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前幾天，CRIC公布了一組讓人震驚的數據。

去年12月，全國多個城市的二手房小區，房價環比上漲的小區數量占比超過了一半。

其中深圳房價環比上漲的小區占比達到66%，在12個典型城市中排名第一。

而讓所有人都沒想到的是，排在第二的城市竟然是：重慶！

12月重慶房價環比上漲的小區占比竟然高達65%，僅次于深圳排名第二。

圖源克而瑞

人的思維都是有慣性的。

當大部分人認為樓市還在持續下行的時候，誰能想到重慶竟然有超過六成的二手房小區已經開始漲價了？

要知道，在CRIC公布的數據里，“房價”指的是二手房的實際成交價，而不是房東的掛牌價。

如果說掛牌價代表的只是賣家的一廂情愿的話，那二手房的成交價就代表著買賣雙方博弈的最終結果，是雙方都認可的價格水平，是最真實的市場信號。

從上面那張表可以看出，11月重慶漲價小區的占比還不到50%。但到了12月這個數據就達到了65%，市場的天平正在反轉。

重慶樓市的反攻已經正式開始了！

我知道你一定很好奇，在重慶的所有二手房小區中，到底是哪些小區的成交價出現了環比上漲呢？又是哪一類的樓盤更快回暖，哪些小區的業主更加強勢呢？

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在前幾天的視頻中，我講了樓市回暖的幾個階段。

從當前重慶二手房市場的表現來看，很明顯重慶已經進入了樓市回暖的第三個階段。

前期很多小區里價格超跌，性價比超高的“撿漏”型房源已經被消化得差不多了。

剩下的都是趨近于正常價格的房源，這也就導致了小區成交價格的回升。

我們要明白一點，那就是一個小區的房價其實是立體的，也是在不斷變化之中的。

一個業主因為急用錢，突然就把市場價100萬的房子掛了個80萬，然后很快成交了。于是所有人就會認為這個小區的房價就只值這么多錢。

但當這套房子被掃掉之后，80萬的房子已經沒有了。剩下的全都是100萬以上的房子。

這個時候，只要成交一套房，這個小區的房價是不是又上去了？

所以重慶超過六成的小區成交價上漲，意味著超過六成的小區已經很難撿到漏了。那些白菜價甩賣的“筍盤”已經被掃光了。

而釋放出的一個更重要的信號就是：

房價已經到底了，跌不動了！

接下來就是樓市回暖的第四個階段：買賣雙方之間的博弈被打破。

到了這一步，打破僵局只需要一個導火索，可以是新的利好政策，也可以是放水、降息，或者經濟形勢好轉等等。

這些因素都會改變買家的預期，讓他們覺得房價要漲了，不能再觀望了，于是開始接受賣家的定價并出手購房。

眾多買家看漲預期形成后，就會重新促進房屋交易量重新增長。

市場開始出現量價齊升，牛市特征開始顯現。

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也許有人會問，為什么房價數據在漲，但我一點感覺都沒有呢？甚至感覺我們小區的價格還是跌呢？

要回答這個問題，我先問大家一個小問題，看看有沒有九年制義務教育的漏網之魚。

當所有房子的成交價都在下跌的時候，你覺得有沒有可能市場的成交均價是在上漲的？

別著急，給你10秒鐘思考一下。

現在公布答案。

這個問題的答案是：完全有可能！

而問題的關鍵就在于成交結構。

我們舉個例子，某小區前后兩個月每個月都成交了10套房子。

第一個月，單價1萬的房子賣了9套，單價2萬的房子只賣了一套。

第二個月房價降了，單價1萬的房子降成了8000，單價2萬的房子降成了1.6萬。但在這個月，單價8000的房子只賣了1套，而單價1.6萬的房子卻賣了9套。

請問這個小區的房價是漲了還是跌了？

所以當我們看到一個城市、一個區域，或者一個小區的成交均價在上漲的時候，不一定是你的房子在漲價，也有可能是成交結構發生了變化。

簡單說就是，便宜的房子賣得少了，貴的房價賣得多了。

前兩天，銘騰機構發布了2024年重慶中心城區住宅銷售TOP20的榜單。

圖源銘騰機構

在這張榜單中你可以清楚地看到一個事實，那就是改善型物業和豪宅的占比已經超過了剛需物業。

在這20個樓盤中，套均面積超過120平米的有10個，剛好一半。而套均面積在100平米以上的多達18個。

只有兩個樓盤的套均面積在100以內。

再看看總價。

套均總價200萬以上的樓盤有9個，接近一半。還有兩個套均196萬和199萬的樓盤，離200萬也是一步之遙。

我記得三年前，200萬還是重慶買房的一個坎。

超過200萬的房子，流動性和去化速度就會明顯降低。

沒想到經過三年樓市下行，過去的總價天花板反而變成了許多熱銷樓盤的最低門檻。這充分說明重慶市場的需求偏好已經發生了徹底轉變。

不光是重慶，全國的趨勢都是如此。

圖源克而瑞

在CRIC公布的數據中可以明顯看出，改善和高端小區漲價的比例要明顯高于剛需小區。

而買家想要跟業主討價還價的難度，同樣明顯高于剛需小區。

品質好、總價高的中高端物業正越來越受到追捧，而那些品質差、價格低的剛需產品正在逐步失去市場。

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最后總結一下。

不管是小區的價格真的在漲，還是成交結構發生了變化，從數據上反映出的漲價小區越來越多肯定是積極的市場信號。

量變必然引起質變。

重慶漲價小區占比超過六成，能夠緊跟深圳排在第二，本身就意味著重慶在這一輪樓市回暖的行情中已經走在了前面。

隱忍了這么久，重慶樓市反彈的序幕或許已經正式拉開。