1月9日，戴德梁行成功舉辦2024年度市場回顧媒體發布會，針對南京寫字樓、零售商業及產業地產市場進行多維度的解讀。

寫字樓市場震蕩恢復，

企業積極求變聚勢向新

2024年南京高品質寫字樓新增供應面積約47.3萬平方米，入市的代表型項目包括金陵中環、深業濱江中心、阿里中心一期等。

2021-2024年全市新增供應面積對比

全市高品質項目存量超500萬平方米。市場需求持續修復，2024年錄得吸納量20.7萬平方米，較去年增加4.6萬平方米，同比增長28.6%。成交類型方面，除了傳統租賃客戶外，運營商以及辦公轉經營性業態等多元成交也助推了全年成交量提升。受區域新增供應，企業降本增效等因素影響，四季度末全市空置率為28%。

2021-2024年全市及重點板塊空置率對比

從全年租賃客戶成交行業類型來看，TMT、金融、專業服務三大傳統行業成交活躍。以芯片、大數據、軟件服務為主的TMT行業成長性強，成交活躍區域集中在集中在新街口、河西、雨花、鼓樓等，成交面積跨度較大，租賃成交占比達24%；以保險、銀行、基金為主的金融行業整體承租能力較強，集中于新街口、河西等成熟區域CBD，租賃成交占比約17%。專業服務行業以律所、咨詢公司、設計公司為主，選址偏好新街口、河西等，半層及整層成交多為律所類客戶，資質較好，租賃成交占比約10%。其余如教育培訓、商務商貿、電力及（新）能源也有一定占比。

2024年度典型租賃客戶成交

從租金表現來看，整體租金水平小幅下調。第四季度，全市的平均租金約2.55元/平方米/天，同比下降6.2%，環比下降1.8%。新街口、鼓樓、河西、江寧板塊租金分別為4.01元/平方米/天、2.96元/平方米/天、3.33元/平方米/天、2.37元/平方米/天，各板塊租金均有不同幅度下降，價差進一步縮小。

重點板塊租金分布(2014Q1-2024Q4)

從銷售市場表現來看， 2024年寫字樓銷售市場新增供應約19.96萬平方米，同比下降38%；成交面積約29.50萬平方米，同比減少32%；成交均價約1.74萬元/平方米，同比上升14%。整體銷售仍以去庫存為主，整體均價拉升主要受鼓樓、玄武等部分項目的高價交易影響。

2016-2024年南京寫字樓銷售市場供求走勢

2025年未來供應仍處高峰期，即將入市的典型項目有：華貿中心、河西金融城二期C1、中華城A1/A2、玄武招商局中心、壹城數創未來中心、中芬合作交流中心等項目入市，預計為市場帶來超50萬平方米辦公新增供應。

戴德梁行華東區項目及企業服務部高級董事陽江石表示，2024年市場處于震蕩恢復期，租金小幅下降，企業積極求變。頭部企業的搬遷、擴租，運營商及經營性業態等多元化成交，助力成交量提升。

2025年新增供應處于高峰期，隨著局部競爭的加劇，越來越多的業主開始提供定制裝修的租賃方案、更加靈活的商務條件以及更加豐富的商務配套，因此我們認為更有競爭力的產品打造，全方位的軟性服務升級，將有助于持續吸引租戶。

零售商業市場競爭加劇，

消費提振催化需求

據南京市統計局，2024年前三季度，南京全市實現社會消費品零售總額6,377.75億元，同比增長3.3%。全體居民人均可支配收入56,649元，同比增長4.0%。第四季度共錄得四個新項目入市，包括KUMOLL酷青年中心、新星里一期、PSE Space次元空間以及雨花萬象天地，新增零售面積共計約233,000平方米。因此，市場總存量增加至約727萬平方米。

