前言

為了彌補(bǔ)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會或業(yè)主委員會民主決策制度的缺陷，保障個(gè)別業(yè)主的合法權(quán)益，《民法典》第二百八十條規(guī)定賦予業(yè)主對于業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定的撤銷權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條之規(guī)定，業(yè)主撤銷權(quán)需要在應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。

前述規(guī)定的一年期限是除斥期間，期限屆滿即導(dǎo)致權(quán)利消滅。然而，從目前物業(yè)經(jīng)營管理的現(xiàn)狀出發(fā)，業(yè)主怠于行使自身各項(xiàng)權(quán)利的情況大量存在。以筆者代理的一起案件為例，當(dāng)事人認(rèn)為其所在小區(qū)的議事規(guī)則中，規(guī)定不繳納物業(yè)費(fèi)就不能參加業(yè)主大會投票的內(nèi)容違法，侵犯其業(yè)主權(quán)益。但該議事規(guī)則于2018年表決通過并公示，在撤銷權(quán)已經(jīng)因除斥期間屆滿而消滅的情況下，在民事訴訟領(lǐng)域內(nèi)，業(yè)主是否還存在其他的救濟(jì)渠道？筆者試以在珠海市某法院代理的案件為例，說明通過確認(rèn)無效的方式，仍可以為當(dāng)事人保有權(quán)利救濟(jì)的可能性。

一、案件背景

2024年4月，珠海市某小區(qū)業(yè)主委員會準(zhǔn)備召開業(yè)主大會，就包括上調(diào)物業(yè)費(fèi)在內(nèi)的多個(gè)重要事項(xiàng)進(jìn)行表決。本案當(dāng)事人甲公司在參加表決前發(fā)現(xiàn)，自2018年10月起公示并實(shí)施的《某小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定，“業(yè)主拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不交納物業(yè)專項(xiàng)維修基金以及實(shí)施其他損害業(yè)主合法權(quán)益行為的，不能在業(yè)主大會會議上行使其投票權(quán)”。鑒于甲公司與某小區(qū)物業(yè)公司存在其他法律糾紛，截至2024年4月甲公司尚未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如按照該議事規(guī)則內(nèi)容進(jìn)行表決，則甲公司無權(quán)參加本次業(yè)主大會的投票表決。距離某小區(qū)表決2018年議事規(guī)則已長達(dá)六年之久，撤銷權(quán)期間早已屆滿，也不存在業(yè)主大會表決通知未依法送達(dá)及公示的其他情形。鑒此，筆者在接受委托代理后，代理甲公司向珠海市某法院提起訴訟，要求確認(rèn)2018年《某小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》中有關(guān)限制業(yè)主投票權(quán)的規(guī)則無效。

二、法律分析

（一）是否屬于民事案件的受案范圍

在本案立案后，承辦法官聯(lián)系筆者就本案是否屬于民事案件的受案范圍的問題進(jìn)行討論。承辦法官認(rèn)為，本案應(yīng)該向街道辦事處或房地產(chǎn)行政主管部門申請解決，不屬于平等民事主體之間的糾紛。對此，筆者在經(jīng)過多方面檢索以及法律分析后，與法官再次溝通并提交如下法律意見。

第一，本案的實(shí)質(zhì)是物權(quán)糾紛。業(yè)主在業(yè)主大會當(dāng)中的參會權(quán)和表決權(quán)，屬于業(yè)主的共同管理權(quán)，是建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成部分。某小區(qū)2018年議事規(guī)則規(guī)定侵犯業(yè)主共同管理權(quán)，本質(zhì)是侵犯原告享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)，物權(quán)保護(hù)屬于民事訴訟的受案范圍。

第二，在原告發(fā)現(xiàn)投票權(quán)被議事規(guī)則剝奪后，已經(jīng)積極向某小區(qū)所在的街道辦事處反映相關(guān)情況。但街道辦事處告知原告，該事宜是業(yè)主之間的糾紛，街道辦無權(quán)處理確認(rèn)表決規(guī)則無效事項(xiàng)。因此，原告已窮盡其他合法維權(quán)渠道，只能通過司法途徑解決糾紛。

以上法律意見成功得到承辦法官的采納，本案順利進(jìn)入實(shí)質(zhì)審理程序。

（二）請求確認(rèn)表決規(guī)則無效的請求權(quán)基礎(chǔ)

在庭審過程中，原告的請求權(quán)基礎(chǔ)問題受到法官的重點(diǎn)關(guān)注。筆者認(rèn)為，本案的請求權(quán)基礎(chǔ)是建筑物區(qū)分所有權(quán)，本案的案由也列為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛。業(yè)主在業(yè)主大會當(dāng)中的參會權(quán)和表決權(quán)，屬于業(yè)主的共同管理權(quán)，是建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成部分。所有權(quán)作為絕對權(quán)，除法律規(guī)定、國家公共利益需要或所有權(quán)人基于自己的意思表示加以限制外，任何組織和個(gè)人不得限制或剝奪。某小區(qū)2018年議事規(guī)則的相關(guān)規(guī)定，事實(shí)上侵犯了原告依法享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

