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最近，融創(chuàng)在資本市場掀起一波驚瀾！

12月10日，融創(chuàng)集團宣布，H6融地01和H0融創(chuàng)03兩只債券率先通過重組表決，另外八只債券在本月23號表決，最終十只債券都會迎來重組。

債券通過重組表決，對企業(yè)有何影響，對樓市有何影響？

這不難理解，重組意味著企業(yè)境內(nèi)債有了新進展，有利于房企銷售去化、回籠資金，也有利于改善融資環(huán)境，提高機構(gòu)投資意愿，這對融創(chuàng)來說是很大利好。

不止融創(chuàng)，最近多家房企化解債務(wù)都有新進展，這在一定程度上能夠反映房地產(chǎn)行業(yè)風險正在加速出清。

最近，華夏幸福公告，按照《債務(wù)重組協(xié)議》，已經(jīng)完成了信托抵債交易，總共涉及資金110.21億元。這部分錢對應(yīng)的信托受益權(quán)，現(xiàn)在正在建信信托那里辦理變更登記手續(xù)。

華夏幸福自從納入債務(wù)重組以來，股價已經(jīng)翻了三倍。

同樣，債務(wù)重組的還有旭輝控股，近期旭輝發(fā)布公告顯示，截至2024年11月27日，約87.36%的未償還本金總額的債權(quán)人已經(jīng)正式簽署或加入了重組支持協(xié)議。公告顯示，公司將繼續(xù)竭盡全力與其顧問及所有持份者合作，按重組支持協(xié)議及條款書推進重組的實施。

根據(jù)統(tǒng)計，融創(chuàng)、奧園、禹洲等少數(shù)房企已經(jīng)基本完成了債券重組或展期。

困難房企在重組的路上，市場也在走向回暖，房地產(chǎn)企業(yè)債券的好消息一出又一出。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月上市房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為482.7億元，同比增長9.0%，數(shù)據(jù)已是連續(xù)3個月同比增長。

此前5月，第一波樓市利好下，債券市場資金就曾聞風而動。

當時地產(chǎn)債大漲，‘’21萬科06‘’一天就漲了6%，別的地產(chǎn)債如龍湖、金地在當天也是上漲。

再就是9月那次，會議強調(diào)了穩(wěn)樓市，并且用詞也更加尖銳，其中提到要促進房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)，這句話，非常有含金量，直接掀動了市場情緒。

毫無夸張的說，這句話直接把很多房企從ICU推進了KTV。對于房企來講，終于可以緩口氣了，春天終于要來了。

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過去三年多，房地產(chǎn)市場一直在筑底，這期間，不少房企暴雷、重組。直到今年，一攬子政策落地之后，房地產(chǎn)市場才逐漸回溫，房企們才得以緩口氣。

但就整個市場回溫的過程中，分化非常明顯。

即一線樓市普遍熱賣，三四線樓市依舊沒有企穩(wěn)，每月公布的百城數(shù)據(jù)仍然處于下跌狀態(tài)，最新公布的百城二手住宅平均價格環(huán)比下跌0.57%，同比下跌7.29%。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)

雖然二手房價格下跌，但新房的價格已經(jīng)站穩(wěn)。

百城新建住宅平均價格為16592元/平方米，新房價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.36%，同比上漲2.40%。

價上來了，再看看量。

11月，30個重點城市新房銷售面積環(huán)比+12.4%，同比+20.6%，同比增幅相比10月擴大不少。其中，深圳新房成交同比更是翻倍。

從企業(yè)端來看，上海融創(chuàng)外灘壹號院二期熱銷，三次開盤三次售罄，總銷售額高達215億元；華潤置地時代之城項目，10月的銷售額達41.96億元。

這些數(shù)據(jù)都在說明，今年救市是有效果的，包括12月的政治局會議、經(jīng)濟會議，繼續(xù)把穩(wěn)樓市放在核心位置。顯然，上面下定決心，就是要救樓市。