南京零售市場四季度主要新開業項目

季內，來自眾多業態的品牌商繼續擴張，若干品牌首次進入南京市場。其中，餐飲、時尚、二次元潮玩、3C產品體驗店，及生活方式業態表現最為活躍。由于有大量新增供應入市，全市整體空置率升高至8.01%。與此同時，隨著新項目的入市，南京零售物業市場競爭愈發激烈，現有項目的調整及翻新將更為活躍，導致項目間的分化加劇。四季度，南京中高端購物中心首層平均租金報價環比下降2.61%至人民幣588.18元/月/平方米。

核心商圈零售市場概況

2024年12月，中央經濟工作會議將“大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求”列為2025年九大重點任務之首。提出“實施提振消費專項行動”“加力擴圍實施‘兩新’政策”“更大力度支持‘兩重’項目”。與此同時，南京政府出臺了一系列促銷費措施，包括《南京市促進服務消費高質量發展若干措施》、“兩新”補貼活動等。受上述措施的積極影響，南京居民的消費將會被催化，這將促使餐飲、智能家居、3C產品、汽車、體育、娛樂等行業零售商在寧業務的發展。

未來，零售總建筑面積逾111.1萬平方米的未來供應計劃于2025年入市。隨著大量新增供應集中入市，新項目的激烈競爭和招商進展緩慢或導致部分項目延期開業，亦有可能令部分商場的業主考慮在租約條款內作出讓步。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，南京正積極推進國際消費中心城市建設。在各項政策的支持下，南京將在發展首發經濟、培育新型消費業態、打造多元化消費場景、商圈升級、存量商業煥新改造、應用數字化技術等方面持續發力。有鑒于此，南京零售物業市場將繼續保持活躍態勢，并進一步發展升級。

產業地產回歸制造業屬性，

產業強區韌性彰顯

南京單層廠房及核心板塊高標準廠房量價相對穩定、略有回調，非核心板塊高標準廠房租金售價均降至疫情前水平。戴德梁行產業地產部重點監測的區域涵蓋江寧開發區、南京經開區、溧水經開區、六合經開區、江北新區及其他次核心板塊重點項目。截至2024年，銷售型高標準廠房項目存量約220萬方，未來三年新增入市超150萬平方米，當前整體去化率約 68%；租賃型高標準廠房項目存量約190萬方，未來新增入市超100萬方，當前整體出租率約為72%。

南京產業園市場供需表現

戴德梁行產業地產部南京負責人劉奕分析目前南京產業地產市場情況

1、南京高標準廠房整體市場存量大，競爭激烈，需求走弱，去化速度和租售價格雙雙承壓，但市場表現仍優于研發辦公類產品；

2、綜合考慮市場、項目、政策等因素，南京部分城區建成板塊如江北新區、雨花經開區、江寧麒麟等地已在嘗試將研發用地調整為工業用地或增加兼容工業用途，促進研產貫通；

3、從需求角度來看，雖然租戶與投資者出價更為謹慎、決策周期更長，但無論是制造業選址還是園區開發投資商拿地，“核中核”項目——即產業強區的核心優質項目——依然備受關注，韌性彰顯；

4、產業準入方面，自2024年起，南京個別工業板塊逐漸放開負面清單、準入限制，對部分有特殊生產工藝流程的先進制造業企業不再一刀切；

5、南京各區放開民營園區開發商一手拿地限制，二手工業用地價格回歸正常。

在投資需求、存量市場和政府政策的多重影響下，產業用地正逐步回歸其本質屬性，成為發展先進制造業和培育新質生產力的關鍵空間。這將為南京以制造業為突破口，推動產業強市建設提供有力支撐。

展望未來，戴德梁行高級董事、南京及合肥公司副總經理王飛強表示，南京房地產市場正從增量市場向存量時代轉型。在此背景下，優化存量物業運營和挖掘存量資產價值成為激活市場的重要途徑。南京的商辦及產業地產市場擁有大量資產，也面臨激烈的市場競爭。

只有通過全面規劃和實施資產價值增長戰略，貫穿于“投融管退”的資產管理周期，才能提高資產效率，降低成本與風險，適應市場變化，最終滿足資本市場退出的要求，實現價值的閉環與增長。

來源 | 戴德梁行

圖片 | 戴德梁行

編輯 | 孫 益

審核 | 馮憲法

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