陳聆聽/文

2024年11月27日，泰禾集團股份有限公司（以下簡稱“泰禾集團”）收到中國證監會的立案告知書，編號為證監立案字0262024022號，原因是涉嫌信息披露違法違規，此次立案涉及泰禾集團發行的兩只債券“17泰禾mtn001”和“17泰禾mtn002”。

同日，泰禾集團還發布了重大訴訟及執行案件公告，公告顯示，泰禾集團涉及多起重大訴訟，涉案金額巨大，其中，東興證券股份有限公司與泰禾集團的案件，標的額（本金）達11.56億元。中國信達資產管理有限公司與泉州連禾置業有限公司等標的額（本金）為4.1725億元。

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這一系列事件再次將泰禾集團推到了公眾視野的焦點，其背后所反映出的全國多地項目爛尾問題更是令人擔憂。而泰禾集團從千億房企到債務危機的跌落，為整個房地產行業敲響了警鐘。同時，對于購房者和投資者來說，在今天這個瞬息萬變、經濟下行的狀況中，更需要更加謹慎地選擇房地產項目和投資標的，充分考慮企業的信譽和財務狀況。

在北京問鼎千億的高端商業房企

據公開信息顯示，黃其森1965年出生于福建省閩清一個小康之家，15歲考上福州大學土木工程系工民建專業，后成為經濟學研究生。大學畢業后曾任職于中國建設銀行福建省分行，1992年創建福建泰禾房地產開發有限公司，1996年成立泰禾(香港)集團有限公司并擔任董事長、總裁。

就在1996年，泰禾集團在福州先后開發了天元花園、天元美樹館等知名樓盤，初步樹立了在房地產領域的品牌形象。2000年，其天元花園項目獨創半坡式住宅，開啟了福州坡地建筑的先河，展現出獨特的創新能力。

2002年，泰禾集團在北京通州區宋各莊獲得地塊，邁出了跨區域發展的重要一步。2003年營造的“運河岸上的院子”，現名“中國院子”，開創了中國精裝院落先河，形成門頭、院落、坊巷三大造院體系，進一步提升了品牌的高端形象。2005年打造的泰禾紅樹林、泰禾紅峪系列經典豪宅項目，鞏固了其在高端住宅市場的地位。

2010年起，泰禾開始進軍中國高端商業地產，投資過百億開創商業地產“泰禾模式”，打造城市地標及海西第一城市綜合體，實現了從高端住宅地產單一開發模式向高端住宅地產和大型綜合體商業地產雙軌開發模式的轉變，并于當年借殼福建三農成功上市，成為當年全國唯一上市的房企。

根據克爾瑞統計，2017年，泰禾實現銷售規模1007億元，同比增長152%，步入“千億房企”陣營，在全國房地產企業中排名前20。

2018年，泰禾實現1303.4億元銷售規模，是其賣房賣得最多的一年。

憑借著在房地產市場的出色表現，泰禾集團在2019年獲得“中國民營企業500強”榮譽，位列269名，并獲得“2019中國房地產開發企業綜合實力50強”第23位，蟬聯“2019中國房地產開發企業綜合發展10強”第2名。

千億債務傍身泰和多地項目爛尾

然而，在泰禾集團高速擴張的背后，卻隱藏著巨大的債務隱患。

據2020年年報顯示，泰禾實現營業收入36.15億元，同比下降84.7%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損49.99億元，同比大幅下降。

同年，2020年7月6日，泰禾公告稱，未能完成中期票據“17泰禾MTN001”本息的按時兌付，從而正式宣告債務違約。

據金融界報道，截至2023年12月31日，泰禾集團已到期未歸還的借款金額高達822.46億元，公司及部分子公司因未履行還款義務被列為失信被執行人。

根據泰和集團官網披露，2024年上半年泰禾集團的營業收入約11.94億元，同比減少21.79％；毛利率5.93％，歸屬于退市公司股東的凈利潤約-17.1億元。資產總計約2006.49億元，資產負債率為96.07％，貨幣資金約10.55億元，較2023年底減少13.48％。截至2024年6月30日，公司已到期未歸還借款金額為819.63億元。

