• ◎本文作者 | 值得姐

為什么有錢人都喜歡迪拜？

財經大V小Lin說的一期視頻中，她如此描述這個超級巨富國家：

它從資本的角度來講，真的可以說是藏污納垢，成了一個全球的洗錢中心，全球資本監管的這么一個盲區。這里雖然明面上也是有一些反洗錢的法律法規，可實際上，就只要你錢進來，這個錢是真錢，那我就收，而且我保你安全。
Lindsay，《迪拜背后》

她隨后舉了個“極其粗暴”的例子：從英國希思羅機場大搖大擺地裝大把錢出境，然后直接入境迪拜。過程中沒人查資金來源，你可以名正言順地把它存進當地的銀行，或者直接買房。

也因為這樣一個得天獨厚的自由度，迪拜吸引來了不少“危險富豪”。

自由的負面：洗錢、比特幣、俄羅斯富豪

這個案例就十分契合此前我們寫過的全世界最大洗錢案——《一名華裔女外賣員，在國外偷偷藏了312億》。

嫌犯通過在國內的虛假投資項目，套到了幾百億的現金，然后利用多重身份逃至英國，再通過比特幣洗錢，去購買大量珠寶、房產，比如在迪拜就買了很多房子。

俄烏沖突爆發的時候，美國制裁俄羅斯富豪，他們多數人把在美國的資產套出國，然后在全世界找安全的存放地，不能去美國的盟國，于是就想到了迪拜。

前兩天，某全球知名通信軟件的創始人杜羅夫在法國巴黎被捕。他原來是俄羅斯人，但現在他的國籍顯示是阿聯酋，當然他有多種國籍了，阿聯酋只是其中一個。

還比如幣圈大佬，也跟阿聯酋有關聯。

幣圈一直是出了名的“法外之地”，可以通過區塊鏈、加密技術，去中心化，別提有多自由了。但現實中，要能找到一個在制度上和監管上同樣自由的地方，那就是迪拜。

我們耳熟能詳的趙長鵬，被美國起訴前長期居住在迪拜的豪宅里。

根據國際投資移民研究機構亨利&伙伴在2024年公布的《私有財富移動報告》中，針對可投資資產量達到100萬美元以上的高凈值人士，這一年移入最多的國家就是阿聯酋，而這當中絕大部分則選擇了迪拜。

而且這個絕對值遠高于第二的美國和第三名的新加坡。

現在回頭看，吸引這么多有錢人的原因之一，肯定有金融自由這一項。

所以我們說，迪拜是一個野蠻的有錢人。

事情的兩面性：中國大企業出海中東首站為何是它？

但不是說它所有的行動都參雜著洗錢。洗錢是犯罪行為，應該嚴厲抵制，而且最近幾年，迪拜政府也開始采取更嚴格的反洗錢措施。

而它也不僅吸引了“灰色生意”，很多中國正規軍都把這里當作通往海外市場的落腳點，這也為迪拜正名。

截至2024年一季度，迪拜商會共有超過5100家活躍的中國會員公司。其中362家是在今年前3個月加入的。

在今天的迪拜，能夠吃到川渝老火鍋朝天門、逛森馬旗下的童裝品牌店Balabala、用順豐寄包裹。

在迪拜寬敞的主街上，比亞迪和華為的巨型廣告牌頗為顯眼，年輕人們都在用Tiktok，還在Shein、Temu和速賣通這些跨境電商平臺上購買中國制造。

在2020年世界銀行營商環境指數排名中，迪拜所處的阿聯酋被評為商業效率第一、政府效率第二的國家。

開放、高效的市場環境，吸引了很多跨國企業將中東地區總部設立在此，包括谷歌、微軟、蘋果、領英等。

他們會選擇來迪拜，不只是因為金融自由，更多可能是以下幾點原因：

1、低稅率。在迪拜，沒有個人所得稅，還建立了很多自由貿易區，在這里面成立的外企，15年內不用交任何的公司稅跟收入稅。

2、名人效應，來了都是土豪、來了都是迪拜人。可以說，迪拜有一種中東的深圳的觀感，因為拿到它的居留身份非常簡單，只要購買400萬人民幣（大概200萬迪拉姆）的房產，被稱作迪拜的黃金簽證。

