作者|羅乾波

出品 |波哥看樓市

2025年，房企組織架構的調整，又迎來了新的一個輪回和優化時間。

畢竟，變則通，通則達，不然就是一趟死水。

今天上午，據綠地朋友介紹，綠地地產板塊也迎來了2025年最新的組織架構的調整，并于1月9日從集團層面發出了一個最新的整合通知，具體如下：

“為進一步聚焦優勢資源，增進協同互補，強化區域管理，有效推動高質量轉型發展，經集團總裁室研究決定：

合并江蘇房地產事業部、安徽房地產事業部，并更名為蘇皖房地產事業部；

合并浙江房地產事業部、江西房地產事業部，并更名為浙贛房地產事業部。

原事業部領導人員不再辦理免職手續。

同時，聘任方東興同志為蘇皖房地產事業部總經理，李景斌同志為蘇皖房地產事業部副總經理，高亞社、吳銀春、許金貴(集團委派財務總監)、張禮慶同志為蘇皖房地產事業部總經理助理；

聘任黃薪同志為浙贛房地產事業部總經理，尹閔、戚榮坤同志為浙贛房地產事業部副總經理，方烈、劉華成同志為浙贛房地產事業部總經理助理。”

簡析：

據波哥看樓市觀察，整體上看，這次的變化不是很大，但是，其中有三個比較鮮明的特點：

一是，主要集中于華東區域，就近整合不同事業部，繼續縮編和壓減；

二是，在整合后的兩大新事業部上，兵力布置稍有不同，在各自的正副總經理的配置上，蘇皖是一正一副，而浙贛是一正兩副；同時，蘇皖在總助的配置上是浙贛事業部的2倍，這或許是蘇皖區域的項目更多或者是某些不得而知原因在策動。

三是，還是延續了強吞弱的法則，這點沒什么好說的，大家基本都一樣，畢竟，在當下這個特別的艱難時刻，帶好兵能大勝仗才是真正的實力。

此外，再補充一點信息——方東興原來是安徽總經理、黃薪是浙江總經理、江蘇是集團有個領導代管，江西總經理原來任虎在管（他同時監管華中）。

以上，即為綠地本次優化調整的基本情況。

按上述變化，本次綠地的組織架構的調整，其中最大的特點，就是集中在華東區來快速動刀。

這是為啥呢？

實際上，還是業績說話，為第一取舍動力。

◢ 首先，華東區域為眾多房企的重點產糧區，為兵家必爭之地，綠地也不例外。

據2024年綠地半年報顯示：

從各區域的銷售額來看，華東、華南、西北、華中、西南的銷售額占比分別為55.8%、18.1%、10.%、8.3%、5.0%。

可見，華東地區，是其各區域業績中妥妥的大哥，這次首先動刀華東，應該是希望該區域能夠強者恒強，在2025年能夠有更好的表現吧。

除此之外，江蘇、安徽和浙江，是其本部上海外圍的第一道防線，且都是經濟和市場比較好的省級類重點產糧區域，根據最新的變化來優化和調整這些區域，具有重大的戰略意義。

另外，從區域營收和利潤來看，華中、華東以及西北區域毛利率均超過10%，遠高于其他地區，其中，華東區域也是重要的肱骨類核心之一。

因此，據波哥看樓市觀察：

在銷售額和利潤等指標綜合來分析，打造出最強的板塊和長板，使其成為有效抵抗趨勢寒氣和市場迷霧的重磅利劍，對綠地等房企而言，尤其重要，因為，有一點，在不斷的震蕩中，想做到比較全面的均好性，已經不可能了，強弱之別、優劣分野，已經成為各房企不得不選擇的選擇了。

◢ 其次，2024年各大房企的日子，確實依然艱難，都過得小心謹慎和如履薄冰的，也仍然在煎熬。

大勢所趨，苦日子和緊日子，依然是行業和目前市場的基本旋律。

綠地控股，也在這個趨勢里隨波逐流。

有一組數據可以參考一下：

10月28日，據綠地控股集團2024年第三季度房地產經營情況簡報，該報告顯示，第三季度新開工面積為17.5萬平方米，同比減少43.5%；竣工備案面積為229.0萬平方米，同比減少61.5%。前三季度新開工面積累計110.2萬平方米，同比增長69.3%；竣工備案面積累計653.9萬平方米，同比減少56.4%。

在銷售方面，第三季度合同銷售面積178.5萬平方米，同比減少6.9%；合同銷售金額164.21億元，同比減少18.6%。前三季度合同銷售面積累計475.4萬平方米，同比減少39.1%；合同銷售金額累計482.58億元，同比減少42.2%。

