|圍爐夜話！和大家暢所欲言談一談！

這是一篇雖遲但未晚到的文字

落筆的此刻

時值2024年12月31日晚

看著窗外

歡慶跨年的人們與天空中的煙花

腦海中浮現出了電影《甲方乙方》

結尾前的最后一句話

“1997年過去了，我很懷念它！”

此時此刻

如果你要問我，2024年過去了

你懷念他嗎？

雖然一幕幕過往的畫面飛馳而過

2024年看似飛速流逝

實則令人度日如年

站在地產行業媒體觀察者的角度來看

2024年，地產確實難熬

站在普通消費者的立場來說

誰又會很輕松呢？

一年了

來和大家推心置腹的嘮嘮嗑

說一些感悟和私語吧：

1.對樓市未來，在“止跌回穩”的基調下，樓市一定會走到平穩、健康的軌道上。但這需要時間來去消化、去調整、讓大家來去適應。這既是目前堅定不移的大方向，也是讓地產人在內心深處，還能僅存的一絲光亮與慰藉！

2. 開封樓市在2024年，雖然有過零星的市場起勢，但整體來說過得并不理想。無論是土地市場，還是一二手房市場。

3.土拍市場沒人拿地的原因，并不是開封沒有好地塊，而是私營房企哪家還有錢？知名的國字號房企又有哪家能看得上開封市場？外來的房企不再進，本地在售的房企有些自身都難保，土地市場沒有買家入場，自然就成為了一人戲。

這不，剛剛出爐的，開封2024年壓軸的幾宗商住地塊，又都被平臺公司兜底，就是證明。

4.地價不再是牢不可破。房企只要想來，一切條件都可以談。從各個區重點地塊的反饋來看，數量不多、有意向的開發商都在極限試探地價底線。

5.開發商是最先感知行業冷暖的，但凡有機會的私營房企都在忙著轉型。

你看，在開封扎根生長多年的新龍集團，靠著全自持、對外收租的樓盤外圍商鋪，以及布局酒店行業的經驗，其實過得很滋潤。2024年在新龍·御都國際北門連開“你好”、“全季”、“亞朵”三家酒店，進一步加深了企業轉型的步伐。

*新龍旗下，亞朵酒店

在開封同樣深耕的鼎立，在穩扎穩打做好新、老樓盤的同時，這些年圍繞著鼎立國際城，為子女和自己，也連開了三家酒店，為家族產業鋪好了轉型之路。

*鼎立旗下，永麗城市島酒店

新龍與鼎立，只是表面上大家耳熟能詳的開發商。事實上，很多低調的本土房企，依托早年自持的商業及商鋪，早就在酒店、餐飲等圍繞文旅行業的發展上，開始了轉型布局。

如果樓市還很輕松，如果樓市還有很大的機會，身經百戰的他們怎么會拍拍衣袖把目光與精力投向他處？所以，地產人，請珍惜當下工作的每一秒，更要規劃好自己的未來。

6. 說到這，翻看一下微信，整個2024年，我認識的許多關系不錯的地產人，離開了這個行業。無論上至項目的城市總、職業經理人，還是一線的置業顧問，或者是中介經紀人，甚至地產媒體人，都在跟這個無情地市場說了拜拜。

7.真心祝愿這些兄弟們前程似錦，外界有更廣闊的天地等著你們大展宏圖。江湖不大，我們定會再相見。

8.當下的開封樓市，正在歷經兩級分化。

一方面，是品質較好、地段較優的樓盤，依然在市場中有著口碑與價格上的堅挺。另一方面，市場口碑、工程建設與銷售速度，呈現螺旋下降的樓盤，正在被市場加速篩選，越發地頹廢沉淪。這也造就了目前開封樓市的一個現象：那就是對于絕大多數人來說，“好房子買不起，便宜的房子卻死活不愿意要。”市場就這么僵持著。購房者有時間、有底氣來拖著，可開發商呢？大部分開發商耗不起這樣的游戲。

9. 2025年，開封樓市之前做剛需盤的開發商，如果一直銷售不給力，在銀行貸款到期后，真到了無力支撐的地步，大概率還會有出局者（爛尾）。購房者務必要小心再小心！

10.改善市場，在兜兜轉軸之后，還是很老實地再次回歸到了西區一大街，6000畝湖畔的一線臨水沿線。這次改善價值的回歸，是名副其實“入住湖畔”的最后機會！

其中，率先入市的鐵建投城發·三千著，帶來革新市場的類四代住宅。這座樓盤的優點很明顯：①超強國企實力，資金雄厚，安全無憂！用通俗易懂的開封話來說：“兜里的錢框框往外冒！”②類四代住宅戶型開封目前獨一份，改善產品類型齊備，且得房率超高！③一線湖景、森系景觀，星級會所等，集齊了高端社區該有的一切！④該項目是鐵建投在開封的首塊作品，開發商后續還要在本地深耕，首開作品自然不會馬虎!

