|慶盛片區未來城市綜合實證示范區效果圖向產學研居一體化進階
慶盛的顛覆之路
| 項目創意板房實景

廣州，又有一只獨角獸上市！

上周（11月27日），小馬智行正式在納斯達克敲鐘，成為全球“Robotaxi第一股”。

廣州人對小馬智行想必不陌生，在南沙經常能看見它的無人車在路上飛奔。

但很多人可能不知道，它在美國硅谷成立，南沙費了很大力氣才把它拉過來，設立全球總部。

從2017年10月小馬智行進行道路測試開始，南沙用了7年時間，把它培養成自動駕駛領域的超級獨角獸，并送到美國上市。（來源：南方+）

是的，這場廣州硬科技的突破與勝利，離不開南沙的支持。

小馬智行還不是唯一，看似低調的南沙，正用科創發起一場大反攻。

火箭升空、大洋鉆探、設立高校芯片實驗室…南沙堪稱“日更式”進步。

在廣州，或許只有南沙能擔起這份角色。

這里向海而生，是大灣區黃金內灣的頂點，是港澳融灣入海的“超級聯系人”，其無論地理、政策、土地都是廣州的天之驕子。

這決定了南沙有先行先試的優勢，集中力量干大事，由此誕生了一個極為特別的先行區——慶盛。

世界頂級大學落地

6年翻天巨變

慶盛是南沙科創重要轉折點，6年前的2018年，一份定位極高的規劃，拉開了發展帷幕。

“粵港澳大灣區重要的科技創新節點、國際科創城、南沙新區北部組團中心”，高頻出現的“科創”字眼，透露著慶盛的發展核心。（來源：廣州市南沙區人民政府）

同時，南沙也為慶盛謀劃了一條全國首創的發展思路——“南沙土地，香港經驗”，融入香港經驗和資源，聯手搞科創。

圖源：廣州南沙發布

這些規劃并不難理解，對香港來說，受制于產業結構和土地緊缺，科創和市場應用一直是瓶頸。

對廣州來說，產業升級同樣需要科技領域的突破，而南沙既有合適的科創土壤，也有深厚的香港合作基礎。

于是，港澳成果+南沙轉化+灣區應用，產業路徑和應用市場，一下子變得清晰起來。

所以，慶盛與香港的合作飛快落地，借助香港力量，慶盛很快有了四大優勢支撐：

第一重優勢，是土地。

2018年起，慶盛開始第一波供地。

與其他板塊不同，慶盛的地塊有著明顯的產業屬性，定向要求人工智能與科技中心。

連商服用地，都附帶“引進人工智能與互聯科技相關產業”的條件。（來源：廣州公共資源交易中心）

南沙還希望融入港企港資提質慶盛發展，當時有5宗地，約60%以上出讓地塊，明確要求“港資屬性”。（數據來源：廣州中原研究發展部）

新鴻基、港科大也是在那時陸續落戶。

| 截圖來源：廣州公共資源交易中心

第二重優勢，交通。

兩地攜手合作，關鍵在于交通。

同樣在2018年，廣深港高鐵香港段貫通，慶盛站最快42分鐘直達西九龍（時間參考：12306鐵路官網）。

在實際出行上，慶盛比香港本土“更近”香港，這奠定兩地緊密聯系的根本。

如今，北上和南下，已經是雙向奔赴。

第三重優勢，政策。

2022年，《南沙方案》發布，慶盛成為南沙三大先行啟動區之一，也成為全市第一個施行雙邊15%稅減政策的地方。

從此，慶盛享有了橫琴、前海同等的頂格政策優待。

