商業(yè)地產(chǎn)，一線城市與二三線城市之間是有“壁”的。近年來，市場(chǎng)快速興起的“非標(biāo)商業(yè)”在全國(guó)發(fā)展的邏輯和速度更是如此。

當(dāng)北上廣深和網(wǎng)紅城市杭州、成都、重慶等地，非標(biāo)商業(yè)早已“遍地開花”，長(zhǎng)沙、南昌、鄭州和合肥等商業(yè)發(fā)展迅速、但實(shí)力仍在培育的二三線省會(huì)城市，非標(biāo)商業(yè)卻“姍姍來遲”。

合肥，就是一個(gè)最明顯的例子。今年5月17日，合肥新糧倉(cāng)KUKU PARK（以下簡(jiǎn)稱新糧倉(cāng)）正式開業(yè)。彼時(shí)，非標(biāo)商業(yè)這個(gè)新物種才剛剛闖入此地。

但值得關(guān)注的是，雖是合肥商業(yè)“新鮮人物”，當(dāng)“非標(biāo)商業(yè)、審美新生代、新晉網(wǎng)紅打卡地、主理人”等關(guān)鍵詞集新糧倉(cāng)一身，商業(yè)自開業(yè)就話題不斷。

尤其是，即便與同時(shí)段華潤(rùn)在合肥包河新開的萬象匯“同臺(tái)打擂”，無論從開業(yè)熱度、媒體聲量和消費(fèi)者口碑上來看，新糧倉(cāng)，這個(gè)合肥非標(biāo)商業(yè)新秀，卻絲毫不落后。

據(jù)新糧倉(cāng)官微，新糧倉(cāng)開倉(cāng)期間，單日客流量超 50000 人次，單日停車超 10000 輛。

圖源：新糧倉(cāng)官微

筆者最初關(guān)注到合肥新糧倉(cāng)，就是被商業(yè)的熱度所吸引。“合肥終于有像樣的非標(biāo)商業(yè)了，合肥商業(yè)也是好起來了。”

筆者再次關(guān)注到新糧倉(cāng)，依舊是被商業(yè)的熱度吸引。只不過，這次有了更多元的聲音。合肥越來越多消費(fèi)者打卡新糧倉(cāng)，以及全國(guó)其他城市商業(yè)地產(chǎn)同行調(diào)研新糧倉(cāng)。

“新糧倉(cāng)KUKU PARK，更像是非標(biāo)商業(yè)在合肥的勝利？合肥太缺非標(biāo)商業(yè)這個(gè)新物種了,新糧倉(cāng)KUKU PARK踩準(zhǔn)天時(shí)地利人和。”“新糧倉(cāng)適合拍照打卡不假，略顯無聊也是真。商業(yè)的內(nèi)容力，運(yùn)營(yíng)仍需持續(xù)培育。”

圖源：小紅書

截至目前，距離新糧倉(cāng)已開業(yè)半年，市場(chǎng)反饋卻有了明顯不同的聲音。新糧倉(cāng)作為合肥噱頭十足的非標(biāo)商業(yè)，到底做得如何？帶著對(duì)項(xiàng)目的好奇，筆者近期2次實(shí)探項(xiàng)目。

老糧庫(kù)“變身”新糧倉(cāng)

20+筒倉(cāng)，文化商業(yè)合集

合肥新糧倉(cāng)，前身是安徽省機(jī)械化糧庫(kù)，始建于1993年。據(jù)悉，20世紀(jì)90年代，糧庫(kù)建設(shè)萬噸筒倉(cāng)開了安徽省省內(nèi)先河。

同時(shí)，作為全國(guó)18家機(jī)械化骨干糧庫(kù)之一，糧庫(kù)集糧食收購(gòu)、儲(chǔ)存、加工、商貿(mào)于一體，是中國(guó)糧倉(cāng)建設(shè)史上的一個(gè)新起點(diǎn)。

走過28年，2021年糧庫(kù)糧食出空完畢，標(biāo)志著其完成上一個(gè)時(shí)代使命。而進(jìn)入新形勢(shì)下，老糧庫(kù)怎么能夠重新融入城市、煥發(fā)新機(jī)？