高額的負債使得泰禾集團資金鏈緊張，面臨著巨大的償債壓力。

面對當前的艱難處境，泰禾集團宣稱，其已專門組建了工作小組，引入專業機構助力債務重組相關事宜，并且主動與債券持有者展開交流，力求協商出解決方案。與此同時，該集團正著力推進現房項目的銷售去化工作，旨在改善資金的流動性，此外還全力推動各個項目的復工、復產與復銷進程，以此來提振各方對于泰禾集團的信心。

千億債務帶來的是泰和多地項目爛尾，從北京到上海、太原，再到杭州、武漢等地，泰禾集團旗下多個項目面臨不同程度的停工爛尾現象，對購房者、房地產行業以及社會穩定產生了深遠的影響。這個事件多次上新聞，多家媒體爭相報道。

據媒體報道，上海泰禾大城小院曾是備受關注的“日光盤”，但卻經歷了長時間的維權“拉鋸戰”，工程進度緩慢，未能按時交付。

杭州富陽泰禾世茂大城小院原本應于2020年6月30日收房，然而業主們卻只能一邊租房，一邊還貸，苦苦等待交房，工地現場雜草叢生，建筑垃圾遍地。

太原泰禾?金尊府分三期建設，建成后將是晉陽湖片區的大型綜合社區，但疫情好轉后，項目基本處于停工狀態，一期能否按時交付仍不確定，配套學校落地也困難重重。

武漢的泰禾知音湖院子更是深陷爛尾泥潭，據調查，該樓盤銀行監管賬戶資金近95%憑空消失，業主們曾三次接到延期交付通知書，至今房子的交付仍遙遙無期。

為應對違約，泰禾集團也在想辦法補救，努力推動項目的復工復產復銷，但效果微乎其微。

據泰禾集團官微消息，貫徹“保交樓”政策，如2023年2月鼓山院子“保交樓”項目框架協議簽約儀式舉行，4月福州灣D地塊項目復工儀式舉行等。

被拒絕辭職的女高管

2023年8月4日，泰禾集團于深圳證券交易所遭遇摘牌命運。摘牌當日，其股價定格于0.43元，彼時總市值僅為10.70億元。

在此期間，泰禾集團內部人事變動頻繁，多位高管相繼離去。2023年7月，副總經理邵志榮因個人緣由辭去職務；同年9月，財務總監劉向民也選擇離職。

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在今年，泰禾集團股份有限公司發布公告稱，副總經理王景崗因個人身體原因，于2024年10月11日辭去副總經理職務，辭職后不擔任公司其他任何職務。

王景崗1977年出生，經濟學碩士，曾在北京市國土資源局任職，并先后在珠江房地產、合生創展等企業從事房地產開發工作，2017年加入泰禾集團，歷任總裁助理、北京區域副總裁等職務。

此次泰禾集團在王景崗辭職的公告中，未按上市公司高管辭職公告慣例提及王景崗與董事會是否存在意見分歧，也未對其工作期間表示感謝，這一不同尋常的處理方式，引發了外界的諸多猜測。

觀察人士表示，高管變動頻繁影響了公司的穩定發展與決策執行。據證券日報等媒體報道，泰禾集團財務總監等高管人員頻繁變動，這使得公司財務管理受到較大影響，戰略決策的連貫性和穩定性難以保證，一定程度上削弱了公司應對危機的能力。

此外，泰禾集團存在不少不為人知的隱情，一個厲害女人周潤娟網傳是黃其森高薪挖過來的。她曾任職北京市住建委綜合審批改革辦處長，于2013年底辭去公職，轉而加入朱孟依旗下的珠江華北公司。后來，她進入泰禾集團并擔任副總裁，肩負起北京區域開發事務的重任，與泰禾集團的黃其森建立起緊密的工作關聯。

據熟悉泰禾情況的業內人士爆料，北京院子二期業主聲勢浩大的維權行動，給周潤娟帶來了巨大壓力。因為該項目幾乎是由她一手操辦，與她在北京區域全方位的工作成果緊密相連，基本上是靠她的政商雙通，泰禾得以梳理和打通各種對公流程。壓力之下她曾向黃其森提出辭職，卻遭到了黃其森的拒絕。