第四重優勢，港科大（廣州），這是慶盛發展科創的最大王牌。

2022年，全球排名47位的頂級學府——港科大（廣州）正式開學。

在它身上，有兩個內地高校難以復制的突破。

第一，它是全世界第一家探索融合學科的大學，采用全新的“四大樞紐”和“十六大學域”搭建學術架構。

| 香港科技大學（廣州）融合學科架構示意圖

當前，幾乎所有高校都是“學院”、“學科”體制，無形中制造了教育壁壘，局限了學生的視野和人才流動。

而港科大的“樞紐”+“學域”的架構，讓不同學科交叉融合的同時，產學研不分家。

港科大“紅鳥碩士班”是個顯著的例子。

其采用項目制方式，圍繞“未來醫療健康保健技術、可持續生活、智能工業化”3個重大課題，覆蓋16個學域，讓學生選擇感興趣的領域研究。【來源：港科大（廣州）官微】

第二個突破是，注重學術與應用轉化的結合，具備超強的產業孵化能力。

港科大建立了全面產業孵化體系，從學生課程、社會實踐、實驗室，到轉化基地搭建等，鼓勵師生創新創業。

比如芯片實驗室，集齊了芯片設計、測量、測試、應用場景的全套儀器，更要求本科生畢業時就能做出一塊芯片。【來源：港科大（廣州）官微】

| 港科大芯片中央實驗室課題組成員【圖：港科大（廣州）官微】

甚至，港科大直接做起LP(有限合伙人），進軍私募股權領域，吸納投資伙伴創立一支20億港元的風險投資基金。【來源：港科大（廣州）官微】

基金的投資對象是科大教職員、學生和校友創辦的初創企業，以及使用科大授權技術開發產品的公司。

目的，就是孵化“下一個大疆”。

要知道，現在占據全球無人機80%市場份額的大疆，當時就是由港科大學生汪滔，拿著學校給的1.8萬港幣，開始創立的。（來源：《創業家》雜志）

高校做LP，更能為市場持續注入信心和血液，畢竟科創發展是一個長線工程，需要資本的支持。

而接下來，慶盛，無疑是港科大押下重注的地方。

早前，港科大已經與廣州公共交通集團、深圳一清創新科技簽署戰略合作框架協議，將在自動駕駛技術領域合作。

| 港科大簽約儀式

他們同樣看好小馬智行，現在，慶盛成了小馬智行的路測場景，這里還有國家級自動駕駛測試區，給了港科大師生巨大的應用場景。

在港科大的加持下，慶盛集齊了四大優勢，向產學研一體化平臺持續邁進，孵化最具創造力的科創企業。

這顯然與美國硅谷的發展，有著異曲同工之處。

以硅谷為坐標，是每一座科創新城的發展之路，但硅谷不是完美的。

它不是科學規劃的產物，是隨斯坦福大學孵化出企業，逐漸演變而來，留下了“土地難以兼容后續資源”的痛點，導致大量科創企業外遷。

硅谷很多經驗不適合當下，但它指明了科技城該走的方向：光有產業不夠，要形成完整配套鏈條，讓人才留下來。

你看廣汽總部搬到了番禺蓮花灣，員工卻更愿意在天河、萬博買房，因為蓮花灣配套尚未成熟。

|廣汽總部

慶盛明顯吸取了這些教訓，它從一開始就瞄準EOD模式（Educational facilities Oriented Development），即以頂級高校為導向發展，實現產學研居一體化。