對此，全國人民代表大會于2023年1月13日在官網(wǎng)上發(fā)布《關(guān)于地方物業(yè)管理?xiàng)l例限制業(yè)主共同管理權(quán)有關(guān)規(guī)定的審查研究案例》調(diào)研文章中指出，“部分地方物業(yè)管理?xiàng)l例未加區(qū)分地將業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等不履行業(yè)主義務(wù)行為與業(yè)主共同管理權(quán)掛鉤，不適當(dāng)?shù)叵拗屏藰I(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，超越了立法權(quán)限，混淆了物權(quán)關(guān)系與合同關(guān)系，與《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定不符，應(yīng)予以糾正。”這一觀點(diǎn)也能夠印證本案請求權(quán)基礎(chǔ)系建筑物區(qū)分所有權(quán)的觀點(diǎn)。

（三）不繳納物業(yè)費(fèi)就不能參加業(yè)主大會投票的規(guī)定是否合法

對于某小區(qū)2018年議事規(guī)則的內(nèi)容本身是否合法，既是本案的爭議焦點(diǎn)，也是對方答辯的重點(diǎn)。對方觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，“業(yè)主拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主合法權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其投票權(quán)的行使進(jìn)行限制”，某小區(qū)2018年議事規(guī)則規(guī)定業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)就不能參加業(yè)主大會投票的規(guī)定是合法的。

對此，筆者提出以下意見反駁對方觀點(diǎn)。第一，《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的性質(zhì)屬于地方性法規(guī)，而只有法律才能對所有權(quán)進(jìn)行限制和剝奪，依據(jù)地方性法規(guī)的規(guī)定不能限制原告的所有權(quán)，也即不能限制原告基于建筑物區(qū)分所有權(quán)享有的投票權(quán)。第二，就《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的條文內(nèi)容本身而言，該條文也僅表述為“對其投票權(quán)的行使進(jìn)行限制”，而某小區(qū)2018年議事規(guī)則的規(guī)定完全剝奪當(dāng)事人的投票權(quán)，特別是對于《民法典》第二百七十八條中所規(guī)定的法定必須由全體業(yè)主共同決定的事項(xiàng)也不能投票，是對于《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的誤讀和不當(dāng)擴(kuò)大。

（四）原告的權(quán)利是否實(shí)際受到侵害

在庭審過程中，筆者留意到法官圍繞原告的權(quán)利是否實(shí)際受到侵害多次提問。包括：“原告是否被實(shí)際限制行使共同管理權(quán)”、“原告是否參加2024年4月召開的業(yè)主大會”等。據(jù)此，筆者推測法官可能認(rèn)為，如原告的權(quán)利沒有實(shí)際受到侵害，則原告不具有訴的利益。對此，筆者著重向法官陳述甲公司參與2024年4月業(yè)主大會表決的情況，并強(qiáng)調(diào)甲公司享有的不動產(chǎn)權(quán)面積合計(jì)七千多平方米，足以影響某小區(qū)業(yè)主大會的表決結(jié)果。

結(jié)語

綜合以上內(nèi)容，對于此類案件我們可以總結(jié)兩點(diǎn)。第一，對于違法的業(yè)主大會決定，在業(yè)主撤銷權(quán)除斥期間已經(jīng)屆滿后，業(yè)主能夠通過向法院請求確認(rèn)無效來進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)。第二，對于業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定不繳納物業(yè)費(fèi)就不能參加業(yè)主大會投票的內(nèi)容，實(shí)質(zhì)違反了《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無效。廣大業(yè)主在遇到類似問題時(shí)，不必因撤銷權(quán)除斥期間屆滿放棄權(quán)利，解決問題的方式不止一種，可以嘗試多一種方式救濟(jì)，進(jìn)而實(shí)質(zhì)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

物業(yè)管理問題一直是不動產(chǎn)糾紛中的一個(gè)老大難問題，由此引發(fā)的糾紛更是數(shù)不勝數(shù)。并且由于各地情況不同，地方性法規(guī)繁多復(fù)雜，也導(dǎo)致各個(gè)案件的情況不同。如本案中，被告援引《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定答辯，認(rèn)為制定不繳納物業(yè)費(fèi)就不能參加業(yè)主大會投票的規(guī)定合理合法。但筆者查閱廣州市、深圳市等廣東省其他省市的物業(yè)管理地方性法規(guī)，均沒有相應(yīng)或類似的規(guī)定。

全國人民代表大會在《關(guān)于地方物業(yè)管理?xiàng)l例限制業(yè)主共同管理權(quán)有關(guān)規(guī)定的審查研究案例》一文中指出，“部分地方物業(yè)管理?xiàng)l例未加區(qū)分地將業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等不履行業(yè)主義務(wù)行為與業(yè)主共同管理權(quán)掛鉤，不適當(dāng)?shù)叵拗屏藰I(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，超越了立法權(quán)限，混淆了物權(quán)關(guān)系與合同關(guān)系，與《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定不符，應(yīng)予以糾正”，同時(shí)也認(rèn)為，“地方人大及有關(guān)方面應(yīng)結(jié)合清理工作，對涉及上述問題的內(nèi)容進(jìn)行梳理研究，及時(shí)修改完善相關(guān)規(guī)定，并在以后相關(guān)立法工作中注意把握”。我們也應(yīng)當(dāng)把握上述立法動向，以期應(yīng)用于代理工作的實(shí)踐。

編輯：Sumy