2021年周潤娟在公司內部還多次提及，打算出售自己價值三千多萬的一套房產，并將賣房所得資金借給公司使用。有網友猜測對此議論紛紛，懷疑其中另有隱情。

泰禾集團爛尾與債務危機

據多家新聞報道，泰禾集團陷入爛尾和債務危機的原因是多方面的，這些因素相互交織，致使公司陷入困境。

據企業預警通統計，截至2024年3月13日，泰禾集團及合并范圍內子公司司法案件741條，涉案總金額達314.36億元。其中，金額最大的一筆是與四川信托有限公司的金融糾紛案，涉案金額高達42.56億元。

公司及部分子公司因還款問題被列失信，董事長黃其森也多次被納入失信名單。黃其森妻子葉荔女士，也被貼上了失信被執行人、被執行人、限制高消費、股權凍結等多種標簽。

葉荔所牽扯的司法案件高達300多起，案由囊括了金融借款合同糾紛，不當得利糾紛、信托糾紛等，其涉及的被執行金額巨大，有12次被列為“失信被執行人”，所涉及到的金額更是高達196億元。

據新浪財經報道，泰禾集團的高杠桿經營是危機的重要原因之一。

2017年末，泰禾的凈負債率高達473.4%，遠高于當時房企普遍100%左右的凈負債率，大量的債務使得公司資金鏈極為緊張。

為了拿地、囤地，泰禾不斷舉債，過度擴張，創造了諸多地王項目，資金多來源于信托等非銀行渠道，利息率甚至高達20%多。

然而，當房地產市場形勢發生變化，銷售回款出現問題時，高額的利息支出便成為了沉重的負擔，最終導致資金鏈斷裂，眾多項目被迫停工爛尾。

項目定位與市場調控的沖突也是泰禾面臨困境的因素之一。泰禾的項目多定位為中高端，如“院子”系列，其去化回款速度相較于普通住宅更慢。

并且項目主要集中在一二線城市，近年來，這些城市房地產調控政策不斷收緊，對泰禾的銷售業績產生了較大影響。

2019年，泰禾全口徑銷售金額為808.7億元，僅完成銷售目標的五成，與2018年的1303.4億元業績相比，下滑明顯。

據網易清流工作室報道，泰禾集團與中城建設存在諸多說不清的聯系。關聯交易與資金挪用問題加劇了泰禾的危機。中城建設作為泰禾眾多項目的總包方，中城建設部分員工甚至將自己認知為泰禾集團的員工。

這種模糊不清的關系背后，存在著關聯交易和利益輸送的嫌疑。雙方累計合同交易金額可能超430億元，但泰禾從未明確披露過二者的具體關系。

有消息稱，中城建設中標項目的建設資金常被急速消耗轉移，導致項目缺乏資金支持而爛尾。

此外，據二三里資訊報道，泰禾金尊府的業主反映，該項目存在挪用資金的問題，致使樓盤于2020年全面停工。

融資環境惡化是泰禾債務危機的又一誘因。2018年以來，泰禾的融資環境不斷惡化，2019年境內發債失敗，其籌資性現金流由正轉負，陷入流動性危機。

同時，2020年泰禾旗下首只債券“17泰禾MTN001”發生違約，這一違約事件不僅導致公司信用評級被下調，還引發了相關融資合同的交叉違約風險，使得債權人紛紛要求提前償還債務，進一步加劇了泰禾的資金困境。

[引用]

①　泰禾集團涉嫌信披違規收到中國證監會立案告知書.新京報.2024-11-29.

②　泰禾困局：多地項目停工，業主收樓推遲.第一財經.2020-09-01.

③　泰禾集團又一爛尾樓浮出水面，14億購房款消失，400業主焦慮無眠.財運大展得江浩.2021-10-09.

④　泰禾北京院子二期爛尾：業主駐守40多天，剛簽的承諾書第二天就被黃其森撕毀.界面新聞.2021-05-25.

⑤　泰禾年報：住宅地產收入184億元，手持貨幣資金131億元.澎湃新聞.2020-06-13.

⑥　泰禾集團已成立專項工作小組聘請專業機構協助進行債務重組.金融界2024-07-31.

⑦　泰禾集團：已到期未歸還借款金額達819.63億元.澎湃新聞.2024-09-29.