收入穩(wěn)定，但是又希望給家人更好的生活，所以，工作之余去創(chuàng)業(yè)做生意。

天道酬勤，那幾年生意也不錯，賺到了錢，未來生活一片向好，充滿希望。

為了擴大公司規(guī)模就加了個杠桿，抵押自己的房子買了個寫字樓當作辦公場所，想著既能投資房產也不用付租金給別人。

這種操作在房地產的紅利時期其實很常見，大家先是買房子，然后就是公寓、商鋪、寫字樓。

所有跟房相關的都雞犬升天，畢竟從98年房改后房子連漲了20多年，那時候誰也想不到，有一天房價會跌成這樣。

結果，碰到三年大疫，經濟進入下行期，房產的暴富神話也被打破，進入了三年多的下跌階段，這樣的情況，大勢所趨，不是人力所能抗衡的。

所以，大哥買了寫字樓之后生意下滑，每月要還的寫字樓房貸遠大于當年自己租辦公室的租金。

而且寫字樓買在了市場的高位，經過三年的陰跌本身的價值大幅縮水，這些年還的房貸都隨著房價縮水蒸發(fā)了。

雪上加霜的是當年的杠桿也快到期了，寫字樓價格縮水、抵押的房產價格也縮水，等于說辛辛苦苦這么多年的錢，全都因為這幾年的房價下跌沒了，甚至面臨資不抵債，連自己的房子都保不住的情況。

二、錯配的房子

另外還有一位做企業(yè)的兄弟，他是做幼兒教育的。

3年疫情，每天都要面臨高額的房租支出再加上現(xiàn)在公立幼兒園的沖擊，學生都招不滿，生意也不好，一直是虧損狀態(tài)。

現(xiàn)在不得已把自己手上的房子出售來補窟窿。

結果，房子在深圳外圍，還是面積比較大的大四房，總價1000多萬。

真的是非常難賣。

這個兄弟的房子明顯是踩了錯配的坑。

就是房子的價格和房子的板塊不匹配。

1000萬的價格大家普遍會選擇更好的核心板塊，而在外圍買房的主流群體又負擔不起這么高的價格。

本身市場行情萎靡的情況下，這個房子又把接盤客戶群體縮減了一大部分，很難找到匹配的賣家。

這也是我在直播間說過的不同的版塊是有各自的價格上限的，超過這個價格就要考慮其他的價格更合適的版塊。

因為只要不是打算一套房子住到天荒地老的，都要在買房時就考慮賣出時的接盤的群體，買入要有賣出思維。

這個兄弟和上邊的大哥可以說曾經都在自己的領域做出過很好的成績，不然也攢不下買房的家底。

但是，因為對房產領域的不熟悉，導致自己在房子上的投資失敗，陷入現(xiàn)在這種兩難的境地。

寫字樓難賣，房子也難賣，但是形勢所迫又必須要割肉賣掉。

市場大勢我們掌控不了，但是卻可以順勢而為，買房前來找我做一次【一對一咨詢】，提前規(guī)避買房風險，至少不讓自己未來因為買錯房陷入兩難的境地。

凡事預則立，不預則廢。

三、唯一不變的是變化

在電視劇《蝸居》中，有句經典臺詞：

房市這東西，它可以讓你一夜暴富，也可以讓你瞬間赤貧。趕上大年了，敗絮可以當黃金賣；趕上小年，黃金得按銅稱。

2020年的時候，菜市場大媽都知道買房能賺錢。

那個時候大多數(shù)人都是義無反顧的沖，到處都是被房產增值帶來的喜悅沖昏了頭腦的人。

于是剛需也好，投資客也罷，大家一股腦涌入樓市。

這種極端的供需關系也造成房價的一路飆升，于是，樓市爆火。

但這種不符合市場規(guī)律的暴漲終歸不能長久。

房產也是商品，是商品就會有價格波動，不可能只漲不跌。

時至今日，提到房子就是哀聲一片！

現(xiàn)在的樓市，顯然是小年行情，面對跌跌不休的房價，有的人因入場時機不對高位站崗，有人杠桿太高資不抵債，也有的人如愿以相對低價進場或順利完成置換。

市場就是這么冷酷無情！它可以讓你風光無限，也可以讓你顛沛流離！

四、總結

市場在變，政策在變，隨著樓市持續(xù)分化，我們買房思路也要跟上變化。

我們這次的沙龍20多組只有兩個是剛需的年輕人，其余80%都是置換人群。

這也說明市場的最主要的購買人群已經變了。

商品房的目標群體變了，但是房子的供應量沒有變，那么大家必然要從中挑選品質更好的房子購買。

樓市未來會從卷價格轉變?yōu)榫砥焚|。

商品房的市場一定是“大家都喜歡”的好房子的主場。