案件提要

用電是居民的基本生活需求，物業公司無權剝奪小區業主的用電權。物業服務協議、裝修協議等合同關于物業公司在小區業主發生違規裝修等不當行為時可采取斷電措施的約定內容無效，物業公司不得以此為依據對業主采取斷電措施。

爭議焦點

物業服務協議、業主公約和裝修協議均約定物業公司對小區業主違規裝修行為可以采取斷電措施予以處理，該約定是否有效。

基本案情

鐘某、黃某為某小區業主。小區《業主公約》規定業主違規裝飾裝修的，可暫停水、電供應。鐘某、黃某與某物業公司簽訂的《前期物業服務協議》《房屋裝飾裝修管理服務協議》約定：業主破壞或者擅自改變房屋外觀的，物業公司可采取停水、停電等必要措施；物業公司在履行管理職責時有權采取停水、斷電等措施；住宅裝修時禁止封閉陽臺或改變其使用功能。

2020年，鐘某、黃某進行房屋裝修，將主陽臺加裝鋁合金窗并封玻璃。某物業公司向鐘某、黃某發出《裝修違規通知書》要求其限期整改，但其二人未作出相應整改，某物業公司遂以其二人違規裝修為由，對涉案房屋采取斷電措施。鐘某、黃某認為某物業公司的斷電行為妨害其對涉案房屋的物權行使，起訴至法院要求某物業公司停止侵害、恢復用電。

裁判結果

廣東省臺山市人民法院經審理認為，鐘某、黃某與供電部門存在用電服務合同關系，其使用電力是基于合同約定，應受法律保護。只有當用電戶實施違法用電等不當行為時，供電部門才有權對用電戶實施斷電措施，即對用電戶有權實施斷電行為的主體是供電部門。涉案《房屋裝飾裝修管理服務協議》關于物業公司可以采取斷電措施的約定為格式合同，因排除了業主的用電權利，依法應認定為無效條款。即便業主違反物業服務合同或者法律法規、管理規約，實施妨礙物業服務與管理的行為，物業公司亦應依法維權，而不應擅自采取斷電措施，故鐘某、黃某的訴求理據充足，應予支持。判決某物業公司恢復對涉案房屋的供電。

典型意義

物業公司根據其與業主簽訂的合同，可以對小區業主在使用物業中的不當行為予以制止，但所采取的制止措施應當于法有據。本案通過認定涉案合同關于賦予物業公司“斷電權利”的約定內容無效，判決物業公司為業主恢復用電，維護業主用電權利的同時，提醒物業公司不得通過格式條款賦予其法外權利。本案對于提倡物業公司依法、文明管理具有一定的價值導向作用。

法官手記

權利的行使要有邊界

住宅小區承載著市民對美好幸福生活的向往，這一愿望的實現不僅依靠小區居民文明的生活方式，也離不開物業公司貼心的服務。

從法律上看，小區業主與物業公司之間存在物業服務合同關系。根據合同約定，物業公司承擔為業主提供物業管理、服務的義務，而業主在享受物業服務的同時也應當接受物業公司必要的管理，不得作出損害其他業主或小區整體利益的行為。當業主違反物業服務合同約定作出禁止性行為時，物業公司可以依據合同約定予以制止，但應注意制止措施的合法性、合理性。有些制止措施盡管在合同中有明確約定，但如具有不當性、違規性，會嚴重損害到業主合法權益的，則不得實施。

本案中，原告在裝修時將主陽臺加裝鋁合金窗并封上玻璃，此行為顯然違反物業服務協議、業主公約和裝修協議等合同約定，被告發現后通知原告停止作業并加以整改，是履行合同約定的義務，是盡職盡責的表現。但被告在原告拒不整改的情況下，采取斷電的極端方式以逼迫原告妥協，此舉的后果直接侵害到原告的用電權。而用電權是居民依法享有的日常生活的重要權利，根據《中華人民共和國電力法》的相關規定，對用電戶有權實施斷電行為的主體應當是供電部門，物業公司無權采取斷電措施。雖然本案雙方當事人簽訂的物業服務協議等合同明確約定物業公司為制止業主某些違約或違規行為有權采取斷電等措施，但該約定屬于物業公司提供的格式條款且排除了業主的用電權利，根據《中華人民共和國民法典》第四百九十七條第三項的規定，應認定為無效條款。

那么對于業主違規裝修且拒不整改的行為，物業公司應當如何處理？物業公司如果認為業主的行為符合斷電條件的，可向供電部門反映，由供電部門決定是否采取斷電措施；也可以根據《物業管理條例》第四十五條規定向有關行政管理部門報告，由有關行政管理部門依法處理。

來源：最高人民法院司法案例研究院

編輯：桂小雯

校對：余躍

初審：伍彬

復審：耿博瀛

終審：卓曉陽

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官方網站：南寧法院網

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