“不等了，買了！”就在最近，觀望一年多的小王，終于下定決心買了房。

當地置換改善的小王，也是南京樓市眾多購房者中的一個縮影。去年，他將河西南的小三房成功出手，便開始了等待期，天鵝堡、正榮潤峯、建發縵云等都是小王名單上的候選。

但就在最近，第一順位的華僑城天鵝堡，不僅未降到自己的心理預期，反而出現了房價抬頭的趨勢。于是，小王決定出手第二順位的正榮潤峯——總價500萬出頭拿下一套全新未住次新房。

不止正榮潤峯，銳評君翻閱貝殼發現，近期漲價的房源不在少數，尤其是河西、鼓樓等主城區域，甚至有多數房源一夜跳漲數百萬。

南京二手房，要大漲了？

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翻看數據就能發現，南京越來越多的優質二手房源，都掛上了紅彤彤的“漲”字。

貝殼找房數據顯示，上周（10.21-10.27）漲價房源高達1046套，其中過百萬的就已超過10套，主要集中在河西、鼓樓濱江等區域的優質改善小區。

比如鼓樓濱江的江望潤府，一套建面約273.06㎡的底躍戶型，一夜跳漲530萬，以1200萬總價成為目前小區掛牌價最高的房源。

鼓樓濱江的江望潤府，位于拉小直屬分校旁，集成熟配套等稀缺優勢于一身，11-18F小高層、精裝修（含升級裝修包），去年年底交付，因此大多數房源為精裝且無居住痕跡，是板塊內為數不多的優質改善次新房。

目前鏈家網上小區掛牌均價在5萬/㎡左右，多數房源掛牌總價在600萬-700萬之間，單價多集中在4.6萬-4.7萬/㎡。

一夜跳漲530萬的這套房源為底躍戶型，全新未曾入住，雖然單價僅約4.4萬/㎡，遠低于掛牌均價，但底躍戶型面積較大，因此總價相對較高。

河西南的海峽城云璽灣，同樣有大面積、高總價房源，一夜跳漲數百萬。

二手房網站顯示，海峽城云璽灣一套建面約204.4㎡精裝復式，掛牌初始價518萬，10月中旬降價40萬，僅4天后漲價324萬，目前掛牌總價900萬、單價約4.4萬/㎡。

海峽城云璽灣二手房成交以低總價小戶型為主，受行情影響，近兩年來成交單價從3.9萬+/㎡一路降至3萬+/㎡。

今年5月份，小區成交單價從約3萬/㎡漲至約3.3萬/㎡，近幾個月來雖有浮動但幅度較小，基本穩定在3.3萬/㎡左右。

近一個月內，像江望潤府、海峽城云璽灣這類跳漲數百萬的房源不在少數，比如漲557萬的拉德芳斯北苑、漲510萬的江島華庭、漲396萬的金陵灣等，多以改善大戶型房源為主。

有中介向銳評君透露，短期內大幅漲價或遠高于成交均價的掛牌房源，大多分為兩種情況，一是不急賣的房主心態轉變，不再“賤賣”，另一種情況是“護盤”業主趁行情大勢，拉高小區整體均價。

但無論哪種情況，僅從數據上來看，南京二手房漲價房源套數還在逐日增加，預示著熱度不斷的賣方市場一片向好。

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樓市熱度高漲，不僅僅體現掛牌價大漲，還有一再拔高的成交數據。

我愛我家南京研究院數據顯示，上周（10.21-10.27）南京二手房成交量仍穩定在1700-1800套。相較于9月底的2200+套，本月周成交量較為平穩。

10月21日-10月27日南京二手住宅每日成交情況

其中，10月前3周交易量基本穩定在1700套/周左右，且日均成交波動也較小；月底市場反應較為積極，不排除成交量繼續拔高的可能，可以期待一下本周最終數據。

成交均價上，在進入10月份以來持續小幅上漲，從月初第一周的2.09萬/㎡漲至2.24萬/㎡；同時，掛牌漲價房源數量在本周，仍呈現小幅上漲趨勢。

2024年南京二手住宅逐周新增掛牌量價情況

數據來源：我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡

同時，南京二手市場供應端也十分穩定，10月周新增房源量均在1400多套，逐周波動較小。值得注意的是，今年3月以來，南京二手房成交量大多要高于掛牌量，全市二手房庫存量也出現明顯下降。

整體來看，南京10月份行情整體呈現企穩回升，在一系列樓市維穩政策下，買賣雙方心態都迎來新變化，因此個別優質房源上漲也屬正常行情變化。

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“沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格”，這句話適用于市場上絕大多數房源，但在仍以價格優勢為賣點的行情下，仍有不少房主扛住壓力賣出了心理價位。

那么什么樣的房子能率先逆勢增長呢？銳評君以貝殼二手房數據為例，總結出以下兩類房源：

首先是優質地段的改善型房源，在二手房以價換量的滾滾洪流中，最抗跌的當屬一線板塊、主城區域的豪宅小區。

在貝殼找房漲價榜單中，前5名多以豪宅小區為主，居住舒適度高、大戶型、高總價，精確瞄準有高端改善的買房人，比如仁恒江灣城、江悅潤府等小區，或跳漲數百萬，或成交總價破千萬。

還有就是主城配套較為優質的房源，占據主城絕佳地理位置、擁有完善且優質的生活配套。

比如河西有名校傍身的次新房，還有鼓樓以及主城區有頂級教育資源學區房，前者有區位和居住環境加持，后者多以名校為主要賣點。有數據顯示，近90天內成交單價排行前三甲，均位于鼓樓寧海路。

站在買房人角度來看，雖然有少量小區價格企穩且有上浮趨勢，但“價格”仍是影響成交的重要因素——以最合適的價格買最合心意的房子。

今年以來，在降低置業門檻上，南京在政策、金融等維度不斷發力。不僅房貸利率不斷下調，南京也迎來公積金、落戶、以舊換新等政策調整，買房人的購房成本大幅降低。

當下，賣家心態已有明顯轉變，市場也在逐步恢復信心，買家同樣在政策利好的加持下，激發置業積極性。在銳評君看來，當下房價友好、利率下調，有置業需求的買房人不妨錨定心儀房源，及時出手。