第 2216期〡2025/01/14

近日，克而瑞陜西發布了《2024西安年度房地產市場形勢報告》（以下簡稱：《報告》），2024年西安以1522萬㎡涉宅用地成交建面成績，位居22城首位。

樓市深度調整期下，西安樓市土拍走出獨立行情。2024宅地成交金額824億元，僅次于北京、上海、杭州，排名第四。

圖片來源：《報告》

市場基本默認西安是一座改善大城。西安的普遍改善化已有3年時間，價格動輒300萬起步，2024年前11月，改善型房源成交占比近五成，帶動了成交份額擴容，結構性拉升了房價。

需求端上，西安的改善樓盤迎來了重新思考的時間，2024年，新房開盤去化率32%，同比降低20%，成交量也呈現下降趨勢，如今熱點區域仍有多盤集中入市，市場競爭激烈，但需求增長有限，接續能力需要不斷內卷的產品力來匹配。

與新房供、銷量隨勢下跌相比，西安二手房市場成交面積穩步增長，2024年成交量為778萬㎡，同比+2%，背后代表的剛需市場需求增長。

圖片來源：《報告》

圍繞新房改善與二手剛需的2024西安樓市，似乎越來越快到達微妙的“交叉點”。

01?

土拍“逆勢進位”

根據克而瑞《2024西安年度房地產市場形勢報告》，2024年1-12月大西安（包括主城、西咸、郊縣）涉宅用地共計供應建面1669萬㎡，同比下滑11%，成交建面1522萬㎡，同比下滑12%；成交金額824億，同比下滑13%。

雖然三項數據均下滑，但放在全國情況下，西安土拍實現了“逆勢進位”。

對比重點監測22城來看，西安1522萬㎡成交建面這個成績，位居22城首位，且與第二、三名（重慶，1098萬㎡、長沙，1094萬㎡）拉開較大差距，824億元的成交金額，僅次于北京、上海、杭州，排名第四。

分主城與西咸供應端來看，2024年主城供應及成交涉宅開發用地分別環比下滑24%、32%，平均成交樓面價6522元/㎡，西咸供應及成交環比上漲68%、46%，平均成交樓面價4175元/㎡，部分為本土國企、地方平臺托底摘地。

2024年，主城仍是房企關注重點，成交金額占比64%，主城三強——國際港務區、高新區、浐灞生態區，占主城份額46%。圍繞高新、曲江、航天、浐灞國際港及灃東新城（科創融合區&能源金貿區）呈現點狀高熱態勢，文教園、絲路軟件園、灃東，均有數個板塊誕生溢價成交。???

中?！败浳鳌钡貕K拿下2024年西安單價“地王”，樓面地價達到了14065元/㎡，這塊地就是目前在售的中海云水觀園項目。

觀察2024年頭部房企拿地規模，整體出現縮量，2023年前十的入門門檻為31.24億元，而2024年拿地金額超過了30億元的只有三家。前5名分別為保利發展42.76億元、灃西發展集團40.64億元、綠城中國37.02億元、中國金茂29.18億元、四川邦泰28.89億元。

圖片來源：《報告》

在規模上也有所減小，成交地塊面積以百畝以內居多。成交面積主力集中30—80畝（聚焦50—80畝），摘地總價3億-8億，3億-8億宗地數量占比達到52%。呈現小規模，低總價，控風險等特征。

追求精細化，快速開發預售，變現回款，降低風險，成為目前房企經營的共識。例如保利云谷合著，2024年11月6日拿地，12月21日即實現開盤，周期僅1.5個月，此外綠城紫棠苑、中海山水觀園、招商攬境周期均在3個月左右。

“精致小盤是全國都有，但它講一個條件——周邊肯定有人買，一下子能夠消化，講究流速，是回籠項目資金的一個很關鍵指標?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進表示。

02?

