最近一個月，武漢豪宅賣瘋了。?

12月2日，沙湖天境收官清盤。

1小時，146套新房被搶光。該項目從開盤到清盤，僅用34天時間，創下武漢豪宅最快清盤紀錄。

11月23日，同一板塊的招商武昌序官宣清盤。160天，306個家庭在此安家。

11月15日，福星惠譽鉑雅府開盤，半小時成交150套。首推的53套洋房售罄。??

11月至今，新希望D10熱銷1.3億元；中建壹品漢芯公館，簽約31套...

11月武漢豪宅網簽成交982套，與10月持平。??

這兩個月（月均1041套豪宅成交），是今年武漢豪宅成交最高的兩個月。

如此高的成交量，主要是政策組合拳效果顯現，高品質項目的需求精準釋放。

從趨勢上看，豪宅市場的總體成交區域，與武漢樓市的走勢相似，均在最近兩個月爆發（如下圖）。

1-11月，武漢豪宅累計網簽成交5582套，接近2023年全年豪宅成交總量。??

01

武漢樓市，是國內房地產爆發的縮影。

11月，國內樓市已發生巨變：

上海，新房、二手房，總成交約4.4萬套；成都，約3.8萬套；北京，約2.4萬套；武漢，約2.3萬套；廣州、杭州，約1.8-1.9萬套。

其中，新房成交環比漲幅，最大的城市是深圳；二手房成交環比漲幅，最大的城市是成都。

一個是一線城市的代表。率先取消豪宅稅，11月新盤集中上市，導致深圳新房市場爆發。另一個是中西部城市的代表，整個西部地區的買家，紛紛進駐成都。

此時樓市巨變，與身處武漢的我們，對樓市的體感反差較強。截至目前，武漢的商品住宅庫存消化周期26個月，庫存壓力較大。?

11月，武漢豪宅前三強，是沙湖天境、鉑雅府與招商武昌序（武漢三鎮中心的網簽數據有還建房）。如今，三強中兩個已清盤。?????

11月前10強中，建發璞玥、綠城湖畔云廬、龍湖御湖境、保利澗山觀奕，單月成交30-60套，保持很強的爆發力。??

按照11月豪宅排行榜，想進入前10強，單月成交30套以上。也就是說，至少要保證每天賣出1套房，并且能及時網簽。

02

11月，武漢頂豪榜前10強中，

武漢瑞府，以19套成交，遙遙領先。

新希望D10天元與中信泰富濱江金融城，并列第二；武昌內環濱江的聯投中心，位居第三。

對于頂豪而言，每月有5-6套成交，已是不錯的業績。綠城武漢黃浦灣、華發外灘薈，頂豪成交相對穩定。聯投中心的新品“夏加爾”，到訪客戶絡繹不絕。???

截至今天，E級豪宅榜上項目幾乎接近清盤。也就是說，武漢單價3.8-4.4萬的豪宅“斷檔”。這一價位，也是當前最難賣的豪宅。????

11月，競爭最激烈的還是C級豪宅。

在平銷期，保利、龍湖與綠城的三個項目，單月銷售超過34套。漢口內環、武昌核心的C級豪宅，更為暢銷。

本文豪宅標準：按照項目最新房源備案價分類，S級4.5萬+，E級3.8萬-4.4萬，C級3-3.7萬??????

03

11月29日，武漢出臺新政，多孩家庭購房，補貼最高12萬元。

同時，對多孩家庭的公積金最高貸款額度上浮20%。可見，武漢正絞盡腦汁鼓勵改善買房。

12月1日-5日，武漢新房網簽成交3066套，環比增長62%。??

按照此流速與“翹尾”趨勢，推斷12月武漢新房網簽可能破2萬套，再創新高。今年武漢新房維持10萬套。

12月，綠城桂湖云翠等開盤，聯投中心、鉑雅府、中建壹品漢芯公館、保利澗山觀奕、中海東湖玖章等項目加推，建發望湖、長江天際等新盤亮相。

近期有三件事，影響著樓市的預期與信心。

一是，“地王”再現。

11-12月，央國企開始拿“地王”，積極補倉。

11月27日-28日，上海出現“雙料地王”，樓面地價破13萬/平；11月29日，北京誕生153億“地王”。12月2日，深圳灣誕生185億“地王”。

杭州、成都等地，也出現區域“地王”。不再限價，土地市場中優質地塊的火爆競拍，將進一步提振市場信心。對于武漢豪宅市場來說，還缺一個“地王”。

12月26日，武漢將集中拍賣30宗地，起始總價109億元。武昌徐家棚、二七北路、漢口沿江大道（最貴一宗，起始價約49億）等熱點區域地塊備受關注。??

二是，“日光盤”再現。

從深圳、上海到武漢，均出現“日光盤”。

這些項目多為改善項目或豪宅項目，這些區域“日光盤”，單盤的虹吸能力很強。它一開盤熱銷，周邊項目就平銷或滯銷。????

以武漢為例，熱銷豪宅項目，單套總價400-600萬，遠遠超過普通家庭的購買力。這表明城市的財富人群率先出手。

廣州1-11月，至少已成交16套億元豪宅。

三是，官員密集調研。

最近幾個月，各地的主要官員密集調研房地產市場。房地產產業，從邊緣又回到支柱產業。各地密集出臺政策，促進“止跌回穩”。

12月5日，國務院批復同意，支持武漢都市圈同城化發展。

四季度，武漢246個重大項目集中開工，總投資約1552億元，建設中部陸海大通道的核心樞紐。

這些國家戰略、重大項目，最終與就業、民生、房地產之間建立千絲萬縷的聯系。武漢城市圈同城化，武漢就變成真正的“大武漢”。????????????

當“天時地利人和”時，樓市如股市一樣，熊市轉牛市，可能就在一夜之間。中國金融40人論壇研究認為，本輪房地產市場的調整已接近其實際底部，已具備止跌回穩的前提條件。??

［后記］

最近，克而瑞發布2024房企產品力榜單。

排名靠前的分別是綠城、保利、華潤、招商蛇口、中海 、萬科與龍湖等。

10大頂豪產品系，與武漢有關的是，新希望地產的D10天系、宸嘉的嘉佰道系、保利的天字系、綠城的月華系。

10大輕奢精品產品系，與武漢有關的是，中建壹品的公館系、華潤的潤系、萬科的隱秀系、龍湖的御湖境系。

武漢瑞府，榮獲2024全國十大高端作品；招商武昌序，榮獲全國十大輕奢作品。

一方面，說明武漢能產好豪宅，另一方面，說明武漢的好豪宅數量還很少，與一線水準還有距離。

文｜楊光華（地產寫字人）

本文為個人觀點，市場有風險，投資需謹慎