2023年香港通關后，有一個地區樓盤受的影響最大。那段時間許多內地高凈值客戶都對這個地區的樓盤躍躍欲試！

這就是南昌站，因為臨近西九龍高鐵站的緣故，現在南昌站周邊樓盤的發展越來越完善。

今天我們就來分析南昌站。

南昌地鐵站

圖：網絡

區域概況

評星：★★★

南昌站在區域上北接長沙灣，南臨維港，西至荔枝角，東靠奧運站。

而南昌站原址是深水埗碼頭，因香港機場核心計劃而填海造地。

深水埗碼頭

圖：網絡

南昌站的未來規劃上最重要的就是兩方面，一個是舊樓重建，另一個是工廈活化。

舊樓重建方面，南昌站及深水埗西邊附近的大批古老唐樓已經被市區重建局和私人財團收購，大量中產社區正在或者即將落成，低收入居民遷出，中上產居民遷入，士紳化（gentrification，又譯為中產階層化、貴族化或縉紳化）快速進行。

而工廈活化方面，政府鼓勵舊式工廈大廈活化為寫字樓、商場、酒店、過渡住宅，并引入文化藝術、科技創新、運動娛樂等產業。

工廈活化

圖：網絡

交通網絡

評星：★★★

1. 地鐵：

港鐵南昌站，坐擁東涌線和屯馬線。乘地鐵4分鐘到達位于柯士甸站的高鐵站，10多分鐘就能到深圳，到廣州不用1個小時；6分鐘到達九龍站，9分鐘直達香港站，方便在ICC、IFC上班的人；28分鐘到達香港國際機場，方便大家出差。

港鐵路線圖

圖：港鐵

2. 巴士：

南昌站有南昌站公共運輸交匯處、富昌邨、東京街西等巴士站，往來港島、九龍、新界都有多條巴士線路選擇。

南昌站旁邊的西九龍走廊和西九龍公路，是連接香港九龍各個地區的主要干道，北至屯門，南至港島。

從南昌站出發經西隧，10多分鐘便可抵達中環。

車站分布

圖：香港巴士大典

生活配套

評星：★★★

1. 大型商場：

（1）V Walk

V Walk是港鐵南昌站上蓋的商場，匯聚了120間時尚休閑商店，珠寶、餐飲、電器、超市、美妝、參茸海味樣樣齊，滿足居民的需求。

從西九龍高鐵站到V Walk非常方便，下高鐵后，直接從連著高鐵站的港鐵柯士甸站乘坐一站路到南昌站A2出口便是V Walk，車程只要4分鐘。

V Walk

圖：新鴻基官網

（2）南昌薈街市

V Walk天橋連接的南昌薈街市，顛覆了傳統的街市。里面不僅有超多款新鮮菜蔬，因為翻新過的緣故，不僅加了新空調、擴闊了通道，還有很多新式商店進駐。

南昌薈街市

圖：香港01

2. 校網：

小學屬于40校網，40校網幅員廣闊，主要覆蓋荔枝角、長沙灣、深水埗一帶，包括港漂特別喜歡的南昌站匯璽、香港中產聚集的荔枝角四小龍等。區內有多達21間小學分布于不同區域，也有不少私立及直資小學，當中不乏傳統名校，比如英華小學。

中學校網屬深水埗區，有4所Band1學校，如香港歷史悠久的傳統男校名校英華書院，其他3所分別為：中華基督教會銘賢書院、圣母玫瑰書院、寶血會上智英文書院。

40校網覆蓋區域

圖：香港01

康樂文化

評星：★★

南昌站周邊缺乏大型休閑娛樂設施，如有健身或參與各類運動的需求，住戶可前往深水埗體育館進行鍛煉，也可選擇步行至西九龍海濱長廊享受散步的樂趣。

1. 深水埗體育館：

深水埗體育館位于深水埗深旺道38號深水埗康樂文化大樓2至4樓，里面提供籃球場、排球場和羽毛球場等。

深水埗體育館

圖：中原地產

2. 西九龍海濱長廊：

西九龍海濱長廊坐擁一覽無遺的維港景致和綠意盎然的草坪，適合與小朋友休息、跟友人愛侶野餐，或者遛遛寵物，它是集多種功能于一身的城市綠洲。

西九龍海濱長廊

圖：香港旅游發展局

四個字總結南昌站的樓盤特點，那就是“配套稍欠缺，交通極便利”。

熱門屋苑

南昌站樓盤過去30日成交的平均實用呎價為21049港元/呎。

因為南昌站交通主打“20分鐘通勤旅游圈”，所以便利的交通帶高了周邊的房價，畢竟全香港另一個具備這個通勤優勢、同時也有大型屋苑的，大概就是九龍站了。南昌站樓盤非常適合在中環上班且有頻繁高鐵機場旅行需求的居民。

