文/樂居財經 徐酒眠

“按照既定上市目標，啟動上市輔導，發起股份制改革，如期遞交上市申報材料。”

翻看中交服務官微2月份發布的2023年工作報告，七大重點部署中，赫然寫著“做好上市頂層設計”。

這也是其籌建之初就有的規劃，官微第一條推文，“走高質量上市發展之路”就已被寫進目標指引。

彼時，面向社會招聘總經理，中交服務還特別設立了“具有物業公司IPO經歷優先”條件。層層選拔，引入了明星職業經理人、龍湖智創生活前執行董事及首席運營官曾益明。

市場翹盼這家央企物管巨頭入局資本市場，但緊隨中交地產(000736.SZ)近日的一紙公告披露，中交服務獨立上市之路恐將斷了。

9月11日晚間，中交地產刊發公告稱，正在籌劃以自有資金收購“兄弟”公司中交服務100%股權。

中交集團及其下屬子公司中交房地產、中交一公局及中交投資分別持有中交服務10%、51%、24%及15%股權。中交地產由中交房地產直接控股，由中交集團間接控股。

盡管目前這筆交易的前期盡調及審計評估工作尚未完成，各方尚未簽署正式的交易協議，具體交易方案也仍在論證中，但一石激起千層浪，這筆未竟交易在地產和物業均引發較大關注和熱議。

房企分拆或重組物業上市，有的繼續維持“母子”關系，有的股權獨立與關聯房企轉化為“兄弟”。無論哪種關系，資本市場及上市物企自身，都有獨立性要求。

在地產行業深度調整中，最近兩年，上市物企主動減少關聯交易之外，還不乏狀告關聯方追債、叫停關聯收購等，上市物企們紛紛站出來，維護獨立地位。

銷量下滑、債務壓頂、利潤虧損……進入2024年，房企們仍未走出陰霾。面對市場困境與挑戰，部分房企通過集團內部騰挪進行業務重組和轉型。

在房企以輕資產為著力點謀求轉型的背景下，主動或被動放棄獨立宣言，回歸房企以加強產業鏈協同的例子，不只有中交服務。

物管新貴

中交服務全稱中交物業服務集團有限公司，成立于2022年12月13日，發展還不滿兩年，但從其高達3億元注冊資本和實繳資本不難看出，并非等閑之輩。

為集中內部專業能力和優勢資源，實現物業領域更好發展，2022年11月底，中交集團集合多家附屬公司出資籌建中交服務。

具體來看，中交房地產以貨幣出資，持股占比22.3%；中交物業以多家物業公司股權出資，持股占比28.7%；一公局集團以貨幣及旗下中交城市運營管理有限公司股權出資，持股占比24%；中交投資以重慶中交物業有限公司全部股權出資，持股占比15%；中交集團以貨幣出資，持股占比10%。

這是一個龐大的股東序列。

中交集團是國內八大基建央企之一，主要從事交通基礎設施的投資、建設、運營，以及裝備制造、房地產及城市綜合開發等，截至目前位居《財富》世界500強第63位。

而中交房地產則是中交集團為推進內部房地產板塊整合，設立的專業化子集團，旗下擁有綠城中國（03900.HK）與中交地產（000736.SZ）兩個上市平臺。

中交服務的組建，既是中交集團深入國資委“國企改革三年行動”和“推動國有企業專業化專業化整合走深走實”的重大戰略舉措，也是作為中交集團市場化試點單位和唯一物業資源整合平臺、總控平臺、發展平臺。

背負全村希望自然也得到了全村鼎力支持。

依托于中交集團全產業鏈和綜合一體化服務，中交服務大力布局“大城市服務”與“大交通服務”兩大賽道，業務范圍涵蓋公建、商寫、住宅、港口、陸路、空港六項核心主業。

在過去的2023年，通過梳理與整理，中交服務一方面簡化股權，在10月份將中交物業所持股份無償劃轉至中交房地產。

另一方面，加速整合內部資源注入。據悉，截至2024年3月，中交集團華東區域物業資源實現全面劃轉，累計完成商業寫字樓、園區、住宅、城市服務等業態項目20多個，服務面積達200萬平方米，具體涉及到振華重工、三航局、上航局、三航院四家單位及上海中交濱江廣場。

向輕轉型

“交易完成之后，公司將新增物業管理業務，實現房地產業務產業鏈的延伸”。

中交地產表示，收購中交服務將助力其拓展輕資產業務，打造中交地產特色產品譜系，提升資產質量和盈利能力、增強抗風險能力和持續經營能力，為長期可持續發展奠定基礎。

房地產市場承壓，中交地產在輕資產業務的積極布局，似乎也打動了資本市場。公告披露后的兩個交易日，其股價持續走高。9月13日，中交地產5次打開漲停，并漲停收盤，報收8.16元，總市值60.96億元。

事實上，作為地產開發的下游配套業務，中交地產本身也有一部分物管業務，不過占比較小。

數據顯示，2023年，中交地產實現營收324.68億元，同比減少15.59%。其中，物業管理服務收入1065.21萬元，同比增加40.52%，占總收入的0.03%。

今年上半年，中交地產實現營收89.8億元，同比微增2.48%。其中，物業管理收入536.83萬元，同比減少15.17%，占總收入的0.06%。

收購中交服務，能為中交地產帶來多大的業績增色和增長潛力？

目前，關于中交服務的在管規模和營利情況，官方尚無具體數據披露。不過，或可以通過中交房地產集團財報窺探一二，其持有中交服務51%股權。

憑借一系列的整合，中交房地產物業管理業務規模迅速增長，2023年收入達到5.07億元，較2022年上升52.11%。

得益于成本控制和效率提升，同期，中交房地產物業管理的毛利率也顯著提升，約為20.06%，較2022年同期的11.78%提升8.28個百分點，基本追平2023年上市物企毛利率均值（20.12%）。

