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楔子

前兩天地產圈出了一個重大新聞，上海出了有史以來的“全國總價地王”。東安新村三幅地塊通過協議出讓的方式，一共賣出了523.03億元的價格，刷新了全國總價地王的記錄。

三幅地塊由上海地產集團聯合徐匯城投通過旗下平臺公司（上海新楓安企業發展有限公司、上海新百安經濟發展有限公司、上海新東安企業發展有限公司）分別獲取，未來將打造為集195米地標商辦、高端住宅、教育醫療于一體的城市綜合體。

從近幾年的豪宅市場來看，上海地產和徐匯城投似乎沒做出過驚為天人的豪宅產品，所以坊間紛紛猜測：會不會引入合作方共同開發？

也有消息稱東安新村地塊將參考徐匯長橋地塊“協議出讓+產交所股權轉讓”模式，有可能引入的合作方還不止一個。

那么問題就來了，誰會成為操盤全國總價地王的公司呢？

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地塊簡介

其實東安新村地塊在動遷伊始就引起了轟動，當時我也關注了，還寫了一篇文章。

大家有興趣的話，可以擴展閱讀：《》

東安新村三幅地塊，住宅部分的樓板價分別為：

127b-23地塊12.6萬/㎡

127b-24地塊12.4萬/㎡

125-31地塊住宅部分約12.5萬/㎡

已經非常逼近最近開盤的綠城潮鳴東方的樓板價。當時綠城地塊13.1萬/㎡的價格創造了上海單價地王紀錄，而開盤的價格19.5萬元/平方米，也是令人乍舌。東安新村地塊也可以參考。

從網絡上曝光的規劃圖來看，整個地塊的建筑限高不低（限高200米），容積率也不低（住宅部分2.63，商業地塊4.38），空間形態尚可，將打造為集地標商辦、高端住宅、教育醫療于一體的城市綜合體。（如上圖）

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誰主沉浮？

這幾年，上海的房地產市場基本上是國有企業主導。所以這次上海地產和徐匯城投如果要找合作方，大概率是在國資背景的地產企業里找伙伴了。

另外，合作伙伴一定得具備有豪宅操盤成功經驗的吧，不然也難以服眾啊。

所以我用AI整理了一份2024年上海住宅市場開發量的房企排名，發現：中海地產是近兩年上海住宅開發量最大的房企，全口徑金額：702.23億元。呈現斷層式的領先，是第二名保利發展的近2倍。

其中位于黃浦區的豪宅項目“中海順昌玖里”，全年銷售額達196.5億元，占其總業績的27%；位于徐匯區的“中海·國際社區”等項目，也是持續熱銷，單盤銷量超780套。

既是市場龍頭地位，又有豪宅的成功經驗，所以中海地產是東安新村地塊最有可能的合作伙伴。

而第二至第五名則是保利發展、招商蛇口、華潤置地和萬科地產，也都是國資背景的地產商。（如下表）

• 招商蛇口

曾以50%持股主導過徐匯長橋項目（海上清和璽），與上海地產合作密切，所以成為合作伙伴的可能性也比較大。

• 綠城中國

因為最近操盤了“潮鳴東方”，并以產品力卓越贏得了市場的信任，也有可能成為合作伙伴。

• 萬科地產

最近境遇不佳，不知道會不會被“照顧”一下，也能分得一杯羹呢？

• 華潤置地

則有可能成為商業地塊的合作伙伴，畢竟華潤的商業是可圈可點的。

當然以上都是猜測，到底會花落誰家，讓我們拭目以待吧！

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結束語

東安新村地塊，是由政府主導的城市更新。沒有采用招拍掛的方式，可能也是為了打造一個風格統一，“實打實”規劃落地的樣板工程。

而隨著“好房子”政策的進一步落實，東安新村地塊一定會呈現出更多溢價空間的“好房子”。

不管最后是由誰來操盤，我們都希望不要辜負了這塊地的“稟賦”。