文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：林修。

近日，福州濱海新城核心區域，金茂中國印項目宣告主體結構全面封頂，這座213.8米高的建筑，即將成為福州市的新地標。該項目的規劃業態當中，涵蓋五星級酒店，預計開業后也將成為當地的地標酒店。

金茂中國印福州項目將引入五星級酒店

近日，位于福州濱海新城的CBD輸配環項目F18地塊主體結構濱海金茂科學城全面封頂，這也標志著金茂中國印地下工程全面封頂。

據悉，金茂中國印項目作為中國金茂在福州濱海新城的重磅項目，總建筑面積近200萬平方米，其總投資數額高達66.1億元。其中，“中國印”塔樓由兩幅巨型地塊組成，同時以其213.8米的高度將成為福州新的地標性建筑，與華潤海灣潤城“茉莉花塔樓”聯袂成為福州“雙子塔”。

中國金茂官方表示，“中國印”塔樓的設計靈感汲取自壽山石的精髓，寓意著“靈川壽山，大道自然”的哲學理念。它的造型既承載了中華文化的深厚底蘊，又彰顯了現代建筑的創新風采。

“中國印”是中國金茂旗下開發的高端寫字樓產品，內含商務辦公、星級酒店、零售商業、頂層觀光等多業態綜合體。其中，濱海金茂智慧科學城地塊A擬建一棟47層塔樓（涵蓋辦公、酒店及觀光）、一座4層裙樓（涵蓋商業、酒店配套）、一座3層商業樓。

在該項目規劃業態當中，涵蓋開發商自有五星級酒店，預計開業時間2026年。此前，中國金茂在國內已和包括JW萬豪、君悅以及麗思卡爾頓等品牌酒店均有合作。未來福州濱海新城項目，將引入哪家五星級酒店品牌，成為“金茂系酒店”之一，值得期待。

此次，落地布局的覽秀城，是集體驗型、娛樂型、社交型商業生活一體的商業綜合體，這也是中國金茂的全新品牌。可以說，中國金茂致力于把“覽秀城”打造成為中國金茂以“釋放城市未來生命力”為愿景的載體，推動有品質的城市化進程，以及實現區域功能和城市活力的提升。

中國印項目的發展其實早有預告，早在2019年12月，當時福州長樂區舉行了2019年濱海第四次土地拍賣活動，中國金茂以33.05億元成功摘得2019濱拍-5號地塊。這是中國金茂首次進軍長樂濱海新城。與此同時，于2020年1月，中國金茂再次以33.05億競得2019濱拍-7號地塊。兩次拍賣后，中國金茂成功摘得的2019濱拍-7號、2019濱拍-5號兩幅地塊，合計面積達到897.365畝。這也是繼鼓樓金茂府、奧體金茂悅之后，中國金茂在福州的再次布局，也是當時中國金茂第18個城市運營項目。

展望未來，濱海金茂智慧科學城的建成與運營將使得“中國印”塔樓、覽秀城綜合體以及中央公園等配套設施成為福州濱海CBD的重要組成部分。城市地標向來是高端酒店爭奪的關鍵，而作為該項目開發商和運營者的中國金茂，在這方面具有先發優勢。

只做經典地標酒店的金茂

眾所周知，中國金茂背靠中國第四大石油公司中化集團，可以說是含著金湯匙“出生”。且隨著時間的推移，中國金茂逐漸發展壯大，成為一家在國內外享有盛譽的綜合性大型企業集團。

中國金茂的業務涉及了房地產開發、酒店管理、商業運營等多個領域，特別是在房地產開發方面，打造了金茂大廈、上海國際金融中心等標志性建筑，不僅成為城市的地標，更是地標酒店的代表。

回顧中國金茂的發展史，其從上海地標金茂大廈起步。1994年，世界頂尖建筑設計事務所SOM設計的我國首座超高層建筑在上海破土動工。1995年，由中國中化集團公司等大型企業共同出資成立的中國金茂有限公司應運而生。這座于1999年落成的超高層建筑，也被稱作金茂大廈。