這需要以港科大為核心，在規劃之初就做好通盤的產學研居一體化版圖，實際落地環節，則率先引進產業，做好配套。

|風起慶盛

說起來簡單，廣州也有不少新城吹噓自己就是這么做的，但細看控規與工地，就會發現只不過是“四不像”。

一方面工廠、寫字樓、研發區彼此功能分離，缺乏與高校深入聯動。

另一方面是住宅先行，到后期配套、產業的兌現變形，很多功能都是圍繞住宅而展開，而不是產業。

為此，慶盛進行了兩個顛覆，這是對硅谷的一次進化。

第一，從土地出讓階段就夯實產學研居一體化路線，新興產業園區采用生產、研發、辦公三合一模式。

2018年，慶盛最開始供地時，是清一色的產業、商業商服用地及高等院校用地，很清晰的以產業和配套先行的思路。

在土地出讓條件上，就有產學研合一的導向，比如越秀地產拿下2022NGY-1地塊，有這么一句話：

建設內容須包括產業研發樓、研發生產基地、加速器、孵化器、共享空間等，并引入符合廣州市及南沙區產業準入標準的企業。

| 截圖來源：廣州公共資源交易中心

并且，越秀在拿地前一年（2021年）就已和港科大簽訂合作協議，要共同打造穗港協同的產學研基地。

|越秀和港科大簽約儀式現場

而結果是顯著的。

拿地兩年后，也是今年，越秀把地塊打造成了越秀iPARK粵港智谷，吸引了蘑菇物聯、三七互娛、廣汽能源等165家科創企業。

今年9月，港科大科創成果轉移轉化基地正式進駐越秀iPARK粵港智谷，學校儲備的20個初創項目，正在這里上演產學研一體化。（數據來源：越秀iPARK粵港智谷官微）

而第二個顛覆，宅地限量供應，秉承產學研居一體化的通盤思路。

我們還對照過國內類似的科學城，北京中關村和上海張江，發現大家同樣有著宅地限量和產學研居融合的思路。

但相比來說，慶盛更像是2.0進階版本。

這里的宅地供應更少，居住用地僅占規劃總用地約3.6%，而中關村和上海張江都超10%。

甚至，慶盛至今也只有兩次涉宅地出讓，一次在2021年，一次在2023年。

其次，慶盛賣地也不是單純為了增收，而是想將產學研居一體化藍圖通盤兌現。

2023年5月出讓的2023NJY-2地塊，就屬于南沙和香港兩地政府聯合謀劃的“港式社區”的北部地塊。

在官方說法中，港式社區有兩個主要目標：推動港科大創新成果轉換與營造港人熟悉的空間場所。

具體做法，是依托北部港科大和南部的慶盛TOD，導入香港資源，形成校區-園區-社區功能復合的活力地區。

所以，投射到2023NJY-2地塊上，就能直觀看到這種趨勢。

其內部分為5個小地塊，1、2號是M9新興產業園用地，3、4號是R/B商住用地，5號是結合河涌規劃的休憩用地。

在建設用地規劃條件里，還要求地塊設施一條空中連廊，連接港科大，地鐵，產業園和社區。

建筑風格也要求和港科大統一，體現香港特色：

地塊周邊，還有各種高規格的港式配套：

采用香港學制的民心港人子弟學校（已開學）、新鴻基INC商業體（在建中）、國際醫院、香港GIC用地（混合社區會堂、體育運動、社會福利、行政辦事等功能的垂直鄰里中心）。

