年底了，廣州樓市熱度高企。

伴隨政策利好下樓市的 日漸企穩(wěn)，廣州土拍市場的熱度也逐漸攀升，2024年最后一個月一口氣成交出讓22塊宅地。

不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)，2024年廣州順利出讓的47宗涉宅地中，有超1/3集中在中心四區(qū)。

其中，不少珠金琶“傳世封面”地塊成功出讓，比如天河區(qū)南方面粉廠地塊一舉成為廣州樓面價NO.2，溢價率超33%。

也就是說，2025年廣州中心區(qū)不僅新盤數(shù)量激增，還有不少中產(chǎn)的改善置換項(xiàng)目及頂豪面市，來攪動中高端市場。

那么，今年廣州到底有哪些新盤值得關(guān)注？今天我們來扒一扒！

泛珠金琶豪宅井噴

保利、越秀、珠實(shí)三足鼎立

地段核心+資源密集+新規(guī)豪宅，今年泛珠金琶豪宅供應(yīng)井噴，將是廣州樓市最大的看點(diǎn)之一。

下面，我們先來看看都有哪些頂級豪宅新品吧。

一、保利南方面粉廠項(xiàng)目

未開拍已經(jīng)大火，南方面粉廠項(xiàng)目，絕對是明年最值得期待的新盤。

這個項(xiàng)目有三大看點(diǎn)：

1）位處金融城西區(qū)，臨近廣州最強(qiáng)的珠江新城板塊

隨著地段固化，未來數(shù)十年內(nèi)，珠江新城的地位仍將難以撼動。

地塊大致位置

2）稀缺一手房，得房率能做130%

珠江新城二手房樓齡普遍在15-20年左右，隨著樓齡越來越長，戶型設(shè)計(jì)不合理等缺點(diǎn)逐漸暴露。

目前，珠江新城在售的新房只有凱旋新世界全新一期「廣粵觀邸」和保利華創(chuàng)·都薈天珺，項(xiàng)目競爭不大。

在“明年出讓宅地，陽臺占比將嚴(yán)控不得超過20%”前提下，面粉廠是少數(shù)能做130%得房率的新盤，更顯珍貴。

3）最小的產(chǎn)品建面在250平以上

據(jù)悉，面粉廠項(xiàng)目屬于集團(tuán)公司總部直管，由8棟圍合式布局，北高南低的梯級變化，面積段最小250方，最大680方，還配了5000方商業(yè)。

地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃地塊管理控制圖

前排2棟一線望江，規(guī)劃做640—680方大平層，一層一戶，總共貨量就不到50套，估計(jì)套均1個小目標(biāo)左右，不是“億般人”買的起的。

后面6棟做超高層側(cè)看江，最小面積250—350方，據(jù)說250方戶型，能做到350方的套內(nèi)面積。

據(jù)悉，項(xiàng)目最快2025年6月面世，吹風(fēng)價估計(jì)不止15萬/平。

二、越秀琶洲樾·華樾項(xiàng)目

“琶洲地王+鴿子王”的title，讓項(xiàng)目的熱度一直很高。

細(xì)看下來，項(xiàng)目有三大優(yōu)勢：

1）位于琶洲CBD的核心位置——琶洲西區(qū)

緊鄰新港東路，周邊匯聚了眾多世界500強(qiáng)企業(yè)和高端人才。

項(xiàng)目是目前唯一琶洲西區(qū)的可售住宅，距離磨碟沙地鐵站約300米，稀缺性肉眼可見。

琶洲·樾 | 華樾外立面效果圖（僅供參考）

2）越秀的樾系豪宅，叫好又叫座

前后不到9個月，琶洲鼎鼎有名的豪宅——均價12-14萬/平、戶型全是200平+的大平層——琶洲·樾，清盤了。

琶洲樾·華樾，同作為越秀TOP級產(chǎn)品系「樾系」，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、空間尺寸、圈層服務(wù)各方面，得到認(rèn)可。