新房開盤去化率降低

回到賣方，在2024年典型城市商品住宅成交面積榜中，西安成交規模位居第二，僅次于成都。

具體來看，新房全年供、銷量隨勢下跌，成交價格小幅上漲但基本維穩。2024年大西安新房商品住宅供應986萬㎡，同比-11%，成交874萬㎡，同比-19%，成交均價18344元/m2，同比+1%。

西安樓市仍然在改善大城這條路上，2024年，大西安200萬-400萬改善住宅產品占比持增，24年占比為52%，環比23年增長6%；從成交結構來看，主力成交區域為國際港務區、高新區和城南，占比58%。

《報告》顯示，從2024年單價段來看，1.7萬-1.8萬元/㎡為成交主力，同比增長8%，2.3萬-2.6萬/㎡為次主力成交，從面積段&總價段交叉分析來看，主力成交面積段為140-144㎡占21%，成交總價段150萬-300萬占比過半，總價天花板在400萬元。

招商蛇口、中國鐵建地產、保利發展、華潤置地、綠城中國是西安房企銷售TOP5，銷售金額均超過100億，房企市占率也進一步提升，2022年—2024年，TOP10房企市占率從41%提升到47%，TOP30房企市占率從68%提升到77%。

不過悄然間，新房與二手之間也出現了一些新變化。

西安改善新房迅速崛起是2021年開始的，二手房價格則一路下滑，截至2024年底，新房年度成交均價18344元/㎡，二手房則為15093元/㎡，市場也基本默認西安是一座改善大城。

但我們發現一個微妙信號是，西安的改善樓盤似乎也不太好賣了——2024年度新房開盤去化率32%，同比降低20%。2024年新房成交量也呈現下降趨勢，近兩年大西安開盤推售量走勢顯示，2023年2月開盤去化率達到77%高峰，此后震蕩走跌，2024年12月僅為24%。

圖片來源：《報告》

西安的普遍改善化已有3年時間，價格動輒300萬起步，如今熱點區域仍有多盤集中入市，市場競爭激烈，但需求增長有限，西安的高凈值人群還夠不夠消化這么多改善樓盤了？

與新房供、銷量下跌相比，二手房市場成交面積穩步增長，2024年成交量為778萬㎡，同比+2%，市場需求增長；其中，150萬以下剛需成交為主，小面積房源占比超半數。成交熱點集中在浐灞生態區、高新區及城南，合計占比達52%。

嚴躍進表示，改善型需求的接續能力強不強，需要長期關注，從2025年來說，全國改善性需求，仍有進一步釋放的空間。

03?

新房產品力越來越“卷”

盡管近兩年樓市處于深度調整期，但西安卻是為數不多新房價格整體未下跌的城市。

根據國家統計局數據，2023年以來西安新房價格同比一直處于上漲態勢。西安高端改善型產品和豪宅類產品集中入市帶動了成交份額擴容，結構性拉升了房價。

進入2024年9月—11月份，西安商品房價格環比下降0.6個、0.6個，0.2個百分點。國家統計局數據顯示，今年前11月，西安新房價格同比平均上漲3.2%，是除上海外唯一一個新房價格同比上漲的城市。

圖片來源：VCG211523353458

現在的西安新盤市場，保利、綠城、金茂、龍湖等頭部房企，均加碼第四代住宅，提出贈送面積，送車位等，部分戶型甚至得房率超過100%，而這些都是需要成本的，并且競爭仍在不斷升級。

新項目相比舊項目，在地段、產品上越來越卷，《報告》顯示，首開熱銷新項目產品迭代升級，競爭力提升，六成以上均能高于板塊均值實現溢價。

截至2024年底，大西安商品住宅庫存量為1063萬㎡，環比+3.4%，比去年同期增加了197萬㎡，整體去化周期為15.1個月左右，同比增加4個月。

《報告》認為，放在全國來看，西安70%的板塊庫存處于合理區間，樓市熱點區域存量雖增加，但去化周期合理，如港務、長安、城南新增庫存量最大，但流速快，去化周期最短。另外，曲江新區、灃東新城、灃西新城項目整體供應不大，去化率在全市來說較高。

二手房方面，經歷長期價格環比后，其以“高性價比”優勢持續占據200萬以下的市場份額，且交易量正不斷回升。

“西安還是有很強的虹吸效應，尤其是在北方市場?！眹儡S進表示，西安總體是比較穩扎穩打的，盡管它的絕對規模肯定不能跟一些南方城市比，但總體還是有機會的。

《報告》中顯示，西安跟隨全國大勢，政策寬松，但相較同能級城市在貸款利率、公積金、購房補貼等方面尚有調整空間，未來政策或將持續加碼，穩價保量。