很顯然，這宗地塊的定位和出讓條件都很高，對開發商的資質和實力要求絕不低，實際上能達標的企業就沒幾家。

而最終，這宗地由越秀地產拿下，產學研居的最后一環“居”也到位了。

接下來，就是將“居”的場景補齊，讓慶盛產學研居閉環真正成型。

狂奔一年半
慶盛筑起“高配版”科創之城

可能有很多人會認為，這里已經有產學研基礎，又有政府支持和港科大背書，越秀地產只不過是建房子。

這是大大的誤解，要做好產學研居中的“居”，必須跳脫“建房子”的思維。

如果采用常規住宅開發，先賣樓，再賣鋪，由業主自行招租，任由底商業態野蠻生長，配套兌現周期長，居住氛圍也參差不齊。

一個典型的例子：傳統住宅區大量商鋪都被租給了地產中介與快餐店，這樣的“煙火氣”并非科創人才所需的。

所以，越秀地產，走了一條全新的路子：讓“居”與“產學研”相互契合，融合成一個大場景，并用1年半時間，狂奔式兌現。

| 慶盛實拍

具體怎么做呢？

首先，在規劃設計上，社區不僅僅是居，而是把“居”的場景打造為“產學研居”一體化的紐帶。

為此，越秀專門邀請香港設計師，如梁黃顧建筑設計事務所，做深化方案設計。

最終，得出一條結合港式步行天橋與紐約高線公園式的超級連廊。

| 示意圖

這條超級連廊，將港科大、東涌地鐵站、約1.17萬方商業、N+聚所、新興產業園、住宅區全部拉通。

各種配套擰成了一股線，為大學師生、科創人才、住戶等提供了高效、便利的生活場景：

步行去地鐵的時間更短，步行去學校不用等紅綠燈，買一些生活用品下樓走幾步就行了。

| N+聚所實景圖

然后，就是顛覆“配套落地”與“配套運營”的時間線。

在賣樓前，提前運營各式功能空間，鋪開濃烈的生活煙火氣。

所以來到這里，你不會感到新城的空虛與乏味，反而感受到輕松、自由、滿足的氛圍。

今年5月開放的N+聚所，5層空間，每一層都有不同的打開方式，直接給你一個開放多元的生活平臺。

| N+聚場場景分布示意

你可以在這里看香港和國外的展覽，其中不少都是首展。

比如在8月展出的《THE TALE OF GBA，COCITY 共創灣城故事》，就是灣區首展，出自倫敦藝術學院校長ROB PEPPER。

也可以到N+Lounge薈館，體驗米其林星級大師劉滿堂的出品，還可以到露天咖啡吧、酒吧打卡。

或者帶上孩子到N+nergy能量公園，健身打球，體驗運動快樂。

Suslab商業街也開放了，就在港科大對面。

其引入了Brook&breeze、Howbottle、i-Nomad等環保品牌貨品以及Swan咖啡；東川新民坊也已經開業，做的是新潮商業，同步吸引港科大的年輕人。

甚至，連普通小區入住好幾年，才有的社群運營，越秀地產也提前完成了搭建。

每個月、每一周來到慶盛，都有不同主題、不同類型的社群活動。

這里舉辦過騰訊AI創意設計大賽、光頭仔的灣區藝術生活節，還有米其林甜品烘焙課堂、浪漫花藝手作、Zumba舞蹈訓練營...

越秀地產打造的不是冰冷的空間，而是真實生動的生活場景！

|N+聚所豐富社群活動

有了這些豐滿的根基，打造住宅區越秀·天悅云啟，才是真正的水到渠成。

這座住區也不是隨意復制粘貼，它與港科大為鄰，就需要創造低密度、高舒適的居住環境，貼合高知人才的需求。

因此，越秀·天悅云啟容積率僅為2.93，由17層小高層與26層景觀高層錯落搭配。

其與港科大對望，遠眺沙灣水道，就連建筑風格都和港科大保持統一，人文宜居氛圍濃厚。

| 項目望港科大（廣州）實景圖

產品上，包括建面約89㎡、129㎡、169㎡三種戶型，幾乎全朝南，采用新規設計，空間使用率約100%。

| 項目實景圖

超大面寬客廳，約2.05~2.4米進深陽臺，創新N+1空間，每天都與陽光清風不期而遇，更能打開生活的無限想象。

這樣的居住環境，有沒有吸引力？

我們踩盤時發現，很多港科大教授師生、科創企業高管員工等等，幾乎是到訪即下定。

有同事開玩笑說，越秀·天悅云啟還沒交樓，就已是廣州平均學歷最高的小區。

相同的圈子是會不斷凝聚的，我們也發現項目在高知圈內有著很好的口碑，因而造就了“不開渠熱銷”的神話：

項目首開1~4棟，在4個月內去化已經超90%。

|項目實景圖

更難得的是，有如此高能的發展模式，卻也給普通人留下了非常友好的門檻。

目前，越秀·天悅云啟全新加推瞰濱江與校園景觀高層，以及最后17席2梯3-4戶“絕版”小高層，最低首付僅約27萬起。

要知道，這個價格放在廣州其他地方，只能買到遠郊區，缺乏資產屬性，甚至配套都乏善可陳的房子。

但在這里，你卻能擁抱全球科創前沿，更能與港科大師生、一流科技人才為鄰。

這代表的，不僅是一份優質資產，更是一個接觸科創圈層，接軌廣州最前端科技的機會。

這種機會，是其他地方找不到的，如果你打算在廣州買房，越秀·天悅云啟，一定是一個不容錯過的項目。