3）100%大戶型布局，豪宅定位適配產(chǎn)品地段

項(xiàng)目布局1棟38層住宅，入門產(chǎn)品面積段從約255平起跳，最高達(dá)到約330平，全為一梯一戶和兩梯一戶，總戶數(shù)僅96戶。

戶數(shù)少，戶型大，綠化率達(dá)35%，居住環(huán)境較為舒適。

琶洲·樾 | 華樾外立面效果圖（僅供參考）

其中，項(xiàng)目建面約330平戶型產(chǎn)品，有約18平獨(dú)立電梯廳，五開間南向采光望江。

而且以越秀的拿地價，預(yù)計(jì)開盤也不便宜，大概率總價2500萬起步，主力戶型會超過3000萬。

三、珠實(shí)金融城項(xiàng)目

珠實(shí)、華潤置地、廣州城投、南沙交投聯(lián)合體以總價16.05億元拿下天河金融城東區(qū)AT091415地塊。

扣除配建，樓面價約為47115元/平，是今年廣州地價第二貴的宅地。

項(xiàng)目的優(yōu)勢，主要是以下幾點(diǎn)：

1）處于金融城，是名副其實(shí)的CBD經(jīng)濟(jì)核心區(qū)。

初具規(guī)模的金融城

2）擁有稀缺的南向珠江景觀

雖然項(xiàng)目在位置上不屬于一線望江，但就算以后南面蓋上寫字樓，也不會完全遮蓋江景視野。

地塊周邊航拍（圖源：房天下）

3）產(chǎn)品是建面約120-220平

以往金融城的項(xiàng)目，要么是20萬+/平的頂級商業(yè)大平層（如，廣州·鵬瑞1號、合景·臻溋名鑄、珠光金融城壹號），高不可攀。

要么主打面積改善，環(huán)境卻不盡人意。

該項(xiàng)目定位高端改善，面積段既不錯配，又不至于總價過高，貼近珠金琶改善買家的購買力，預(yù)測有一定的市場影響力。

4）珠實(shí)下決心拿出旗下最高端的“頤德系”，讓我們期待一下產(chǎn)品帶來的驚喜吧。

四、保利絹麻廠項(xiàng)目

緊挨南方面粉廠地塊，絹麻廠地塊一出來，就有很高的關(guān)注度。

其一，地塊位于金融城西區(qū)，靠近珠江新城，一江之隔就是琶洲，一手抓三個CBD。

其周邊樓盤已獲得市場認(rèn)可，保利華創(chuàng)都薈天珺均價10萬/平，天麟府均價為15萬/平。

其二，配套上，學(xué)鐵商俱全。

該地塊比南方面粉廠地塊更近5號線員村地鐵站，還將配建24班小學(xué)。

不過，絹麻廠地塊離江遠(yuǎn)、四面環(huán)村，南面還有商務(wù)地，可能會有遮擋，不及一線臨江的面粉廠地塊。

總的來說，容積率不高，有學(xué)校，有地鐵，有江景，雖然是二線，值得期待。

五、保利琶洲三兄弟

保利一口氣拿下的三宗琶洲南地塊，可見保利對琶洲是真·愛得深沉。

三宗琶洲南地塊大概位置示意

有公園+河涌+CBD景觀，其不僅地段能打，景觀資源也同時在線，有做改善產(chǎn)品的先天條件。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，保利琶洲三兄弟主力戶型會是140㎡左右，價格段會在1200-1500萬之間。

所以面世之后，受影響最大的可能是中海大境和越秀觀樾。

琶洲南區(qū)3宗地塊效果圖 圖源：廣州規(guī)自局

六、越秀廣州大道中項(xiàng)目

12月10日，越秀地產(chǎn)以5.96億，加上配建以折合樓面價4.6萬/㎡，拿下廣州大道中地塊。

項(xiàng)目不僅位于寸土寸金的越秀，與僅珠城一路之隔，在廣州屬于T0-T1級別的地段，改善豪宅起步跑不了。

項(xiàng)目特點(diǎn)有:

1)近地鐵。項(xiàng)目距離地鐵5號線楊箕站約900米，距離五羊邨站約700米，10號線還將在廣州大道中站約400米。

2)學(xué)位不錯。按照今年地塊周邊街道的學(xué)位劃分，有幾率對口最近傳出即將納入廣鐵一中教育集團(tuán)管理的楊箕小學(xué)。

3）稀缺性強(qiáng)。越秀區(qū)上一次成交的宅地還是2020年的越秀南地塊（城投東園公館），6.45萬/㎡的樓面價成為當(dāng)年的地王。

宅地?cái)喙?年，加上越秀區(qū)新盤不多，更沒有新規(guī)后的產(chǎn)品，項(xiàng)目的出現(xiàn)有一定稀缺性。

4）越秀打造最高端的改善產(chǎn)品。越秀大概率最高端的“樾”系，三梯三戶設(shè)計(jì)。

網(wǎng)傳越秀地產(chǎn)廣州大道中地塊項(xiàng)目效果圖

不過也面臨兩個問題，一是單體樓，幾乎只能做空中園林，二是挨著廣州大道，車流噪音等因素影響居住純粹性，這就非常考驗(yàn)越秀的打造水平了。

不過，項(xiàng)目地段、學(xué)鐵商資源，以及3.8左右的容積率，對于老城區(qū)高端改善買家來說，吸引力還是有的。

七、保利天御

值得一提的是，近日冼村依法動遷融資區(qū)“釘子戶”，停滯多年的保利天御，今年也有可能入市。

地塊位于天河的“超級核心區(qū)域”，即黃埔大道以南，冼村路以東，金穗路以北，屬于珠江新城中區(qū)板塊，總用地面積達(dá)46251㎡。

根據(jù)以往規(guī)劃圖可知，項(xiàng)目將建1棟3至4層的商業(yè)中心，3棟23層、37層、49層的辦公樓，和地鐵合建的地下商業(yè)廣場，以及3棟47層高的住宅樓。

產(chǎn)品方面，項(xiàng)目有望推出建面約240-311㎡的大平層住宅和建面約75-253㎡的商辦公寓 （具體以為項(xiàng)目公布為準(zhǔn)） 。

小結(jié)一下，保利，今年狂攬金融城西區(qū)和琶洲南的優(yōu)質(zhì)地塊，推動珠江新城冼村舊改，進(jìn)一步穩(wěn)坐龍頭位置；

越秀，在“小而美”項(xiàng)目持續(xù)發(fā)力，琶洲樾·華樾蓄勢待發(fā)，廣州大道中項(xiàng)目補(bǔ)充新鮮血液；

珠實(shí)，拿下天河金融城東區(qū)靚地，在高端住宅市場重新發(fā)力。

「越秀、中海、珠實(shí)」三分天下的廣州豪宅時代，即將到來。

2025年宅地供應(yīng)

天河繼續(xù)占據(jù)頂豪供應(yīng)的大頭

除此之外，2025年預(yù)計(jì)出讓的32宗靚地也提前曝光。

其中，有幾宗天河、海珠的豪宅地塊，值得關(guān)注。

1、天河

金融城有三宗宅地，都在車陂南地鐵站附近，占地面積不大，成本可控。

且這邊連續(xù)成功出讓高價地 （保利絹麻廠地塊、珠實(shí)金融城地塊） ，是房企眼中的“香餑餑”。

值得注意的是，廣氮板塊有一宗低密地塊規(guī)劃出讓，宗地面積12.8萬方，容積率只有0.8，有可能打造為中心區(qū)域極為罕見的一手墅類住宅。

另外，世界大觀四期地塊、廣東電視臺地塊（前身為航天奇觀）出讓， 未來能與越秀觀樾等盤連片開發(fā)，形成純粹改善片區(qū)。

2、海珠

與2024年相比，地塊供應(yīng)量有所減少，僅有琶洲中二區(qū)和石崗路供應(yīng)。

琶洲中二區(qū)地塊，是把名副其實(shí)的“小而美”，坐擁一線江景，用地面積只有2.1萬平，條件十分優(yōu)質(zhì)。

好了，2025年的新盤新地先介紹到這里，你對這些項(xiàng)目有什么看法？歡迎留言。

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