南昌站樓盤售賣信息

圖：美聯物業

經典樓盤：

維港匯

平均呎價：2.6萬港元/呎

自打通關開始，維港匯這個盤是肉眼可見地變火了，尤其受內地人歡迎。60%的買家都是內地人或者換了永居的港漂。

維港匯

圖：美聯物業

樓盤的第一個亮點就是交通！去機場和高鐵西九龍站非常方便，去機場可以坐東涌線轉機場快線，40分鐘就到。去高鐵西九龍站就更方便了，坐屯馬線一站就到，只需要20分鐘。

除此之外，維港匯步行3分鐘左右還有長沙灣（深旺道）巴士總站，這里是7條巴士線路的總站，可以前往黃埔、小西灣、柴灣、馬鞍山等地。

維港匯的第二個優點就是景觀！這西九龍最后一個臨海樓盤。它就在維港邊上，這種地段，香港屈指可數！

維港匯景觀

圖：項目官網

維港匯一共有3期，戶型從開放式到四房都有，實用面積由256至1385呎，主打三房。

三房示范單位

圖：利嘉閣

港灣豪庭

平均呎價：1.7萬港元/呎

說到市區最強上車盤就一定是港灣豪庭，20年樓齡，地點九龍大角咀，步行10分鐘內有三個地鐵站，呎價也很適合上車族。

我看了港灣豪庭幾乎每一座（除了9、10座）的2房房源，山景房，海景房，園景房都有，房價也一直在處在上漲周期。

港灣豪庭

圖：美聯物業

港灣豪庭也有小區規模的，一共10棟，可以分為兩期，一期沒有露臺，二期有露臺。港灣豪庭自帶一個廣場，有一些基礎餐飲和連鎖超市，港灣豪庭是可以直達這個廣場，所以下雨也不用撐傘。

不過這個樓盤臨近“大酒店”（殯儀館），離地鐵站也比較遠，可能要走15分鐘。

匯璽

平均呎價：2.1萬港元/呎

匯璽是南昌站上蓋，屬于西南九龍核心區位，是離中環、九龍站核心商圈最近的地鐵上蓋物業。

開發商為新鴻基，從開放式到四房一共9種戶型，選擇多，買家也多，并且向南或向西的單位都可以享受到寬闊的海景，視野開闊。

匯璽

圖：中原地產

主要以小戶型單位（200-600呎）為主，占大約70%。大戶型單位（1000呎以上）約占30%，都可以享受開闊的海景視野，有三房雙套房戶型及四房。

由于有大量小戶型單位供應，剛開盤時，匯璽入門門檻低至650萬港元，所以一開盤99%的小戶型都被一掃而空。

現在這個樓盤樓齡在5年左右，香港近兩年樓價下跌的情況下，見目前地產放售的一些二手開放式筍盤可以低至518萬港元。

圖：中原地產

如果使用高成數按揭福利，首付最低55萬不到便可在西九龍豪宅區上車。

所長總結

有人說，南昌站的發展方向正在往奧運站靠攏，所長覺得這是需要時間驗證的。

因為目前南昌站附近的私樓就只有以上這幾個，其他還都是公居屋。可以預見將來附近都不會有大規模的私人樓宇發展。再往里面走就是長沙灣，收入水平更是差別甚大，不存在同區換房的需求。

不過南昌站的重建潛力是有的，只是短時間內很難成為奧運站那種群體格局，展望未來匯璽和維港匯還是會鶴立雞群。

*圖像影音來自網絡，本文由港房研究所原創，轉載請聯系港房研究所微信公眾號（ID：fanginhk）。

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