這一個簽證吸引了大量海外富豪辦理身份，投資迪拜房地產，甚至直接移居到迪拜。比如說印度首富安巴尼，還有貝克漢姆，都在棕櫚島上買了房。

迪拜棕櫚島

3、優越的地理位置。迪拜的戰略地理位置，作為東西方之間的門戶，進一步增強了其經濟吸引力。

擁有世界第12大港口杰貝阿里港，以及國家航空公司阿聯酋航空和阿提哈德航空的廣泛網絡，迪拜成為了通往新興市場如非洲大陸和印度的貿易和投資門戶。

所以如果說出海東南亞，就得去新加坡的話，出海中東、印度、非洲等地，迪拜就是首選。

迪拜房產：中產距離富人最近的地方

因為有如此活躍的商業活動，迪拜的人口流動也十分大。

截至2023年，迪拜的總體人口約為350萬，人口結構相對多樣化，主要由外籍人士組成。當地居民大約占總人口的15%左右，大部分人口為外籍勞工和專業人士，主要來自印度、巴基斯坦、菲律賓、埃及等國家。

而這當中，中國人的人口大概達到了20萬，華人密度比歐洲許多國家還高出許多。這里的工資不低，一個普通的酒店大堂經理就能賺3萬人民幣/月，購買力強大。

所以，迪拜目前有不少流動的富豪、高級人才、投資者、企業家，也給這個國家和周邊地帶帶來了大量可支付資金，投資者里的房產有很大優勢。

迪拜中高端房產主要服務于當地的白領以上、本地人等人群。目前這里的商業活動非常活躍，跟全球大部分國家的房產交易疲軟形成了鮮明對比。

根據仲量聯行（JLL）的《阿聯酋房地產市場總覽2024Q1》報告顯示，住宅房產2024年3月總體漲幅同比達到21%，房租漲幅也有21%！

這件事放在如今的上海，基本不敢想。

而同一時期的阿布扎比，房價平均增長了7%，租金則上升了4%。

在2023年底，迪拜的房產均價為公寓150萬迪拉姆（約合290萬人民幣），別墅則為320萬迪拉姆（約合615萬人民幣）。平均每平米的均價在3萬左右。

而迪拜的房產交易數量在2023年達到了創紀錄的133,134筆交易，比上一年增長了38%。

毫無疑問，迪拜仍然是全球最具吸引力的投資目的地之一，這得益于其穩定的經濟、強勁的財務基礎和不斷尋找新增長機會的能力。

此外，由于迪拜作為居住和工作的最佳大都市之一的地位日益提高，其基礎設施優越，法規支持，全球投資者、機構和企業對迪拜的經濟持續抱有高度信心。

舉例迪拜最大的開發商之一Damac新開發的休閑度假地產達馬克水晶湖別墅社區，最小戶型的4房212平米別墅，總價大約599萬人民幣，年租金大約46萬人民幣，除去物業管理費等雜費，租售比能高達7%。

所以這里的房屋很搶手。

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買房投資有風險，需要會避坑

但是，現如今要在迪拜買房已經不如疫情前幾年，地段好、價格平的項目并不是隨處可見了，買房也需要注意各種坑。要精準找到迪拜的好房子，就要牢記以下這7大避坑重點：

1. 收益率并非一成不變

迪拜房產的收益率并非像宣傳的那樣高。例如，市中心一套價值300多萬迪拉姆的兩居室，月租金可能只有18萬迪拉姆，實際回報率約為6%。此外，物業費用通常由房主承擔，這會進一步降低您的凈回報率。

2. 物業費用不可忽視

雖然在迪拜買房出租沒有收入所得稅，也沒有房產稅，但高昂的人工成本——物業費需要注意。目前，市中心的物業費可能高達20迪拉姆（約40元人民幣/平方米），對于100平方米的房產，年物業費用約為4萬人民幣。這將使您的實際回報率降低。

3. 房產流動性和漲幅空間

老樓齡的房產可能提供更高的租金回報率，但它們的增值空間有限，市場流動性也可能較差。而一些租金回報率較高的地區，如PVT或國際城，雖然短期內回報率較高，但長期增值潛力和抗跌性可能較弱。

4. 新房供應過剩

迪拜目前有大量新房供應，交房時間已經排到2028年甚至2029年。這意味著市場上的新房供應過剩，一般是買舊不買新，二手房又更貴的情況下，對該市場會造成進一步的壓力。

5. 期房銷售策略

開發商現在更傾向于整棟銷售，這可能會給投資者帶來流動性問題。在當前的迪拜房價高點，購買期房并不容易在短期內轉手獲利。

6. 傭金和中介因素

開發商提供的傭金可能會影響中介的推薦，使得二手房在市場上的推廣力度不如新房。

7. 長期投資視角

如果您計劃進行長期投資（5年以上），并且對迪拜的長期經濟發展持樂觀態度，那么投資迪拜房產可能是一個不錯的選擇。然而，如果您期望短期內獲得高回報，那么可能需要重新考慮。

所以綜合考慮下來，需要選一個從地段、性價比、開發商實力都不錯的項目，才能算是滿足了第一步。