當下的東莞樓市，主脈搏就在CBD。

很多人看過，但看懂的人不多。

今天剛好收到一個新消息，根據相關人士透露，香港中心的住宅組團“紫荊8號”的大戶型產品，首批限量推售單位均價4.6萬/㎡。

價格挺符合當下市場情緒的，相比143㎡四房的價格，有漲幅，但不夸張。

穩中有漲，是更有智慧的做法。

畢竟，上層對地產的大方向就是“止跌回穩”。這四個字，還是比較含蓄的，因為“穩”的下一步就是漲。

剛好借香港中心大戶型出價格的熱點，來仔細分析下CBD的房產價值。

因為，房產作為家庭財富的壓艙石，10年后的價格，才是它的價值所在。

首批限量單位4.6萬/m2，高不高？

世間萬物，皆因有對比才存在，高或低，自然是參照物相對而言。

言下之意，4.6萬可以買哪里？

再強調一次，房產作為一種商品和資產，務必要用動態的，時間軸的維度去對比，方能顯乾坤。

2020年樓市瘋狂時期，4萬+價格，不少人搶著入萬江江景盤。

回看這一場景，令人唏噓。因為沒人知道，四年后4萬+竟然可以入東莞CBD的核心資產。

東莞CBD實景航拍

普漲時買房鐵律是：買房要趁早，規模為王。

可樓市分化時代的買房思路，早已轉變為：以質為王，一套核心抵得過兩三套鎮區。

以時間軸為維度，去回答這個問題，香港中心首批限量單位4.6萬/㎡的價格，一點都不高。

追漲殺跌，是人性使然，更是人類的應激反應，再有智慧，再有立場，也難免被市場情緒所影響。

可“追漲”時，如稍稍保持一些理智，對資產有些敬畏心，就能看懂“被羊群所追捧的”，往往也是最快被時代拋棄的。

任何時候，價值內核大過天，對房產來說，地段就是內核，內核就是資產的阻尼器，外部風雨再大，也能安穩度過去。

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一套房的生命力，要看10年后

一套房的生命力，不是看今天，而是十年后。

據統計，東莞CBD范圍內，已建成和在建的有6個小區，共計6960套房源。

剔除掉20年樓齡的石竹新花園的2680套房源、萬象府1418套回遷房，真正擁有高凈值的房源，包括香港中心·紫荊8號等在內，就只有5個樓盤，共2862套房子。

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這是現有的住宅總量，還有潛在供應。

按照已公布的CBD規劃，未出讓宅地還有7宗居住用地、2宗商住地，共計9宗。

結合CBD最新的住宅小區規劃要求，我們來估算下，未來新增住宅約3000套（僅供參考，最終以政府規劃為準）。

現有2862套+潛在3000套=5862套。

5862套，就是CBD承載的優質住宅總量。

對想入手CBD的人來說，要認真考慮其中哪類產品更有生命力，更有價值？

用排除法來分析下：

首先，肯定不是小三房、小四房，這類房產的接盤人群實力有限，人群天花板決定產品價值天花板。

300㎡以上的頂豪產品，動輒一千多萬，甚至2000萬的總價，只有極少的塔尖人群才能吃的下。這類產品的優點是保值和傳承，但流通率低，成交周期長。

CBD內兼顧保值和流通的戶型，當屬200㎡左右的平層。

200㎡的大四房，彌補小四房廳窄、臥室小的缺陷，實現空間均好性，是居家居住首選。同時800-1000萬的價格區間，對很多改善客戶來說，門檻友好。

可現有的2862套CBD房源中，180-200㎡的戶型是蕞缺的。

香港中心已取證的大戶型產品，有三個戶型，分別為180㎡，200㎡、208㎡，只有84套。

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十年后，這84套房，或許就是CBD二手房市場中蕞稀缺、蕞搶手、蕞堅挺的代表。