圖源：早期新糧倉(cāng)

2023年，老糧庫(kù)“變身”新糧倉(cāng)。

這一年，空置已經(jīng)2年有余的老糧庫(kù)，在安徽省糧食產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和合肥市區(qū)相關(guān)部門的多方努力下，老糧庫(kù)由安徽新月光商業(yè)管理公司成功競(jìng)標(biāo)。

安徽新月光商業(yè)管理公司，早前是安徽老牌棋牌室運(yùn)營(yíng)品牌，主營(yíng)棋牌文化娛樂、餐飲、休閑和健身等起家。2006年開始，涉足合肥老建筑、老街區(qū)的城市舊改和更新項(xiàng)目。

如安徽首個(gè)舊改商業(yè)老報(bào)館，四灣菜市場(chǎng)和淮河路步行街中市街等商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)，都是出自安徽新月光之手。

圖源：老報(bào)館商業(yè)街

至此，新糧倉(cāng)整體改造項(xiàng)目，正式啟動(dòng)。老糧庫(kù)，從一個(gè)老舊民用建筑更新為一個(gè)文化商業(yè)合集，也就是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)界正大力推崇的非標(biāo)商業(yè)綜合體。

規(guī)劃定位上：

新糧倉(cāng)項(xiàng)目，整體規(guī)劃為商業(yè)、藝術(shù)中心和辦公等業(yè)態(tài)，定位為文化商業(yè)合集，集文化+商業(yè)+科技+運(yùn)動(dòng)+夜生活等多重功能于一體，總建面12萬平。

從商業(yè)建筑形態(tài)上來看，區(qū)別于合肥現(xiàn)有大部分盒子式商場(chǎng)，新糧倉(cāng)由20+萬噸筒倉(cāng)構(gòu)成，筒倉(cāng)縱橫交錯(cuò)，切割成大大小小的室外街區(qū)，商業(yè)自帶開放感。

目前，新糧倉(cāng)運(yùn)營(yíng)區(qū)域分為A、B、C、D、E五個(gè)大區(qū)，每個(gè)區(qū)域分布辦公、藝術(shù)、零售、餐飲、文化娛樂、生活服務(wù)和運(yùn)動(dòng)等對(duì)應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)和主題。

區(qū)位交通上：

新糧倉(cāng)位處合肥蜀山區(qū)中心地段，具體位置為蜀山區(qū)望江西路388號(hào)。

商業(yè)所在區(qū)域合肥黃潛望商圈，以黃山路、潛山路、望江西路三條城市主干道匯集。黃潛望商圈作為合肥初代老牌商圈之一，商圈內(nèi)目前現(xiàn)有的商業(yè)都較為“老舊”，以傳統(tǒng)的商業(yè)廣場(chǎng)為主，如大溪地國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、大唐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)等。

再遠(yuǎn)一點(diǎn)，距離項(xiàng)目3公里左右，商業(yè)周邊才有合肥銀泰百貨、天鵝湖萬達(dá)廣場(chǎng)和蜀山萬象匯等城市頭部商業(yè)。

而雖然商圈商業(yè)氛圍亟待更新，但不可否認(rèn)新糧倉(cāng)地段依舊是非常不錯(cuò)的。

圖源：高德地圖

單從地圖上看，新糧倉(cāng)北臨金大地東西街，南通天鵝湖文化商務(wù)區(qū)，說到這可能還比較抽象，大部分消費(fèi)者不能立馬get到。不過如果從周邊城市地標(biāo)來看，大蜀山、天鵝湖公園和金大地1912街區(qū)等，商業(yè)處于合肥的地段優(yōu)越性就不言而喻了。

筆者兩次探訪項(xiàng)目的時(shí)候，順便逛了一下商業(yè)附近，周邊成熟住宅和高端小區(qū)較多，金大地1912小區(qū)、維也納森林、和諧花園等，生活氣息濃厚；一街之隔的1912街區(qū)，自帶年輕人場(chǎng)域客流；同時(shí)區(qū)內(nèi)歷史沉淀，煙火氣足。