進入2024年，中交房地產的物業管理似乎有所放緩。今年上半年貢獻收入2.63億元，較去年同期的2.73億元有所減少；但對應成本2.29億元，卻較去年同期的2.23億元有所增加。

當然，從公開信息來看，現階段中交集團旗下應該還有相當一部分物管業務，尚未裝入中交服務。依托中交集團內部資源持續整合，未來一段時間中交服務的業務或仍能維持增長，但中交地產能否借此扭轉頹勢，還需時間給出答案。

物業回歸

伴隨地產行業發展，房企似乎一直在對物管業務進行取舍。

地產高歌猛進的時候，物業是地產餐盤中不太起眼的小菜。部分房企通過剝離轉手，將物業服務板塊從核心業務中剔除，以實現優化業務體系。

直到前幾年，多種因素影響下，房企掀起分拆物業獨立上市浪潮。但后來地產陷入流動性危機，物業又成為房企紓困的重要工具，賣股引戰、抵押出售的常規操作之外，財務擔保、直接借款、兜售資產，甚至違規資金挪用。

進入2024年，持續面對經營虧損、債務壓力，以及資本市場股價走低等困境，房企積極謀求轉型，而具有輕資產運營及較強抵御周期波動等屬性的物管服務，成為重要著力點。

中交地產之前，7月22日，湖北最大的舊城改造及城中村改造開發企業——福星股份（000926.SZ）宣布，其與琛瑞企業管理簽訂了一份框架協議，計劃收購后者持有的惠之美生活服務集團有限公司100%的股權。

“本次收購將進一步加強公司房地產主業與物業服務之間的業務協同效應”，福星股份表示，收購惠之美完成后，其可以更好地專注于長期戰略，更加精準地進行地產與物業之間的資源共享和整合。

盡管福星股份強調，這并不是一筆關聯交易。但穿透惠之美的前世今生，其與福星股份有著諸多關聯，二者發展軌跡也高度重，惠之美的在管項目諸多也都打著“福星”的烙印。

再往前，今年5月27日，華發物業服務（00982.HK）宣布私有化退市計劃，背后也是華發股份（600325.SH）基于更加精準地進行地產與物業之間資源共享和整合的考量。

事實上，此前華發物業已經將股權裝回地產，營收與利潤在華發股份并表了。

2022年11月25日，華發股份公告，其全資子公司光杰投資將收購香港華發旗下鏵金投資100%股權，對價約4.37億元。緊隨交易，鏵金投資持股36.88%的華發物業服務也轉投華發股份門下。

而由于光杰投資原本就持有華發物業服務1.9%股份，于股權轉讓完成后，光杰投資合計持有華發股份38.78%股份。

彼時，華發物業直言：“股份轉讓旨在進一步促進兩家上市公司（即華發股份與本公司）上下游業務的協同發展，整合華發股份與本公司在房地產開發及物業管理服務業務方面的資源及優勢。”

華發股份則提到：“本次交易（收購華發物業服務）完成后，公司合并報表下的營業收入及利潤水平將有所增加。”

將物業股權重新裝回地產，華發物業服務并非首例。

2022年5月，建發國際收購建發物業35%股份（約4.68億股），總對價16.4億港元，同時還額外從賣方“益能”手中無償獲得16%的投票權。

股權轉交后，建發物業再次成為建發國際的附屬公司，業績也并表建發國際。

兩級態勢

置入房企或獨立上市，無論走向那邊，在當前的市場環境下都不是一勞永逸的選擇。

事實上，對于中交地產收購中交服務，也有行業觀察者猜想，后續中交地產是否會退出房開業務，將這項業務交由綠城中國全面接手？

2021年6月，國資物企珠江城市服務也曾向港交所遞表，謀求獨立上市。

但事情并未朝著原本的計劃行進。之后的劇情是珠江股份（600684.SH）以28.04億元將所持有的房地產開發業務相關資產負債置出，同時作價7.79億元置入珠江城服100%股權。

重組完成后，珠江股份從地產開發商搖變為物業管理及文體運營公司，沖擊港股失敗的珠江城服在A股市場成功借殼上市。

而今年以來，包括華遠地產、美的置業等多家上市房企，發布資產重組計劃。剝離房地產開發業務資產，美的置業保留了物管、商業、地產科技、建設項目管理等原有業務；華遠地產則是聚焦代建、酒店經營、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等業務。

在房地產開發業務成為“累贅”，難以在資本市場吸引融資的背景下，轉而置換或保留其他輕資產業務，或許的確能給資本市場帶來更多想象空間。但騰籠換鳥不過是讓相關風險更加隱蔽，治標不治本。

“資本市場大量的交易驗證得出，只有強地產（大股東）才會有強物管”，誠如行業觀察者所言，“如果中交地產不能扭轉頹勢，中交物業也將獨木難支。”

另一邊即使物企繼續尋求獨立上市，在行情低迷的當下，也面臨行過會難，認購率低、基石難找、募資不夠用，股價破發、市盈率虧損、市值持續下探的窘境。

而如果股價長期處于低位，且股票流動性低，企業既要負擔維系上市成本，融資需求卻難以得到滿足。同時，估值失真下，也很難向市場傳遞企業真實價值。

華發物業宣布主動私有化退市，也有其股份交易的流通量相對較低，股價呈現出下降趨勢，難以開展任何股權籌資活動的原因。