江蘇9城10年走勢

上周寫了，分析了一線城市近10年房價走勢。原計劃本篇寫長三角，但長三角城市太多，分開先寫江蘇、再寫浙江。

江蘇9城房價跌回到2016了嗎？

目前看只有蘇州、南京回到了2016年，鎮江回到了2015年，無錫回到了2018年，其余4城回到了2017年。

從江蘇9城數據可以看到：

1、10年下來漲幅領先的是蘇錫常三個城市，10年累計上漲46-67%

這三個城市都有完整的兩輪上漲，回調幅度較小，10年累計漲幅就排到了前3名。

常州16/17年、20/21年經歷了兩輪完整的大漲，這輪下跌回到了2017年7月；

無錫在16-22年經歷了連續6年的上漲，上漲爆發力不強，但持續性很強，這輪下跌回到了2018年9月；

蘇州在15/16年、18/19年經歷了兩輪完整的大漲， 這輪下跌回到了2016年3月。

蘇州的走勢和全國主要城市都不同，18/19年全國大城市都在跌，蘇州大漲；20/21年很多城市大漲，蘇州一直橫盤回調，再也沒有超過19年的高點。

2、10年漲幅第二梯隊是淮安、南通、鹽城、徐州，10年累計上漲23-41%

這四個城市共同的特點是：大漲大跌，2014年至高點漲幅100%左右，高點到現在回撤幅度40%左右，一起跌回了2017年。

其中淮安和鹽城的走勢比較接近，都有兩輪大漲，在20/21年的漲幅全國領先，現在跌幅也是全國領先。

南通、徐州和無錫走勢很像，經歷的6年的慢牛后開始大幅回調。

3、10年漲幅第三梯隊的是南京

南京的漲幅和第二梯隊差不多，但南京比較特別，單獨分析下。

看了南京樓市的走勢，能從樓市角度理解“江蘇十三太保”，看起來南京樓市一點都沒有沾到省會的光。

在20年之前南京樓市表現是非常不錯的，一直穩健上漲，當時我對比過北京、上海、南京，京滬在17/18年是明顯回調了，南京則沒有回調一直穩健上漲，表現是很不錯的。

但在20年之后，南京錯過了一輪大漲，與其他城市漲幅明顯拉開了差距，這點和北京非常像，22年下半年開啟的這一輪回調幅度卻很大，已經跌回2016年5月。

4、鎮江是江蘇10年漲幅最弱的城市，已經跌回2015年。

江蘇樓市走勢很顛覆， 回到10年前，誰能想到江蘇9城是這樣的走勢？

如何看江蘇9城未來的走勢？

很遠的未來無法預測，即使蒙對了也無法對決策提供支持。

我們對未來1年的走勢做下推測：

1、從9城的走勢圖來看，22年之后其他城市在加速接近南京，未來1年江蘇9城的漲幅差距會逐漸縮小。

2、未來1年南京預計是江蘇9城跌幅最小的城市，是最快觸底的城市。

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