位置之上，商業(yè)交通情況。筆者實(shí)地踩盤，新糧倉(cāng)目前對(duì)駕車和公交出行的消費(fèi)者比較友好，駕車直達(dá)商業(yè)停車場(chǎng)，公交旁邊洪崗村西公交站，距離項(xiàng)目500米左右。

值得注意的是，商業(yè)周邊地鐵不是很便利，離項(xiàng)目最近的地鐵站洪崗地鐵站，距離新糧倉(cāng)都有1.4公里左右。

餐飲旗艦店、大店聚集區(qū)

拍照+社交人氣足，非標(biāo)感強(qiáng)

筆者分別于10月25日（周五晚上）、10月29日（周二上午），2次2個(gè)時(shí)間段。實(shí)地探訪新糧倉(cāng)現(xiàn)場(chǎng)。

走進(jìn)新糧倉(cāng)，商業(yè)外在的非標(biāo)感撲面而來。

懷寧路新糧倉(cāng)主入口，10座外徑8米、高30米的筒倉(cāng)矗立于眼前。門頭主樓上藍(lán)色涂鴉，視覺亮眼；10座筒倉(cāng)并排而立，未在上面做過多改造和修飾，保留筒倉(cāng)的原生感和工業(yè)風(fēng)。

往里面逛，20+容量不同的平房倉(cāng)一一按照序號(hào)排布，遠(yuǎn)看，糧倉(cāng)的建筑風(fēng)格很直觀。各大品牌置于糧倉(cāng)內(nèi)部，餐飲+服飾設(shè)計(jì)師品牌+潮玩+酒吧+娛樂等業(yè)態(tài)填充商業(yè)屬性。

商業(yè)門店，一店一設(shè)。大都根據(jù)自身品牌傳播點(diǎn)風(fēng)格各異、特色鮮明，其中餐飲、茶飲、咖啡和酒吧等品牌基本都設(shè)置了外擺區(qū)，營(yíng)造商業(yè)的非標(biāo)感。

再細(xì)致的逛，新糧倉(cāng)在人氣運(yùn)營(yíng)、品牌特色和活動(dòng)運(yùn)營(yíng)上做的相較不錯(cuò)。

1.人氣火爆，晚上人流扎堆，白天人流較弱。

新糧倉(cāng)的火爆，很大程度上來源于合肥消費(fèi)者的“口口相傳”。在小紅書上搜索新糧倉(cāng)，筆記量已高達(dá)1萬+篇，其儼然已經(jīng)成為合肥年輕人社交目的地之一。

筆者兩次實(shí)探新糧倉(cāng)：

10月25日周五晚上，人氣非常足。6000平的大草坪當(dāng)天正在開展新糧倉(cāng)KUKU來客的活動(dòng)，市集一字排開，吸引了不少客流。

餐飲、奶茶店內(nèi)用餐人氣足，街區(qū)上人流也是絡(luò)繹不絕。

現(xiàn)場(chǎng)，1號(hào)倉(cāng)和3號(hào)倉(cāng)的街區(qū)，里三層外三層看當(dāng)天的魔術(shù)表演。

10月29日周二上午，人氣相較于周五晚上，白天弱了很多。不過，陸續(xù)也有客流進(jìn)入。

2.餐飲一條街，社交風(fēng)+混搭風(fēng)+煙火氣息濃。

逛完一圈新糧倉(cāng)，筆者對(duì)品牌的印象，最強(qiáng)烈的感官就是這里吃的非常多。國(guó)內(nèi)國(guó)外不同菜系，火鍋、燒烤、川菜、湘菜、海鮮、酒吧、龍蝦、居酒屋等等一應(yīng)俱全。

如楊記隆府、馮校長(zhǎng)老火鍋、鴻姐火鍋、大芊金串串火鍋、邊蝦王、虎頭炸·潮汕南乳炸雞、麥仔海南糟粕醋火鍋、斑馬精釀、椰子皮西餐酒吧、Taste創(chuàng)意韓國(guó)料理、COMMUNE幻獅等等。

