2025年1月16日，武漢——2024年第四季度，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)集中在乙級(jí)市場(chǎng)，去化速度放緩使得全市空置率環(huán)比上升，租金降幅擴(kuò)大。科技互聯(lián)網(wǎng)和金融行業(yè)支撐甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求，能源行業(yè)持續(xù)貢獻(xiàn)大面積租賃成交。預(yù)計(jì)2025年武漢辦公樓市場(chǎng)多個(gè)優(yōu)質(zhì)樓宇的入市將催生存量租戶加速流動(dòng)。武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)逐步回穩(wěn)，生活和服務(wù)業(yè)態(tài)深耕細(xì)分賽道，需求活躍度明顯提升。2025年，伴隨市場(chǎng)新增供應(yīng)回落和促消費(fèi)政策驅(qū)動(dòng)，武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)供需壓力有望得到緩解。

優(yōu)質(zhì)辦公樓

2024年第四季度武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)迎來多個(gè)乙級(jí)辦公樓集中入市。第四季度，武漢甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目入市，而乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)則迎來今年單季度最大的新增供應(yīng)量，位于光谷、漢口沿江等子市場(chǎng)的四個(gè)新項(xiàng)目為市場(chǎng)帶來共計(jì)23.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。截至12月底，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)總體量約945.1萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)存量保持在316.3萬(wàn)平方米。

科技互聯(lián)網(wǎng)和金融行業(yè)持續(xù)帶動(dòng)市場(chǎng)去化，能源行業(yè)成為租賃需求新亮點(diǎn)。2024年第四季度，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)仍處于筑底階段，市場(chǎng)成交活躍度較前三季度進(jìn)一步下降。其中科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的新租面積依然占據(jù)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)總成交量的首位，占比達(dá)20%。本季度錄得多家在線教育企業(yè)擴(kuò)租或搬遷。金融業(yè)的租賃需求逐步企穩(wěn)，占比達(dá)到16%，其中以基金、證券為代表的傳統(tǒng)金融企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位。此外，由地方國(guó)資央企為主導(dǎo)的能源、環(huán)保及公共事業(yè)領(lǐng)域的租賃需求在下半年展現(xiàn)出良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，在多宗大面積租賃的支撐下，本季度該類需求成交占比達(dá)到了13%。

全市空置率小幅上行，租金跌幅略有擴(kuò)大。第四季度，由于部分樓宇的主力租戶整合縮租，同時(shí)市場(chǎng)增量需求持續(xù)走弱影響，武漢甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至37.8%。乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)在本季度供應(yīng)放量的壓力下，空置率上升至40.2%。租金方面，今年企業(yè)租戶和業(yè)主方對(duì)于租金的預(yù)期均明顯降低，為了穩(wěn)定樓內(nèi)租戶并提升去化速度，大部分業(yè)主選擇進(jìn)一步下調(diào)租金以穩(wěn)定現(xiàn)有出租率。第四季度，甲級(jí)辦公樓凈有效租金環(huán)比下降3.5%至75.9元每平方米每月，乙級(jí)辦公樓凈有效租金環(huán)比下降2.6%至63.1元每平方米每月。

2025年優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望

展望2025年，武漢將迎來新一輪的供應(yīng)小高峰，其中甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)將迎來約為68萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中包括武漢越秀國(guó)際金融中心T5、武漢阿里中心等備受關(guān)注的優(yōu)質(zhì)樓宇。這些新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將有效地激發(fā)存量市場(chǎng)，從而釋放出企業(yè)的流動(dòng)性需求。從宏觀來看，近期政府在政治局會(huì)議及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上接連釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極信號(hào)，并推出多項(xiàng)貨幣及財(cái)政政策的組合措施，有望支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并帶動(dòng)市場(chǎng)信心修復(fù)。

仲量聯(lián)行武漢分公司聯(lián)席總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)劉寧表示：“隨著武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)的集中供應(yīng)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將持續(xù)承壓。然而這也為辦公樓市場(chǎng)提供了一個(gè)持續(xù)的升級(jí)搬遷的窗口期。而政策發(fā)力也有望在一定程度上緩解辦公樓市場(chǎng)需求不足的壓力。面對(duì)快速變化的市場(chǎng)環(huán)境，業(yè)主方需要結(jié)合政策和客戶需求，尋找招商策略的平衡點(diǎn)及突破點(diǎn)。”

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

2024年第四季度武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)錄得一個(gè)新項(xiàng)目入市。2024年11月，武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)迎來武漢親橙萬(wàn)象匯開業(yè)，該項(xiàng)目是今年武昌徐東子市場(chǎng)新開的第三個(gè)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，進(jìn)一步提升區(qū)域的商業(yè)配套。第四季度，武漢全市優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)為11萬(wàn)平方米，總體量達(dá)到962萬(wàn)平方米。

隨著集中供應(yīng)的結(jié)束，第四季度武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)租賃需求逐步回穩(wěn)，生活和服務(wù)業(yè)態(tài)租賃活躍度有所提升。截至11月底，武漢社會(huì)消費(fèi)品零售總額為7007.10億元，同比增長(zhǎng)5.3%，消費(fèi)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)向穩(wěn)向好的態(tài)勢(shì)。從成交的各業(yè)態(tài)來看，第四季度時(shí)尚和餐飲持續(xù)支撐市場(chǎng)需求，值得關(guān)注的是，生活和服務(wù)業(yè)態(tài)需求占比明顯提升。其中，生活業(yè)態(tài)占季度內(nèi)錄得的零售物業(yè)市場(chǎng)成交總量的16%，這主要是受益于“以舊換新”的利好政策影響，煥新消費(fèi)得以釋放。在此背景下，以華為、小米和OPPO為代表的電子產(chǎn)品線下門店加速擴(kuò)張；其次，服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)需求穩(wěn)健，尤其是新開業(yè)的親橙萬(wàn)象匯，帶來了武漢首店P(guān)etTribes寵物部落以及香蕉攀巖。在時(shí)尚和餐飲業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈的當(dāng)下，生活和服務(wù)業(yè)態(tài)的細(xì)分賽道預(yù)計(jì)有望為購(gòu)物中心注入新的活力。

武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)首層非主力店租金持續(xù)承壓，空置率小幅下降。第四季度，在以價(jià)換量的租賃策略影響下，武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)首層非主力店租金持續(xù)下行，但空置率逐步回穩(wěn)。截至12月底，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金小幅下降至365元每平方米每月，全市空置率下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至13.1%。

2024年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)展望

2024年，武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的新增供應(yīng)處于高位，全年新開業(yè)項(xiàng)目體量合計(jì)92.0萬(wàn)平方米。而2025年起，新增供應(yīng)將逐步回落，市場(chǎng)供應(yīng)壓力有望得到緩解。從2024年12月召開的政治局會(huì)議來看，2025年，大力提振消費(fèi)和擴(kuò)大內(nèi)需依舊是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。而武漢也將繼續(xù)開展汽車、家電、家裝廚衛(wèi)等消費(fèi)品“以舊換新”活動(dòng)。因此，在利好政策的加持下，以新能源車和電子設(shè)備為代表的生活業(yè)態(tài)有望進(jìn)一步擴(kuò)張，支撐武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)首層的租賃需求。

注：仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場(chǎng)的租金口徑為凈有效租金，即不含物業(yè)費(fèi)，刨去免租期之后的成交租金。零售市場(chǎng)租金為購(gòu)物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質(zhì)比口徑，為剔除新增項(xiàng)目之后，相同的存量項(xiàng)目的租金變化比例。