2023年，武漢成功邁進GDP“2萬億”俱樂部。2024年上半年，武漢GDP同比增長5.3% ，以新質生產力為支撐的規上高技術制造業增加值增長33%，顯著高于全國8.7%的水平。其中電子設備制造業增加值同比增長49.0%，新能源汽車產量同比增長69.8%，以強勁增速領跑工業生產，也反映了武漢的經濟新動能乘勢而上的良好態勢。伴隨傳統行業“向新”轉型以及供應端的集中放量，武漢的辦公樓市場在持續承壓的同時也展現出拓新之勢。

2022年起，武漢進入集中供應的周期，自2022年至2024年第三季度，武漢優質辦公樓市場合計迎來約236萬平方米的新增供應，其中甲級辦公樓市場的供應面積占比約為32%，預計在2026年后供應端才會逐步放緩；租金持續處于下行周期，截至2024年第三季度，武漢甲級辦公樓市場的平均凈有效租金為79元/平方米/月，僅比乙級樓宇高14元/平方米/月。從需求端來看，受經濟周期影響，近兩年來，武漢優質辦公樓市場的辦公需求呈現出收縮趨勢，2024年的前三季度季均凈吸納量不到2萬平方米，去化明顯放緩。

武漢甲乙級辦公樓宇之間的租金價差逐步縮窄，為企業提供了提質增效的窗口期，反映在成交上，可以觀察到存量客戶升級需求占比逐年提升。2024年前三季度，武漢甲級辦公樓市場中升級需求貢獻了約一半的成交面積，成為市場成交的核心驅動。此外，由于大面積租戶具有搬遷成本高、承租能力強、簽約時間長的特點，在辦公樓一直發揮著市場基石的作用，但隨著降本增效成為大部分企業的核心經營策略，仲量聯行觀察到近年來大面積租戶的數量和面積需求整體呈現出收縮趨勢：2024年前三季度武漢甲級辦公樓市場錄得的1000平方米以上的成交個數占比僅為11%，面積占比為53%，較2022年分別下降了6%和17%。因此，在集中供應和需求流動加速的情況下，業主方不僅需要鞏固目前現存的優質客戶，也需要去持續吸引和挖掘新的需求引擎，以保持辦公樓運營穩健。

在充滿不確定性的環境中，武漢優質辦公樓市場如何深挖當前行業需求、探尋未來潛在機會將成為當前租賃市場行穩致遠的關鍵。

固本：傳統行業依舊占主導地位

截至9月底，專業服務、科技互聯網、金融業三大行業構成武漢甲級辦公樓租賃的基石需求，前三季度合計貢獻了整體成交面積的56%，對市場需求的支撐作用進一步增強。

· 專業服務業

擴容增長，在前三季度一躍成為武漢甲級辦公樓最大的主力需求，成交面積占比22%；其中律所、留學教育等細分領域的需求明顯回暖，需求潛力穩步釋放；

· 科技互聯網

去年在行業調整的影響下需求有所放緩，但今年活躍度小幅回升并趨于穩定；截至第三季度末，科技互聯網行業成交占比達19%；

· 金融行業

逐步走出行業修復期，持續釋放升級和搬遷需求，以保險業和證券期貨為代表的金融機構積極利用當前窗口期來優化租賃成本。

預計未來，上述傳統行業有望長期保持支柱性地位，因此，仲量聯行建議業主繼續以此三大行業作為辦公樓招商的重點對象。

拓新：“新質生產力”有望賦能武漢優質辦公樓市場未來需求

2023年，武漢首次進入自然指數科研城市全球排名前十，并且全球科技集群排名連續上升至第十三位。武漢的三大千億級產業集群——光電子信息、汽車及零部件以及大健康，在新質生產力的發展推動下也呈現出快速轉型和發展的態勢，有望為辦公樓市場帶來需求增長的新興動能。

汽車及零部件：武漢邁向“自動駕駛第一城”

汽車及零部件一直是武漢的重點支柱產業。2024年初，百度蘿卜快跑率先實現了全無人自動駕駛車輛的大規模商業化運營，自動駕駛測試道路里程目前穩居全國第一。近日，總部位于武漢的黑芝麻智能科技有限公司在港股成功上市，成為“國產智駕芯片第一股”。武漢的智能網聯汽車產業正加速駛入新的發展階段，以自動駕駛技術為代表的智能化趨勢或將給市場帶來全新的機遇。