畢竟樓市上上下下關(guān)系著60多個行業(yè)，關(guān)系著無數(shù)人的就業(yè)，它不單單只是房價止跌這么簡單。

不過，這一輪刺激整個樓市“量價”都有回溫，但部分三四線市場之外。

為什么會這樣？

大部分人，看到的只是一個面，只是面上的一個數(shù)據(jù)，但沒有觀察資金流動的方向。資金正從三四線逃離，去到核心城市，去到頂級樓盤，去到高流動性的住宅，這就是方向，這就是未來大家所尋找的確定性、安全感。

資金在向上流動，企業(yè)端拿地也是這樣，繼續(xù)向核心城市靠攏。

前不久，上海啟動第七批次土拍，一共上架了10宗地塊。開盤首日，華潤連下三棋，成為這輪土拍的最大贏家。其中，華潤與中能建、越秀聯(lián)手拿下的浦東楊思地塊總價高達78.969億元、溢價率40.4%，刷新上海土拍市場溢價率紀錄。

11月28日，保利發(fā)展也連奪三宗地塊，順利完成補倉。

這里面有個細節(jié)值得注意，這是華潤時隔5年，再次重回內(nèi)環(huán)內(nèi)拿地。

說明一個問題，企業(yè)在拿地過程中，也在充分考慮地段的重要性，不再是過去那樣，什么地都拿。

企業(yè)本身，也在盡最大努力手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

明年開始，市場會加速走向分化，房企化債也會加速進行。樓市正在筑底的過程中，持有房地產(chǎn)的每位朋友，我希望你們都能夠看清資金的流向，從而確定自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

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房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，這在明年是明牌。

但這里還有一條暗線，救市最終只能救局部，不可能整個大盤都托舉起來，即便最終整個大盤托舉起來了，那垃圾資產(chǎn)終究還是會回到原點。

日本，就是個典型的例子。

日本東京，23區(qū)的房價在2024年繼續(xù)上漲，平均每平方米價格在115萬至257.66萬日元之間。

港區(qū)和千代田區(qū)的房價最高，分別為148萬至233.3萬日元和127萬至241.7萬日元每平方米。

圖源：東京圈二手公寓平均出售價格（按單套70平方米計算，單位萬元）

在看日本全國的房屋自有率，整體是61.2%，東京的房屋自有率僅為45%，日本年輕人在東京的購房壓力不小。

但反過來，日本小城市的房地產(chǎn)市場則面臨更大挑戰(zhàn)，由于人口流失和老齡化問題嚴重，部分小城市房價甚至出現(xiàn)了“白菜價”，每平方米價格低至10萬日元以下，和我們國內(nèi)四五線城市的房價差不多。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，由于人口減少和老齡化，日本許多房屋無人居住導致空置率上升，2023年日本的房屋空置率達到14.0%，偏遠小城市的房地產(chǎn)物業(yè)價值在持續(xù)下降。我們和隔壁難道有啥不一樣嗎？

所以，你說國內(nèi)的樓市真正企穩(wěn)了嗎？

對于大多數(shù)中低能級城市，很遺憾還沒有，甚至如果你持有的是非核心城市的邊緣資產(chǎn)，那我很確定的告訴你，再好的政策，大概率都和你沒關(guān)系。

但對于核心城市，對于優(yōu)質(zhì)地段的樓盤，未來在繼續(xù)QE的情況下，記住這句話，向上還有不錯的空間。

幾年前，有位企業(yè)家說，未來部分城市的“房價如蔥”，大家都記住了他這句話。幾年后，他定居在了日本東京最核心區(qū)的豪宅別墅里。

未來，一定會有一大批人被時代所拋棄，又會有大一批人成為下個時代的弄潮兒，他們手握核心資產(chǎn)，一路乘風而上！

至于是不是你，是不是我，時間會給到答案！