身為上海乃至中國的標志性超高層建筑，金茂大廈的寫字樓成為國內外知名機構在滬辦公的首選場所之一，開業后的3年時間，便迎來了超過30家世界500強企業入駐。作為全國首批4A景點之一的88層觀光廳，20多年前便以高達40元的票價，第一年就接待了100多萬的游客。

金茂酒店的歷史可追溯至1993年，致力于成為國際知名、國內一流酒店投資和運營商的中國金茂，在上海、北京、三亞等地投資運營了多個酒店物業。而真正讓中國金茂酒店業務蜚聲四海的，是1999年開業的上海金茂君悅酒店。這家酒店曾被2000年吉尼斯世界紀錄千禧年版評為“世界最高酒店”。

此后，金茂希爾頓、洲際、萬豪等集團在全國多個城市打造出了一系列的經典酒店。酒店控都喜歡把中國金茂旗下這些兼具地標與高水準高口碑的酒店稱之為“金茂系酒店”。

中國金茂是地產出身，酒店雖然只是其附屬板塊業務。但作為中化旗下的旗艦企業，成立于2004年的方興地產，為了在其選擇的高奢商業內成為“標桿”。2007年，方興花了110億買下了成立于1995年、母公司同樣是中化集團的金茂，并收獲了一攬子豪華酒店及寫字樓業務，為日后金茂酒店的獨立上市奠定了基礎。同年，方興地產便已在香港聯合交易所主板上市，股票代碼為HK.00817。

2009年1月，中國金茂控股集團有限公司完成了對中國金茂（集團）股份有限公司100%股權的收購。同年6月，在北京廣渠門15號地塊的拍賣會上，方興地產以一匹黑馬的姿態，在最后的競價階段超越老牌房企保利地產，以40.6億元的價格成功競得該地塊，一舉成名。

接下來的幾年，隨著手中建筑體量的逐漸增加，中國金茂步入快速發展期，版圖迅速拓展至全國。2012年，中國金茂的建筑面積已達到1583萬平方米，更在2012年末與上港集團攜手，以56.8億元的價格刷新了全國地塊總價的歷史紀錄。2015年底，其土地儲備量增至約3100萬平方米，較2012年實現了翻倍增長。土地儲備的擴充，為中國金茂的業績飛速提升提供了堅實的支撐，截至2022年，中國金茂的城市運營項目總數已增至34個，金茂酒店也隨之布局在各個城市。

2014年，港交所推出新規，要求所有擬上市公司提交的招股書只允許發行價格留空，其余內容都需要填寫完整，且要和定稿一致。如此嚴格的新規，讓擬上市企業都更加謹慎，誰都不想當第一個吃螃蟹的人。用“超越”作為本次上市計劃內部代號的金茂酒店亦是如此。因此，金茂酒店趕在執行規定前，“匆匆”上市。

其實除去時間緊，金茂酒店被拆分上市的另一重原因是中國金茂想提高酒店和住宅板塊的估值。根據2013年的數據，中國金茂的市值較凈資產折讓超過60%，酒店資產折讓更是超過70%。當時有業內人士稱，拆分后，金茂酒店不僅能增強資本運作能力，還能提升整體估值。

當時，還未改名的方興地產既有開發型物業，又有持有型物業，還有物業租賃，這幾塊業務混在一起，價值并沒有得到充分體現。中國金茂官方也發表聲明，表示分拆上市也并非迫于資金壓力。酒店分拆成功后，將作為一個專業管理和運營平臺，必定促使金茂投資得到更好發展，同時對方興地產來講，則有利于另外兩大業務板塊——物業開發和物業租賃的價值充分釋放和實現。

因此，在2014年，中國金茂控股集團有限公司將其優質酒店資產，整合納入金茂（中國）酒店投資管理有限公司。隨后成功將酒店業務獨立，并于7月2日在香港聯合交易所正式掛牌，股票代碼為金茂酒店-SS（HK.06139）。