近年來，武漢優質辦公樓市場錄得多宗汽車行業的上下游企業租賃成交，以新能源電池、智能駕駛系統、以及汽車電子芯片企業為主。2024年三季度，某新能源車上游企業在光谷區域租賃約7500平方米的辦公空間，促成季度內武漢甲級辦公樓市場的最大面積成交。隨著汽車產業逐步從電動化走向智能化，智能駕駛系統相關的企業成交占比穩步提升，截至第三季度末，達到汽車及零部件領域總成交的33%。

在選址上，傳統的汽車制造依舊聚集在武漢經開區，而研發型和銷售類的鏈上企業則出現了分化趨勢。部分注重品牌價值的傳統車企及售后服務類客戶更青睞商業氛圍良好、交通便捷的漢口板塊，集中在漢口沿江、建設大道等子市場；而新能源電池、汽車芯片和智能駕駛等研發類企業更傾向于擁有深厚的集成電路芯片產業基礎的光谷板塊。在軟件定義汽車的時代，仲量聯行預計傳統產業產-研-銷板塊會進一步細分，部分研發、銷售和售后運營服務的職能部門的租賃需求有望在辦公樓市場得到承接。

大健康：智能化醫療服務體系加速擴容

武漢正加速推動大健康產業邁向“萬億級”。繼武漢去年設立總規模300億的大健康和生物技術產業投資基金之后，今年上半年，光谷生命大健康產業投融資大會上揭牌了總規模100億元的光谷生命大健康產業基金集群。此外，今年4月，武漢舉辦了世界大健康博覽會并成功簽約多個項目。活躍的招商投資動態反映出政府和資本的有力支持，也彰顯出企業對武漢大健康產業發展的市場信心。

在大健康產業高速發展的帶動下，武漢相關企業的租賃需求出現增長，占2024年前三季度總成交的8%，成為其甲級辦公市場第五大需求來源。傳統的醫藥及醫療器械企業和醫療服務機構為最主要的租戶需求，成交面積合計占該行業的70%。值得注意的是，近年來創新互聯網醫療服務賽道提速發展，互聯網醫療生態圈形成，促使線上智能導診、AI輔助診療等醫院搭建數字化服務平臺及信息化解決方案的公司活躍度明顯提升。此外，我們也觀察到少量創新藥和干細胞治療等前沿技術領域的企業開始租用辦公樓。預計隨著智能化醫療服務體系加速擴容，未來在重構醫療服務流程和均衡醫療資源的過程中，大健康產業有望拉動武漢辦公樓市場的活躍度。

人工智能

武漢是國內少有的擁有超級計算中心和人工智能計算中心的“雙中心”城市，同時還擁有較強的光電子信息產業基礎，目前已經形成涵蓋基礎層、技術層、應用層的較為完整的人工智能產業鏈。作為發展新質生產力的重要引擎和戰略性技術，新一代人工智能與光電子信息產業實現交叉融合創新，進一步提高武漢的產業競爭力。基于產業集群的優勢，武漢的人工智能產業集聚光谷板塊，自2023年以來在優質辦公樓市場中錄得多筆業內企業租賃成交，增長趨勢顯著。

從成交來看，在武漢辦公樓市場落戶的客戶以應用層企業為主，尤其在智能駕駛、AI泛互聯網、智慧城市等領域顯示出了創新策源能力和領先技術。雖然目前人工智能企業在武漢辦公樓市場的布局規模相對較小，大多數為初創公司或互聯網公司的細分部門，承租面積多為300至600平方米，但依托政策利好和行業滲透率的穩步提升，人工智能行業有望在未來成為推動辦公市場租賃的重要來源之一。

在當前“量價博弈”的市場時期，專業服務業、科技互聯網及金融業這三大基石行業的支撐作用進一步凸顯，而新能源汽車及上下游產業鏈、大健康以及人工智能等為代表的新質生產力描繪出武漢辦公樓市場全新需求脈絡，成為市場的“拓新”之力。

展望未來，短期內武漢優質辦公樓市場的新增供應依舊處于高位，傳統行業始終會是辦公需求的壓艙石，同時，正在加速布局的新質生產力帶來的行業需求，有望為市場帶來更多結構性機會。