筆者根據(jù)新糧倉(cāng)小程序顯示的餐飲品牌信息，不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，新糧倉(cāng)一共有品牌93家，其中美食餐廳37家，占比近40%。這之中，還不包括茶飲、咖啡和烘焙甜品。

具體到每一家品牌，都是視覺和空間雙重扎眼的大店和旗艦店，混搭味和生活煙火氣濃烈。

門店風(fēng)格，基于新糧倉(cāng)筒倉(cāng)平房倉(cāng)的建筑風(fēng)格，裝修更像是“盒中盒”，品牌在一座座平房倉(cāng)中做文章。各家餐飲，在地化之上“百家爭(zhēng)鳴”，柱子、樓梯、房檐、外擺區(qū)、品牌大logo等等，盡顯工業(yè)風(fēng)、歷史風(fēng)和城市風(fēng)，整體混搭感較強(qiáng)。

品牌特色，新糧倉(cāng)現(xiàn)有的餐飲品牌，大部分都是在合肥的旗艦店，其中多為安徽首店。多元和豐富之上，兼?zhèn)渚W(wǎng)紅+特色+小眾+圈層等特點(diǎn)，社交氛圍強(qiáng)。現(xiàn)場(chǎng)也可以看到，來這的消費(fèi)者大都是三五成群，好友相約。

目前來說，新糧倉(cāng)很大程度上“成于餐飲”，餐飲足夠吸睛和特色，聚集全合肥的人氣，并能夠在短時(shí)間內(nèi)行形成自然的流量和口碑傳播。

3.周期性的活動(dòng)運(yùn)營(yíng)，持續(xù)引流和社交傳播。

周期性和頻繁性的活動(dòng)運(yùn)營(yíng)，也是新糧倉(cāng)持續(xù)聚滿人氣的重要舉措之一。

筆者從新糧倉(cāng)官微上可以看到，自開業(yè)以來，新糧倉(cāng)每個(gè)月都會(huì)有固定的活動(dòng)日歷，舉辦大大小小的市集、打卡或展覽等活動(dòng)引流。

10月25日周五晚上，新糧倉(cāng)就正在開展新糧倉(cāng)KUKU來客的活動(dòng)，吸引了不少客流。

活動(dòng)具體內(nèi)容形式豐富，且互動(dòng)性較強(qiáng)。如來客說，在商業(yè)公共區(qū)域，聯(lián)合青年藝術(shù)家、策展人和主理人舉辦城市論壇，提高商業(yè)的城市調(diào)性。來客集，全國(guó)各地80位原創(chuàng)藝術(shù)攤主，3天在商業(yè)室外大草坪上開展市集，社交快速傳播。等等。

商業(yè)未完全開放

品牌排布稍顯混亂

文化和內(nèi)容調(diào)性不足

不過需要指出，目前新糧倉(cāng)做得好的地方消費(fèi)者明顯感受，但其也并非已經(jīng)臻于完美。

1.商業(yè)未完全開放，品牌招商和排布稍亂。

相較于傳統(tǒng)盒子式商業(yè)，很多非標(biāo)商業(yè)的難點(diǎn)在于囿于城市更新“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，不得不協(xié)調(diào)各方，等待邊開發(fā)邊招商邊運(yùn)營(yíng)。

新糧倉(cāng)也是如此，筆者在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前項(xiàng)目商業(yè)部分并未完全開放。如：CCHO回響空間藝術(shù)中心、如妮醫(yī)療美學(xué)中心、MOON日茶夜酒餐廳、西部馬會(huì)等仍在內(nèi)部裝修中。

現(xiàn)場(chǎng)裝修，部分區(qū)域雜亂和裝修噪音影響，多少會(huì)影響消費(fèi)者的逛感和觀感。

另外，新糧倉(cāng)當(dāng)前的品牌排布也有一些小問題。品牌設(shè)置以餐飲為重心，其它品牌排布都是插在餐飲中間，如服飾、潮玩、零售等稍顯混亂。

同步品牌調(diào)性，品牌細(xì)節(jié)方面，新糧倉(cāng)目前餐飲有大店、大品牌、小眾，也有像包無界這種街邊大眾品牌小店處于夾縫之中，整體調(diào)性兩極分化，沒有實(shí)現(xiàn)完全統(tǒng)一。