金茂投資（金茂酒店上市全稱為“金茂酒店及金茂（中國）酒店投資管理有限公司”）是一個專注于中國酒店行業的固定單一投資信托，此次上市的初始資產涵蓋集上海金茂君悅大酒店、辦公室、零售與觀光區于一體的金茂大廈，除此之外，金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、崇明金茂凱悅酒店等已竣工酒店，以及北京金茂萬麗酒店和麗江金茂君悅酒店等開發中酒店。

遺憾的是，自上市以來，金茂酒店在股市中的表現不盡如人意，其股價走勢未能實現拆分時的愿景。數據顯示，自2014年以5.35港元/股的發行價上市以來，股價經歷短暫上漲后一路下滑，直至2017年底回到發行價水平。但此后股價再次下跌，2020年最低股價跌至2.11港元/股，跌幅超過60%。

最終，在2020年9月，中國金茂發布公告稱，批準金茂酒店私有化建議，同年10月5日，金茂酒店-SS順利完成私有化程序，正式退出港交所的公開交易。

2021年6月，退市風波過去八個月后，金茂酒店在三亞召開發布會，正式宣布未來將從業主身份的重資產走向輕資產發展道路。同時推出了五個品牌，作為城市地標建筑的配套設施。金茂嘉悅、金茂誠悅、金茂璞修、金茂隱逸、金茂天玥等高端、超高端商務和度假板塊，意圖劍指國內高端酒店市場。

目前，已經落地的自主酒店品牌除卻麗江金茂璞修雪山酒店、去年月開始試營業的饒商金茂誠悅酒店以及今年8月開業的寧波金茂嘉悅酒店外，剩余兩個品牌金茂隱逸、金茂天玥暫沒有消息。截至今年年初，金茂擁有11所豪華酒店，共計3843間客房。目前來看，旗下的酒店還是多為國際品牌。這些酒店已然成為金茂酒店賴以發展的基石，也是給了金茂從重資產走向輕資產夢想的空間。

金茂酒店2288天的上市“短途旅行”

2020年10月，當國人還在享受國慶美好假期時，金茂酒店（06139,HK ）在上市2287天后，正式以私有化方式從港交所退市了。當時部分業內人士稱，在中國一線城市黃金地段坐擁8家豪華酒店，客房價格從千元到萬元不等的“酒店豪門”也扛不住了。

據悉，金茂酒店是以商業信托形式上市的，其股價取決于其可供分配的現金流，由于高端酒店的固定成本較高，以及折舊、攤銷和管理成本的消耗，導致可供分配的現金流有限，成長性也較差，這或許也是股價表現低迷的原因之一。此外，商業信托更適用于租金收入穩定的商用物業，而金茂酒店的高端產品線，部分位于旅游熱點城市，其收入必然受到旅游淡旺季的影響。

以麗江金茂酒店為例，作為玉龍雪山風景區內的唯一豪華酒店，雖享有獨特的地理優勢，但自2014年開業以來，現金流連續三年虧損，業績并不理想。從財務數據看，入住率低是導致其現金流吃緊的原因之一。2018年初，麗江金茂酒店改變經營模式，從委托管理變為特許經營，并將其城區的部分與雪山部分分開運營，分為麗江金茂酒店?凱悅臻選以及麗江金茂璞修雪山兩部分運營。此番操作后，入住率終于超過50%，但仍與其他金茂酒店存在差距。

金茂酒店資產包中，位于一線城市核心地區的酒店入住率普遍較高，能滿足住客的旅游和商務需求。而位于旅游城市的酒店，除金茂三亞希爾頓酒店外，其他酒店的入住率均低于一線城市核心地段的酒店。2019年年報顯示，一線城市核心區域的酒店入住率皆在85%以上，而旅游城市的酒店最高入住率僅為68.4%。

無獨有偶，中國金茂2020年年中報稱，金茂酒店業績大幅下降主要是受到疫情影響。2020年上半年金茂酒店實現收入6.11億元，較2019年同期下跌大約50%，金茂大廈88層觀光廳業務也極其慘淡。2020年上半年，金茂大廈88層觀光廳業務便停業近4個月，直至5月初才全面恢復營業，觀光廳業務收入400萬元，同比下降89%。