給房子定價的是，開發商。

但給房子定價值的，是二手市場。

只有被二手房認可的豪宅，才是真豪宅。記住這一點，豪宅朋友們就不會選錯。

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第一次對圈層有了具象認知

說到豪宅，總是要提“圈層”，豪宅的最終意義，就是高能量人士的匯集，可這句話理解起來總有點空。

自國慶節前后，陸續帶了多批客戶去看香港中心，此番讓我首次對“圈層”這一概念，有了具體而生動的認知。

香港中心，是大灣區戰略發展、莞港深度融合的時代產物，股東們都是在粵港兩屆頗有影響的人士。

自從開了樣板房后，不少股東都來定大戶型產品，有上市公司董事，也有大廠創始人……

圈層的具象化，就這樣顯現出來。

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重點是，以香港中心為載體，東莞外商投資協會、香港發展局GOGBA港商服務站等許多企業單位將陸續入駐。

香港的基因和氣質，更是吸引了不少鎮區跟香港有商務往來的客戶。

截圖自香港大公報

聽現場銷售說，鎮區客戶非常有實力，基本都是有廠有實業的老板，看過一兩次就是下定。

2024年住進CBD，買入中心的大趨勢，也在香港中心得以具象化。

當然，好戶型好房子，才是真正打動客戶的地方。有位客戶這么形容：香港中心的戶型就像寶葫蘆，開口小，越往里走越大，格局舒服。

CBD港式藏品級大平層來啦！

東莞城區并不缺豪宅，CBD更不缺，這里幾乎是各類新式大平層的試煉場。

但，香港中心·紫荊8號，還是做到了獨樹一幟，帶來了港式“藏品級”大平層。

來吧，看看這樣的產品，到底有多驚艷！

首先是視野，與CBD內其他項目相比，香港中心·紫荊8號獨具優勢，它恰好坐落于CBD北部生態綠軸的交匯之處，北面緊依綠地生態長廊，賦予其開闊視野與景觀享受。

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再加上，香港中心自身“巧妙借勢”，憑借兩塊地的獨特布局，精心設計樓棟間距，營造出一種仿佛置身頭等艙般的尊享體驗。

在任何角落，都能飽覽CBD的繁華璀璨。

效果圖

香港中心·紫荊8號，整體戶型設計，深諳港式豪宅之精髓，無論是雙套房布局、全屋配備飄窗、以及兼具觀景與生活的雙陽臺設計，它的每一細節皆彰顯對極致舒適的不懈追求。

建面約208㎡的大四房，配備高端入戶子母門，LDK一體化空間，闊綽雙陽臺，雙主臥套房.....

CBD內，罕見的雙陽臺設計，約7.9米空中觀景臺，不僅提供了充足的自然光線，還帶來了開闊的視野和舒適的戶外活動空間。

銜接上，超奢華LDK大方廳，在視覺上帶來豪華大氣的視覺感受，更是主人會客最佳場所。

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寬敞舒適的星級主臥，配備獨立的衣帽間，不僅提供了充足的儲物空間，讓衣物和個人物品得以有序存放。

甚至，可以自主設梳妝臺和照明設施，為女主人打造了一個完美的更衣和打扮的私人場所。

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還為長輩特別設計獨立套房，遠離公共區域的喧囂，提供了一個安靜舒適的居住環境，三代同堂，作息不同，亦不會互相打擾。

此外，多功能的靈動空間設計，可以根據需求靈活變換，無論是作為私人儲藏室、mini健身房，還是娛樂室，都能滿足你對生活品質的追求，彰顯出主人的尊貴與品味。

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另外，項目還有建面約180-200㎡戶型，戶型方正、南北通透，通風采光皆優，同樣配置雙陽臺、雙套房等等，亮點也不少，這里不展開說啦。

建面約180/200㎡戶型圖（左右滑動查看）

如果說高顏值與極致視野，是香港中心·紫荊8號與東莞CBD銜接的紐帶，那么其匠心獨運的產品空間設計與功能區布局，是其內在之美的完美展現。

自從2019年東莞CBD正式建設開始，今天已實現“五年見新城”的藍圖規劃，下一個里程就是“十年大發展”的階段。

毫無疑問，2024年是成為CBD主人的最佳窗口期。

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