又是豐臺(tái)，又是中海，又是底價(jià)。

中海上一次在豐臺(tái)拿地，仿佛還是上個(gè)月的事兒。12月12日，中海以110億底價(jià)摘得豐臺(tái)萬泉寺地塊。當(dāng)時(shí)守夜人還在猜測(cè)緊挨著的這塊西南郊冷庫地塊，是否會(huì)是華潤(rùn)摘得，并與中海成擂臺(tái)之勢(shì)。

沒想到，又是中海，40.08億元底價(jià)成交。

粗算一下，中海去年10月份先是153億元斬獲朝陽巨無霸地塊包、12月又110億元斬獲萬泉寺地塊，如今又是一個(gè)40億，這資金壓力怕是不小。接下來可能真的要考驗(yàn)一下中海的銷售回款能力了。

要知道，2024年中海的幾個(gè)項(xiàng)目去化情況并不是太樂觀。

簡(jiǎn)單說下地塊信息：

FT00-2404-0005，R2二類居住用地，用地規(guī)模27422.21平方米，地上建筑規(guī)模69104平方米，容積率2.52，建筑控制高度80米，樓面價(jià)大概5.8萬元/平方米。

這個(gè)容積率、這個(gè)高度，舒適性可能會(huì)稍微差一些的。

成交方面，依舊是不限地價(jià)、不設(shè)銷售指導(dǎo)價(jià)。同樣的，萬泉寺地塊也沒有設(shè)置銷售指導(dǎo)價(jià)。

一些價(jià)格參考的話，金茂之前在豐臺(tái)另一個(gè)板塊拿的東鐵營地塊，銷售指導(dǎo)價(jià)是10.75萬平方米/㎡。

項(xiàng)目旁邊的北京瑞府目前算是近乎于清盤，這個(gè)項(xiàng)目之前的銷售價(jià)格在9.85w/平方米左右。而附近的端禮著，價(jià)格在11w/平方米左右。

位置方面，地塊雖然位于南二環(huán)外，但是距離南三環(huán)也就200米？

和中海上個(gè)月110億摘得的萬泉寺地塊，直線距離也就500米。但是由于某些規(guī)劃原因（比如地鐵），可能開車距離也是不小。

也有消息稱，中海考慮2個(gè)地塊聯(lián)合開發(fā)。而且萬泉寺地塊似乎也有市場(chǎng)傳聞，將是中海藏峰系。

周邊的話，10、19、大興機(jī)場(chǎng)線的草橋站、10號(hào)線紀(jì)家廟站、房山線的東管頭南站，都在一個(gè)還算可以接受的范圍內(nèi)。距離北京南站的，差不多也不到4km。交通也算不錯(cuò)的。

一定要說有點(diǎn)啥，那就是和萬泉寺地塊一樣，有地鐵線。這個(gè)影響程度，不好說具體有多大。

商業(yè)配套的話，說實(shí)話。好像也沒有。

地塊西北側(cè)就是華潤(rùn)的北京瑞府項(xiàng)目，嗯，守夜人之前猜錯(cuò)了，華潤(rùn)并沒有出手拿下這塊地，哪怕是報(bào)名來抬一手價(jià)格都沒有。

豐臺(tái)的庫存

算上這宗地的話，中海自2019年以來，在豐臺(tái)區(qū)已經(jīng)拿下了7宗地了，總土地出讓金額已經(jīng)支付了408.055億元。

而作為北京長(zhǎng)年供地的大戶之一，豐臺(tái)區(qū)這些年的供地?cái)?shù)量真的是越來越多。

據(jù)守夜人不完全統(tǒng)計(jì)，2018年-2024年，豐臺(tái)區(qū)的住宅用地供應(yīng)分別是5、6、5、4、9、8和7宗。

同期，土地出讓金收入分別為226.4億、257.28億、257.2億、184.24億、368.88億、348.16億和301.25億，總計(jì)1943.41億元。

這些年下來，豐臺(tái)區(qū)累計(jì)供應(yīng)了491.23萬平方米的住宅面積。

但是眾所周知的原因，近些年北京新房市場(chǎng)的去化情況并不理想。

昨夜無事，守夜人手動(dòng)統(tǒng)計(jì)了一下豐臺(tái)區(qū)近年新增供應(yīng)的目前去化情況和庫存情況。數(shù)據(jù)來源北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，如果與你了解的數(shù)據(jù)有出入，那么以你了解到的為準(zhǔn)。

庫存的統(tǒng)計(jì)范圍是2020年5月以來到2024年12月完成出讓的地塊，目前的供應(yīng)去化情況。共計(jì)是33個(gè)項(xiàng)目，這33個(gè)項(xiàng)目目前尚未完成網(wǎng)簽的面積是133.27萬平方米。

如果去掉尚未取證的4個(gè)項(xiàng)目、去掉了今天剛成交的項(xiàng)目，那么還剩下28個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目剩余庫存是91萬平方米。

庫存最高的前三位是中建云境98940平方米、森宇天成86612平方米、中海永定玖里83574平方米。

接下來是中海公元里77838平方米、中海豐和叁號(hào)院77116平方米、中建和頌九里69274平方米、京能西賢府61429平方米、熙悅晴翠60941平方米。

再強(qiáng)調(diào)一次，這些數(shù)據(jù)來源于北京市住建委官網(wǎng)，如果與你了解的不一致，那么就以你了解的為準(zhǔn)。

如果按去化率來看，中建和頌九里、京能西賢府、中海公元里，去化率都不足10%，這三個(gè)項(xiàng)目成交日期是2024年1月、2024年1月、2023年10月。

中建云境、中海豐和叁號(hào)院的去化率不足15%。森宇天成、中建壹品花香壹號(hào)、中海永定玖里，去化率不足30%。

隔壁媒體的小伙伴統(tǒng)計(jì)過，這些庫存，如果去化的話，至少需要2-3年，如今這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境雖然觸底了，但新房市場(chǎng)的去化壓力，當(dāng)真還是不小的。