雖然在疫情逐漸好轉下，上海、深圳和三亞酒店的入住率有所回升，但和去年同期仍有較大差距。在疫情期間，金茂旗下酒店入住率一度最低19%。或許正是這些因素，促使金茂酒店在2020年選擇私有化。

退市后，金茂酒店在公告中也有提到私有化的原因和益處：一是由于新冠疫情和全球各國旅游業限制等影響，私有化符合長期發展；二是金茂酒店股份合訂單位的流動性較低，該情況已持續較長時間；三是目前是變現投資的好機會。這些原因也都與金茂酒店財報中暴露出來的問題相對應。

對于金茂酒店退市的問題，有業內人士分析，金茂酒店的退市或便于金茂融資。一方面，金茂酒店在上海的金茂大廈以及國內其他八家豪華酒店資產，總估值逾200億元，私有化將使得中國金茂可以更靈活地將這些資產作為抵押物以籌集資金。此外，私有化亦能解除商業信托對酒店資產的限制，若以酒店資產抵押進行貸款，其融資成本將低于金茂酒店的年均收益率。

另一方面，中國金茂核心業務涵蓋地產開發、酒店、商業三大板塊，其中酒店板塊的總資產201.07億元，僅占中國金茂總資產的5.5%。中國金茂可能計劃通過資產重組，或許與商業板塊聯手，以實現資產的整體上市。

當前來看，自金茂酒店私有化至今，和世茂酒店一樣一直存在資金鏈問題。畢竟，金茂酒店自其第一家——上海金茂君悅酒店起步以來，所打造的要么是城市的地標性酒店，要么是極致奢華的酒店，一直在高端酒店市場發力。這或許也是金茂酒店規模進度緩慢的重要原因。

今年10月，金茂酒店宣布將以約18.49億元（公開掛牌的最低代價）的價格出售公司的間接全資附屬公司金茂三亞的全部股權，以及出讓海南金茂對金茂三亞相關債權的潛在出售事項。資料顯示，金茂三亞由中國金茂及海南金茂分別持有其39%及61%股權。金茂三亞的唯一資產是金茂三亞希爾頓酒店，該酒店為一家五星級酒店。

對于出售金茂三亞的原因，公告中表示，自2006年開業以來，金茂三亞希爾頓酒店已運營近20年，其裝修及設施設備已顯老舊，亟需持續更新改造。此次股權出售，在當前市場狀況下，是以合理價格實現酒店整體銷售的良機。此舉不僅帶來了現金流和利潤，也將有助于優化金茂的整體財務狀況和營運資金。最終，金茂與海南金茂與海南驪馳簽訂產權交易合同，成功出售旗下資產金茂三亞。

這不是金茂第一次對酒店資產進行變動。早在2023年10月，中國金茂發布公告稱，北京渤海潤澤商業管理有限公司（簡稱“渤海潤澤”）在公開掛牌程序中以約28.01億元的價格，競得金茂北京置業100%的股權。

此次公告中，中國金茂給出的理由是，出售酒店得到的款項將用于未來可能的合適投資或作為一般營運資金，可以讓中國金茂適時尋找其他新投資機會。據估計，中國金茂賣掉這家酒店能實現約13億元的出售收益，能在一定程度上改善金茂酒店的整體盈利能力。

據悉，金茂北京置業由上海金茂全資擁有。金茂北京置業主要持有金茂北京威斯汀大飯店，該酒店為一家五星級酒店，在2008年開業，擁有550間客房及套房。而最初，金茂北京威斯汀所有權是由中國金茂轉到上海金茂，如今再掛牌售出，可以理解為中國金茂也在通過項目合作優化布局。

金茂酒店的退市既是市場經濟的必然選擇，或許也是中國金茂資產重組的考量。但又四年過去，金茂酒店的自有品牌進度并不快，或許是其精耕細作的原因，但距離輕資產轉型仍有距離。

