住建部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人召開了促進房地產穩定的會議。

二次棚改貨幣化安置來了？！

會議中是這么說的：通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。

據調查，全國僅35個大城市待改造規模就有170萬套，其他城市也有改造需求。全國城市需要改造的危舊房還有50萬套。主要采取貨幣化安置，這更有利于群眾根據自己的需要選擇合適的房子，又不用在外過渡，能夠直接搬入新居，同時，也有利于消化存量商品房。

這段話意思很明確了，接下來我們將實施100萬套城中村和危房改造，關鍵是通過貨幣化安置的手段。

貨幣化安置大家應該記憶深刻，2015年那一次引發全國轟轟烈烈的棚改熱潮，靠的就是貨幣化安置。幾乎是在同一個時間段，把全中國大部分人口都推動去城里面買房安家了。中國房價也因此再創了一個臺階。

而如今貨幣化安置再次從高層的開口中提及起來，相信很多人早上看了會議之后已經開始擔心了，是不是要盡早入市呢？

我們也要根據目前的情況來分析，首先如今的房地產環境不同以往，雖然高層重提貨幣化安置，但這里有兩個問題至關重要：

1、貨幣化安置的量到底有多大？

2、是直接發錢還是給房票？（兩者都是屬于貨幣化安置的手段）

第一個問題已經很清楚了，100萬套，而且分散在35個城市。100萬套要是和過去2015年那一波相比，體量算是非常小了。2015——2017年平均每年棚改600萬套的規模，哪怕是2008年-2014年之間，每年平均也有200萬套左右。所以今年的100萬套算不上很大的規模，也不可能全國大范圍鋪開。

不過高層也說了，如果效果好的話，會繼續增加，但這種沒有落實的口頭希望，市場現在已經不大買單了。畢竟之前已經改造過一批，現在十年不到，的確也沒有那么多地方需要改造了。

所以住建部今天也給出了限制，在35個城市內。這35個城市雖然沒有公布，但其實我們都知道大概率就是一些一二線城市為主，所以如果你身處十八線，縣城之類的，基本上和今天的會議無關，大可放心。

另外這35個城市也并不是雨露均沾的，肯定有的多有的少。像最近拆遷改造鬧得轟轟烈烈的成都，分到的額度肯定不會少。

但像杭州，以拆遷律師所知，前幾年已經進行了大范圍的拆遷改造，到處都是新街道新房子，夠漂亮了，實在不知道哪里還能繼續拆改。

而大灣區，拆遷律師一直認為大灣區是全國最需要拆遷改造的城市群，沒有之一。如果你身處大灣區，應該能夠深切感受到拆遷律師為何這么說，深圳情況還好些，廣州、佛山、東莞，除了cbd能打之外，到處都是亂糟糟的。

情商高的說法就是，還有很大的改造提升的空間。

只是現在很多拆遷改造都需要巨額資金，這兩年廣州深圳不少城中村拆遷都遭遇滑鐵盧，改到一半喊人家搬回去。說到底就是資金不到位，希望在這一輪的棚改之下，能夠大刀闊斧，改造到位吧。

第二個問題，直接發錢還是給房票？

從去年開始大部分的拆遷改造都是以發房票為主，今年的估計不會例外。

最近成都住建也回應了，本輪成都拆遷都是以房票安置為主。房票的好處在于資金可以留在本市，或者說留在房地產市場。否則按照如今的狀況，一二線都解除限購了，傻子都知道拿到錢肯定買一線啊，最怕的就是有人選擇進入到股市賭一把。

這樣的結果，對于地方本地的房地產市場最后依舊是利空，所以房票安置是大概率的事情。

總的來說，今天所謂的二次棚改貨幣化安置，有利好，但肯定不如2015年那一波那么強勁。當時是國開行直接把錢給到老百姓手里的，這種刺激是非常直接的。但是接下來還能夠嘗到房地產紅利的城市范圍會縮得越來越小，僅限一二線城市。只能說，在老家縣城的除非剛需真的不要隨便再買房。

會議還提到了，年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。

這一點雖然看起來是面向開發商的，實際上最后也是為了保交樓工作。住建部部長還特意提到了今年的保交樓順利交付246萬套，并且接下來還要繼續壓實地方和金融機構，優先完成保交樓工作。

為什么現在保交樓變得那么重要了呢？

因為出現了多例延期交房的業主申請斷供的案例。本來爛尾樓、延期交房等風險最后全都是購房者一人承擔的，首付交了，房貸月供給著，房子卻拿不到。現在爛尾樓業主也不愿意做冤大頭了，加上現在有些地方政策也允許低收入群體申請延期還貸。于是大量延期收房，或者爛尾樓業主跑去申請延期還，不少人直接斷供，這就等于說把風險轉嫁給銀行。銀行收不到錢，這筆帳就是爛賬，范圍大的話就會形成金融風險。

所以不管是為了老百姓，還是為了銀行，爛尾樓這件事情絕對不能拖，只能加大力度給足夠的信貸，讓房企盡快去解決爛尾樓事件，不能再拖了。同時讓開發商手里有錢，也能緩解開發商由于資金鏈不足，降價賣房現象，最后達到穩房價的作用。

至于這四萬億力度大不大呢？

拆遷律師看了一下近四年人民銀行對于開發商貸款的余額，一直都是在12、13萬億左右徘徊，增長并不明顯。如果4萬億真的可以砸下去的話，爛尾樓現象肯定是可以杜絕的，同時對于目前一些資金鏈短缺的國企央企開發商來說，也算是雪中送炭了，不至于無止境的打價格戰。

最后，今天的會議給出的大招，和“刺激”二字關系不大，只能說高層在盡力去穩樓市。目前給出來的政策都算是中規中矩的，并沒有給到市場很強的預期。住建部長還提到了，經過三年的不斷調整，中國房地產市場已經開始筑底。這應該是高層第一次談到筑底二字。

對于高層來說，要的并不是房價大漲，而是穩住價格不大跌已經算是完成任務了。從這一段時間一線城市的情況來看，北上廣深的成交量都開始回溫了。拆遷律師不敢說這一定是最底部，但肯定是底部區間了，繼續下跌的空間非常有限了。

對于大部分人來說，你不可能剛好在v字底部買到房，即使有也是靠運氣，只要你能夠在底部區間買房就是很劃算的，因為樓市遲早會反彈。就像最近深圳樓市復蘇太快，大家一哄而上擠進售樓處，這時候你能選擇的余地就非常少了，有些人只能被動的去接受二手房業主反價幾十萬，那幾年又白干了。