*鐵建投城發·三千著效果圖

而能夠和鐵建投城發·三千著在高端市場掰掰手腕的，唯有海馬公館五期！

海馬公館五期的優勢在于：①海馬口碑！②純低密、臨湖瞰景，更具純粹與生活儀式感！

而緊鄰海馬公館五期，同樣全洋房純低密的星聯·攬月灣，則用全實景現房這一巨大優勢，讓改善人群可以真實觸摸、眼見為實！

除此之外，2025年，永威梅隆在一大街，也會布局一塊更高級（各個方面）的全新項目，來繼續鞏固自己在高端改善市場的行業地位。

所以說，2025年的開封樓市，是改善大年！更是一大街全線頻出精品的“最后瘋狂”！

11. 事實上客觀來說，目前整個開封市場，可選的房源數量并不多。2025會有一些項目進入尾盤，在售樓盤量進一步急劇縮減，這對于想買新房的人來說，并不友好。

12.2025可以入市的新樓盤，除了前文提到的海馬公館五期、永威梅隆新項目之外，多少還會有幾個。回頭我們會單獨開篇，做詳細介紹。

13. 2024年在鄭州市場上看到的“房票”、“配售型保障房”，都會在2025年的開封市場上出現。

其中“房票”將成為解決新房市場銷售困境的最大法寶。這是本地上層認為最可行的方案，也是開發商自認為的“救命稻草”！

而作為只有使用權，無法上市自由買賣交易，約等于不能出售的“經濟適用房”的“配售型保障房”，也會陸續到來。房源首先落戶的區域，會在順河回族區（700套），以及禹王臺區（495套）。

14. 城市更新層面，在上層提出要加快推進城鎮老舊小區、街區、廠區和城中村等改造的背景下，開封市市區范圍內的城中村改造，也會跟上來。但目前首先要解決的，是之前的欠賬問題。各個區已經把符合條件的項目向上匯報了。

15.開封“現房銷售”試點項目，在2025也會陸續出現。但購房者不要有太高的幻想。第一，你要接受它的區位并不是很友好；第二，你不能拿改善樓盤的品質要求來做參照。

16.2025年，開封市行政區域內，商品房實行“按套內建筑面積”計價！

實施具體細則會陸續出臺。無論房屋單價怎么變，讓買房人明明白白消費，清晰知道自己的房子公攤有多大，自己能用多大，市場更加趨向透明！這才是最關鍵。

同時，也會促使開發商在設計產品時，對于公攤部分進行優化，做出更好的體驗感！

17.四代住宅，會加速崛起，相關政策會落實到位。其中，躍層式住宅等新穎戶型，終于可以出現在開封市場！這對改善人群來說，是好事！

其中，四代住宅的好處是：

一、得房率真的高，通常100%左右及以上，房價不變的話，相當于白撿了至少20%的使用面積。

二、使用空間多樣化，完全可以拓展自己的Dream House

三、立體綠化，小區和樓宇的顏值都會非常亮眼！

四、全國市場來看，市場認可度高，比普通住宅賣得好。

這也是為何，我們推薦位于一大街，鐵建投城發·三千著的原因。就算不買，去萬達逛商場的時候順便去首層項目展廳看下，也是前瞻，看一看能夠引領開封樓市至高生活方式的住宅，是怎樣一種呈現！

因為新產品對于舊產品的迭代，很多都是碾壓式的。

說2025是開封四代住宅的爆發元年，不為過！

18.房貸利率還會下調。無論是商貸，還是公積金。

19.需要注意的是，開封已經開啟推進“運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地”！

這意味著什么？意味著房企這些年未開發土地，符合條件的，要被回購，由新的平臺統一來整理運營。那么，回收價格就顯得尤為重要。

依照推斷，之前為政府兜底的平臺公司，肯定會被優先考慮，進而減輕他們的城投債風險。至于私營房企，在這方面能不能有所進展，還要取決于開發商運營情況與自身意愿，以及回收價格的誠意度如何，這些才是關鍵！

20.說句真話，目前市場中，想要買房的人其實并不少。特別是手持資金的改善人群。

21. 這些改善人群之所以選擇觀望，還是目前市場中讓他們中意的“好房子”太少了！因此，2025年的改善市場，會是個機會！

22. 對于大部分剛需購房者而言，他們在樓市中遲遲猶豫不決的原因，不在于首付拿不出，而在于對未來預期沒底，怕貸款壓垮自己，怕突如其來需要錢的事情壓垮家庭。

23. 所以，想要救樓市，想要讓樓市起來，恢復活力，首先要讓所有人掙到錢，重塑信心！

24.有了錢，有了底氣，人們會不知道怎么花嗎？

25. 閑言碎語說了這么多，其實還有很多想法沒有表達。大家感興趣可以文末留言，或者私信暢聊都可以。

歸根到底一句話：“加油吧！”

最后

還是要感謝大家一路的陪伴！

祝愿大家

2025鴻運當頭、闔家安康、萬事順遂！

------The end------

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開封樓市內參 法律顧問：河南潘勝超律師事務所 張浩律師

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