今天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2024年8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比降幅總體略有擴(kuò)大，其中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄、同比降幅與上月相同。

數(shù)據(jù)分析：房?jī)r(jià)疲軟 上海表現(xiàn)優(yōu)異

特點(diǎn)

1

新房上海、南京環(huán)比上漲。

一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上漲0.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.7%和0.8%，降幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

淡季壓力繼續(xù)體現(xiàn)在新房銷售方面，當(dāng)期只有2個(gè)城市環(huán)比價(jià)格上漲，上海繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。值得注意的是環(huán)比漲幅和5月相同，換而言之，新房市場(chǎng)淡季壓力似乎對(duì)上海影響不太明顯。從城市角度來看，分化還在繼續(xù)，尤其是二線以下城市房?jī)r(jià)下跌壓力更顯著 。

特點(diǎn)

2

二手房下跌壓力依然較大。

8月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降1.0%和0.9%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

相對(duì)于新房市場(chǎng)，二手房環(huán)比全線下跌，一線城市有“補(bǔ)跌”現(xiàn)象。市場(chǎng)處于調(diào)整狀態(tài)，強(qiáng)勢(shì)的城市會(huì)少跌或者房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間會(huì)滯后于三、四線。所以，房?jī)r(jià)下調(diào)是大概率事件，在沒有特別有力的政策推動(dòng)下，這種趨勢(shì)難以改變。

上海市場(chǎng)分析：

新房?jī)r(jià)格強(qiáng)勢(shì)依舊 存量房?jī)r(jià)持續(xù)疲軟

8月市場(chǎng)還沒有擺脫淡季影響 ，新建商品住宅成交面積59.3萬平方米，環(huán)比增加9.6%，同比增加1.8%。月初周度成交跌破10萬平方米，后續(xù)雖有反彈，也僅僅在10-15萬平方米/周運(yùn)行，月末翹尾效應(yīng)也不明顯。從成交前十榜單來看，10萬+的高端產(chǎn)品成交特別活躍，有4個(gè)此類產(chǎn)品。此外還有1個(gè)樓盤均價(jià)無限接近10萬元/平方米，和1個(gè)均價(jià)9.3萬元/平方米。榜單中還有1個(gè)均價(jià)“3字頭”的剛需，在全是改善產(chǎn)品的背景下顯得比較稀缺。基于結(jié)構(gòu)性因素， 中大戶型產(chǎn)品房?jī)r(jià)上漲明顯 ，當(dāng)期熱銷的也是此類中高端改善項(xiàng)目，因此新房的價(jià)格還在小幅上行中。

相對(duì)于新房， 二手住宅成交延續(xù)縮量走勢(shì) ，全月成交1.6萬套，不過好在還是在1.5萬套的“榮枯線”上運(yùn)行。當(dāng)然，基于量能減弱，價(jià)格方面依舊有松動(dòng)空間。從“5.27”政策后，不斷低價(jià)拋售的房源減少，8月份延續(xù)這種格局，房東心態(tài)已經(jīng)有所企穩(wěn)，從掛牌數(shù)據(jù)來看，繼續(xù)有震蕩向下的走勢(shì)，這給房?jī)r(jià)下跌壓力減輕。但從買家心態(tài)來看，買漲不買跌的心態(tài)又開始加重，并且對(duì)當(dāng)前價(jià)格有所迷茫，不確定后續(xù)有多大尺度的下跌。所以，價(jià)格談判方面議價(jià)空間還是較大。在反復(fù)拉鋸下，成交速度放緩。當(dāng)月不僅小戶型房源價(jià)格持續(xù)下行，前期相對(duì)穩(wěn)定的次新中大戶型也出現(xiàn)價(jià)格下跌，說明房東信心也不像此前那么足了 。

后市展望：

金九壓力倍增 期待更多利好刺激

8月市場(chǎng)表現(xiàn)乏力意料之中，一方面淡季影響較大，上海高溫天較長(zhǎng)，對(duì)帶看，交易等都不利。另一方面，政策效應(yīng)也在減弱，市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟意料之中。目前市場(chǎng)分化越發(fā)明顯，新房市場(chǎng)就靠高端改善在支撐，一旦此類產(chǎn)品交易降溫，市場(chǎng)或進(jìn)入調(diào)整。存量市場(chǎng)雖然還是以低總價(jià)的“上車房”為主，但成交量無法釋放出來的話，置換鏈條還會(huì)受到制約。市場(chǎng)期待后續(xù)還有利好政策提振，短期加重觀望情緒。因此，就算進(jìn)入傳統(tǒng)銷售季，成交量可能不會(huì)出現(xiàn)大幅度增加 。