2.商業(yè)在地化和文化內(nèi)容輸出，仍需培養(yǎng)。

非標(biāo)商業(yè)很重要的一個(gè)點(diǎn)，就是要展現(xiàn)商業(yè)與在地化的詮釋和表達(dá)。

而新糧倉(cāng)，目前很多消費(fèi)者反映，商業(yè)深度還是相對(duì)單一和淺層化。定位非標(biāo)商業(yè)，名頭是文化商業(yè)合集，但是基于文化和在地糧庫(kù)歷史去發(fā)聲的品牌較少。

在地和文化的輸出，目前還停留在建筑外在、筒倉(cāng)形態(tài)，以及1200米長(zhǎng)的雙軌鐵路專用線，實(shí)景火車頭和車廂等層面上，內(nèi)里的挖掘還有待嵌入。

消費(fèi)者逛新糧倉(cāng)，奔著吃喝玩樂和拍照打卡的目的，會(huì)是一個(gè)好去處。但再有其他精神層面的二次或持續(xù)獲客，新糧倉(cāng)品牌在針對(duì)文化定位上還需多下功夫。

新糧倉(cāng)入市即火

合肥商業(yè)要“變天”?

當(dāng)前，無論從城市更新和商業(yè)人氣上，新糧倉(cāng)無疑已經(jīng)在合肥成功出圈，并且打響了商業(yè)聲量和名氣。那新糧倉(cāng)究竟做得如何，成不成功？外界眾說紛紜。

筆者認(rèn)為，作為合肥剛開業(yè)半年的新場(chǎng)，新糧倉(cāng)跳脫傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)路徑，走出盒子“老本”，并包裝其在視覺、感官、內(nèi)容、運(yùn)營(yíng)和推廣上的“與眾不同”，前期人氣和商業(yè)話題度上是“開了個(gè)好頭”，值得肯定。

至于成功與否，仍需等后續(xù)項(xiàng)目完全開放后整體運(yùn)營(yíng)和培育情況，再做定論。

不過，基于新糧倉(cāng)在合肥的爆火，甚至業(yè)界還有論斷，合肥商業(yè)要“變天”？目前的新糧倉(cāng)，已是能給到合肥商業(yè)地產(chǎn)一些啟示和思考：

放眼全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)更新迭代，北上廣深以及成都等地早已給出了示例，非標(biāo)商業(yè)是當(dāng)下商業(yè)市場(chǎng)存量項(xiàng)目趨于飽和、運(yùn)營(yíng)發(fā)展成熟到一定程度的背景下，商業(yè)求知“新解”的必然產(chǎn)物。

合肥商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)了百貨到購(gòu)物中心的發(fā)展后，長(zhǎng)期處于的現(xiàn)狀，4個(gè)主要城區(qū)都是諸如之心城、萬達(dá)廣場(chǎng)、銀泰中心、萬象城和萬象匯等標(biāo)準(zhǔn)盒子式商業(yè)，以及老牌的文旅商業(yè)，消費(fèi)者消費(fèi)疲勞和審美疲勞之下，城市缺非標(biāo)的創(chuàng)新商業(yè)久矣。

新糧倉(cāng)的出現(xiàn)，昭示了合肥的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在求變，并開始處于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)迭代的初期和探索階段，非標(biāo)商業(yè)逐步冒頭。

同時(shí)，合肥本地的消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的需求，不再僅僅只是量的需求，只是文旅商業(yè)的淺層差異化,而是從量到質(zhì)，更加看重能從商業(yè)空間或內(nèi)容上獲得精神文化滿足。

可以預(yù)見，新糧倉(cāng)之后，合肥將還會(huì)有更多的“新糧倉(cāng)”出現(xiàn)。合肥商業(yè)地產(chǎn)的格局和面貌，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的新變化，“好戲”還在后頭！

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