去年深圳樓市929新政出臺,換來了半年的止跌回穩行情。而政策邊際效應消退后,這段時間重新進入降價行情。
從市場端看,降價原因層出不窮,包括業主急賣、產品欠佳、項目銷售壓力大、被法拍房價格擠壓等,南山區也不例外,一些樓盤降價幅度之大,令早前購房者措手不及。
01
最近兩天,南山赤灣新房因大幅降價引發業主唯權風暴而上了熱搜。
據媒體報道,一位去年5月份以1354萬認購赤灣匯廣場202㎡高層大戶型的業主,赫然發現開發商今年5月將同戶型下調至1217萬起,價差高達百萬。
盡管業主曾獲“后續降價可享同等待遇”的口頭承諾,但實際申請調低價格時,遭到拒絕。
協商未果后,業主拒付剩余首付,反被沒收20萬定金并解除合同,雙方退款糾紛至今未了。
南山這個項目的降價幅度有多大?
一期赤灣匯廣場2023年備案均價約8.9萬/㎡,二期赤灣瑯玥灣佳園去年入市即“破發”,備案均價約7.8萬/㎡,近期折后單價低至5字頭,相比一期開盤價相當于約7折。
這場價格戰背后,一是項目庫存高企,二是區域內新盤貼身肉搏,如赤灣匯廣場、赤灣瑯玥灣佳園、金眾云山海、桑泰山海丹華、前海宸灣等多個項目扎堆廝殺,各盤此前已經輪番降價。
所以,即便在深圳南山這樣的傳統核心區,也存在低價值地帶,高庫存下價格支撐極其脆弱。
02
豪宅市場同樣是結構化行情。
以法拍市場為例,有的法拍豪宅要拼手速,有的法拍豪宅卻無人問津。
日前,華潤深圳灣瑞府一套沒有陽臺的583㎡公寓,起拍價9827萬,以流拍告終。
樓市紅火的時候,核心地段的頂級豪宅,不用費什么心思都能大賺一筆。但一旦市場降溫,產品缺陷就暴露無遺。
商務公寓、寫字樓這類產品,市場好的時候就不太受寵,現在觀望情緒濃厚,決策上會更加慎重。
而且在受眾方面,頂豪市場上的主流買家,其實更熱衷于帶大陽臺的大平層。沒有大陽臺豪宅,樓層再高,主流買家始終會覺得感官差了點意思。
像深超總住宅深灣玖序,無陽臺設計雖獨特,但現實中,銷售速度卻很慢,去年入市到現在仍未清盤。
另外,瑞府這套公寓法拍流拍,主要是性價比低。現在深圳花一個億,差不多都能在華僑城、深圳灣里面買個更優質的別墅或頂復。
豪宅市場正在經歷大浪淘沙,只有綜合素質上乘才能脫穎而出,贏得高凈值買家的青睞。
03
很多人疑惑,未來在深圳買房還能不能賺錢?
答案是肯定的。
但在深圳靠買房輕松賺錢會變得越來越難。
因為,深圳買房暴富的時代一去不復返了,考慮到月供利息、房子折舊、稅費和中介費等持有成本,大部分房子以后很難賺錢,這正是“房住不炒”的體現。
就拿地段這張王牌來說,房價上漲邏輯也變了:
以前房地產市場是增量時代,城市涌入大量新增人口,經濟飛速發展,房價整體往上走,好地段的房子更是漲得飛起。
而隨著市場進入“存量博弈”階段,經濟增長速度放緩,大家的購買力也兩極分化,哪怕地段不錯,如果市場的接受程度越來越低,房子也不一定能跑贏大盤,買房投資越來越難。
只有極少數真正好的房子,才能夠在未來獲得不錯的收益。
市場是殘酷的,同時也是不斷篩選的過程。誰能拿到更多優質的籌碼,誰就是贏家。
現在整個政策面,都在鼓勵有錢的居民置換,高層也說了,房地產市場供求關系發生重大變化。
什么意思?
中國的房子太多了,但是核心城市的好房子依舊太少。深圳的優質房產,更是稀缺。
這時候在深圳,不管是買房還是換房,少點感性思維,多點理性預判。在力所能及的范圍內,拋開情緒,去押注具有長期發展潛力片區的優質房產,拉長時間,你就是深圳樓市的贏家。
買房和換房作為普通人的超大額支出,同時又是極其低頻的行為,絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇,做對了當然皆大歡喜,做錯了很可能會悔恨終身。
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