項目儲備方面，第三季度新增項目儲備1個，土地面積14.96萬平方米，權益土地面積8.98萬平方米（權益占比60%）。

可知，在開竣工面積、銷售面積和金額以及拿地投資三大指標上，前面兩大類指標基本與行業總體情況差不多，都處于下滑周期。

而在拿地上，似乎綠地更加缺乏動力，只增加了一個新地塊，而且還是聯合拿地，總體上看，呈現出一個只進不出的狀態，充分說明綠地2024年的壓力比較大。

此外，在房地產經營方面，截至2024年9月末，公司出租物業面積為397.21萬平方米，出租率為82.9%；酒店客房數為10,676間，入住率為50.5%。2024年1-9月，公司出租物業取得租金收入10.01億元，酒店取得經營收入10.29億元。

這個數據，也非常一般，甚至不太理想。

說明，以依靠地產開發為主的模式，在綠地的地產板塊的業務結構上，經營類業務的價值，按脫口秀段子類的手法來說，因其占比太低，基本是沒什么價值，與某些同行相距甚遠。

這，也揭示出綠地，在房地產板塊上，重開發和輕運營這個的思路的路徑依賴依然很重，這幾年并未有太多的調整和改變，跟行業的新發展趨勢，是有一定的脫節的。

畢竟，增量時代，已經過去；存量階段，澎湃襲來。

在大趨勢急劇律動之中，綠地也只是一艘船而已，不能有效與時俱進，必將逆水行舟了。

據波哥看樓市觀察，本次綠地組織架構的變化，看似動作不大，實際上，我們也能夠看出其背后的兩大重要癥結：

●其一，組織架構的類似于外科型的手術，表面上是修修剪剪，實則內里的影響因素眾多。

這跟身體和肌體的變化是一回事。

打一個簡單的比方，六七歲換牙，是一個正常的生理現象，這就如同我們上一個發展周期，在持續的高速發展中，換掉一顆牙很容易長出來，是時代趨勢和生命之力在支撐。

然而，等你30歲以后，再去換牙和補牙等，就是另外一碼事了，要么是蟲牙所致、要么是骨腎血脈等發生了很大的變化，此時，只能靠后天的修補等方式去彌補，再也不太可能達到正常換牙期的效果了。

這將是必然。

故而，對綠地而言，上述部分區域性的換牙”的后天類手術，事實上已經牽扯到企業層面的骨腎血脈的層面，如果沒有更深更多的思考，就只能去等待“回春之力”的加持了，或者會在未來的某一天、不得不咽下某幾顆帶著些許血絲的個別老牙了。

●其二，另外，從全國范疇來看，在地產競爭方面，守住和守好華東區，這一點也沒有什么特殊性了，在近年各大房企的市場布局的戰略趨同之下，大家都要活下去，從前年到2024年，在這個區域，已經刺刀見紅了，大家都是放出上等馬在拼殺，未來各房企在2025年到底能分到多少蛋糕，當下誰也說不準。

八仙過海，各顯神通，如此而已。

2025年，綠地集團能否守住華東區近56%的業績，這還是一個問號；而且，相對同行其他戰友，其業績比例又能做到多少呢？

等等這些問題，波哥看樓市判斷，在接下來的2025年，綠地在華東區的日子可能會更加艱難。

譬如，綠地以前比較擅長的三板斧——超高層+大基建+寫字樓運營等，在近年已經越來越不靈了，過去的優勢快速變成了自己的短板，

同時，近年綠地集團推出的什么所謂的金融、能源、醫療、汽車等新賽道，在第二曲線的探索上，任重道遠，目前來看，基本都在投資期，能否殺出一條血路和能走多遠，只有他們自己知道。

不好意思，有點扯遠了，下面再簡單拉回來一下：

據波哥看樓市觀察，綠地本次的新年組織架構的調整，肯定是有眾多的積極價值在里面，對此，大家都毋庸置疑。

可是，如果整體從綠地歷來的發展脈絡、產業騰挪、有效應對各階段的變化和趨勢等角度等審視，及其公司本底層面的戰略邏輯上，似乎也存在一定的問題。

當然，這里并不是說綠地集團有較大的問題，而是，基于在地產板塊這一單一維度來觀察，綠地的模式，跟業內的主流趨勢，如上，似乎有了一定的差別。

對此，波哥今天，只能講到這個層面了，其他的就不便去深度展開了，你懂的。

最后，波哥引用《黃帝內經》的一句話來總結一下，聽不聽得懂，那就是你的事了：

腎主骨，齒為骨之余。

言盡于此。

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