文｜鄧浩志

住房以套內面積計價才合理嗎？

9月5日，湖南省湘潭市人民政府辦公室發布通知，內容包括穩消費、穩投資、穩主體，其中提到房地產開發企業可實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。

湘潭并非首個提出可按住房套內面積計價宣傳銷售的城市。廣東肇慶市于今年5月亦曾出臺相關規定，5月1日起全市范圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。更早之前，合肥于去年7月提出：要積極探索商品房銷售按套內面積計價。越來越多城市開始探索按套內面積計價銷售，強調“所見即所得”，避免公攤比例過大。

但另一方面，部分城市比如廣州，連續調整了建筑規范，放開了陽臺等面積在全屋的占比，使得“陽改房”越來越多出現，而新樓盤住房使用率也越來越高，目前廣州在售新房，去年入市的，不少已經超過100%的使用率，部分甚至達到120%使用率。而根據最新的土地出讓條件判斷，未來廣州大概率有130%使用率的住宅產品。但如果按使用面積進行計算在全國進行推廣的話，未來這類型高使用率項目的高價值優勢反而成為了負擔。因為如果按套內面積計算，無論是交管理費，交各種稅費，或者未來推出的房地產，這類型產品都將由受益者變成了受害者。

到底買房按套內算合理？還是按建筑面積算合理呢？這個問題你怎么看？歡迎在評論區留言。

房企業績普遍告急，僅少數維持盈利

2024年上半年上市房企業績陸續公布，市場及行業似乎仍在下行通道中，房企盈利能力持續下降，虧損房企數量在進一步擴大。關于這個問題，有幾點值得留意。
首先值得留意的是，相比去同期，所有房企無一例外出現了業績倒退，比如世茂虧損擴大近88%，合生盈利減少75%，雅居樂虧損擴大至98億……房企業績全線下滑，說明房地產市場面臨的困境是普遍的。也提示監管層，此前的穩樓市政策似乎仍不足夠，下半年需要更多，更強有力的政策托舉。
其次，一批一直以來都認為非常穩健的頭部房企、央國企甚至港資房企都首次出現了讓人意外的虧損情況。比如行業龍頭的萬科，中期虧損98億元。央企招商局置地上半年虧損超3.2億，港資代表的新世界發展，也出現了虧損。穩健型房企的虧損，說明了房地產行業形勢進一步惡化。現在似乎已經不適合談論行業出清問題了，而是應該先救助，等市場恢復過來后，再想后續的優化措施。如果房地產越陷越深，對宏觀經濟傷害也會更深。
最后是中海、華潤、保利、龍湖、綠城等少數上半年實現盈利。比如中海雖然歸母利潤下降了超過20%，但半年盈利仍然超過百億，達到103億。再如龍湖集團，上半年歸母凈利近60億，這得益于它的第二曲線——經營性業務對利潤的貢獻占比持續提升。龍湖作為民企，能實現正向盈利是非常不容易的。
這些尚能盈利的房企們“做對了什么？”值得行業和投資者留意。我認為宏觀上是決策果斷，安全穩健，業務聚焦，專業領先。在經營管理上不斷優化細節，注重客戶需求，堅持符合市場的創新等。

比如龍湖集團，目前業務聚焦北上廣為代表的長三角、珠三角等經濟發達，對住房有較大剛需的地區。產品上不斷推陳出新，以“好房子”滿足人們的改善性居住需求。相信只有用心做“好房子”的房企，才能夠穿越周期，笑到最后。