地產酒店離“雄起”還有多遠？

眾所周知，國內各大房地產企業早在十幾年前便開始發展和布局自己的酒店品牌，2018年中國酒店集團規模50強中，富力、碧桂園、綠地、世茂、萬達旗下的酒管公司赫然在列，儼然成為中國酒店業中不可忽視的力量。從萬達到富力，從碧桂園到中國金茂，似乎每個地產商都有一個酒店夢。但要實現真正的酒店帝國，卻沒那么容易實現。

多年來，很多地產酒店已經做出了一定規模和品牌效應，但地產酒店作為建筑的配套，大部分酒店面臨不賺錢或虧損的狀態，當地產板塊出現危機時，酒店資產成為交易的籌碼，被地產集團果斷拋出。可以說，利用旗下的地產做酒店或許是一個不錯的開端，但是不可否認的是，很多地產系的酒店品牌面臨嚴峻的考驗。地產酒店旗下的自有品牌發展速度普遍較慢、地產思維影響酒店的長期發展以及資金鏈與成本問題是地產酒店普遍存在的問題，只有解決矛盾的源頭，才能擁有更好的發展。

首先，加速旗下自有酒店的落地生根。酒店自有品牌的成長受限因素眾多，核心問題仍在于集團內部。一家地產酒店集團若同時管理多個品牌，便須在各個品牌之間進行資源的均衡分配，涵蓋資金、人力和物資。但運營管理經驗并不算豐富的地產酒店，基于投資回報更傾向于優先支持那些成熟穩定、能帶來持續收益的品牌，新品牌的推廣與成長則可能因此受到制約。這讓地產企業旗下的酒店品牌顯得有些“偏科”。例如，金茂酒店在2021年一舉推出五個新品牌，然而四年后，成功面市的僅有三個。

其次，擯棄地產思維，專業的事交給專業的人。前文也有提到，地產項目中的酒店多為高端星級，且多數是為了配合地產開發而設立。然而，許多涉足酒店業務的地產企業難以擺脫地產思維的束縛，導致在酒店運營管理上存在諸多問題，過分追求短期經濟收益，忽視了酒店服務質量和客戶體驗的重要性。

運營酒店并非僅僅是擁有地產那么簡單，它需要一個全新的思維方式和運營模式。摒棄傳統的地產思維是至關重要的第一步。這意味著，酒店的管理者和運營團隊不能僅僅將酒店看作是一塊可以出租或出售的不動產，而應該將其視為一個需要精心照料和管理的商業實體，這便需要專業酒店人士的參與。

最后，發力第二增長曲線，緩解資金短缺問題。近年來，地產酒店的“輕重并行”是一個老生常談的問題，金融政策的調整和國家對地產企業“三道紅線”的設置，使得眾多依賴“高周轉”生存的地產企業面臨重大挑戰，確保住宅項目的成功交付成為主要目標。經濟壓力迫使企業難以調動足夠的資源與資金拓展酒店業務，很多在建酒店或夭折。

靠外來“輸血”不如自己“造血”，一些地產酒店早已開始探尋新的盈利增長點，希望緩解資金問題。比如萬達酒店、世茂酒店都開拓了代建業務，且已經有一定成效。也有一些地產酒店與頭部酒店集團合作，意在謀求版圖擴張。近期，華潤置地和凱悅酒店集團成立合資酒店管理公司、中海地產和洲際酒店集團合作……

綜上，合理規劃旗下各酒店的發展方向，盡力縮小旗下各家酒店之間的業績差距，提升企業的運營能力，以保持更為穩定的入住率是所有地產酒店亟需思考與解決的問題。趁此時機，不斷沉淀、打磨才能更好擦亮自己的“招牌”。近年來，金茂酒店或許已經放下“酒店豪門”的身段，但福州項目的即將面世，也許會讓金茂酒店重拾信心，期待金茂在未來的日子里邊療傷邊戰斗，不忘初心，砥礪前行！