作者|羅乾波

出品 |波哥看樓市

許多農民工在上海普陀區新城控股總部大樓內，便上演了一場特殊的春節前討薪的戲碼。

簡析：

據波哥看樓市觀察，這兩件事放在一起，對新城控股來說，還是有點打臉的——剛提出“保信用”的新年方針，就遭遇農民工的扎堆討薪，這對王曉松而言，是一次啪啪打臉的節奏啊，可能有點疼吧。

連農民工的工資都保證不了，不知道他們未來怎么去“保信用”？

這看起來，非常的有違和感哦。

綜合來看，農民工去房企總部打地鋪討薪的，一直還是比較罕見的，如今在新城控股總部出現，并且2025年開年“第一討”，估計兩位王老板們也很惱火。

另外，最近，兩位王老板煩心事情還不止這些，根據天眼查的信息顯示，新城控股的多個地產開發公司，陷入了不少司法查封以及財產強制執行的官司。

再比如，新城近期公布了一則案例，其在蘇州的子公司，被合作方起訴然后被判賠償1.31億元；前不久新城控股2026年到期的美元債，盤中出現巨大跌幅，創下了兩個月以來的最大跌幅等。

總體上看，目前在行業大冷風還在繼續吹的時候，新城控股的日子也不好過。

因為，上述討薪等事件的背后，不僅是行業的整體困境，更是新城控股近年內部管理與財務問題的集中爆發的真實反映和體現。

那么，為何新城控股，在2025年開年伊始，就遭遇討薪第一劫呢？

因為，前面不久，中央還特別發了一個文件，呼吁在年關來臨之際，各地要妥善安排農民工工資的相關文件，如今新城控股這么一弄，就是給領導們上眼藥啊。

再者，按理說，新城控股也是業內為數不多沒有公開違約的碩果僅存的房企之一了，因此，這樣來推導上述討薪事件，如果有足夠實力，絕對不會發生農民工到總部打地鋪集中討薪的事情的，畢竟，這樣的事情太低級了，而且還是國家最近三令五申強調的問題，但是仍然，首先發生在新城控股，不得不引人深思。

在波哥看樓市的眼中，這實際上就可以說明很多問題——其核心就是，新城控股的資金確實遇到了比較嚴重的困境，不然，也絕對不可能讓此類事件爆發出來，特別是在當下這個比較敏感的階段。

歷史上看，新城控股曾經因為王振華2019年猥褻案件被判入獄后，彼時通過甩賣資產和策略調整等，在公開債方面至今未破金身，近年也是業內觀察的一個典型的因禍得福的案例，后面他兒子王曉松掌權后，根據當時的趨勢，將業務重心轉移到商業地產上，這幾年還是干得有模有樣的，尤其市2024年春節前后，國內一眾主流房企在充分覺察到經營性業務的巨大價值后，特別是龍湖、華潤和新城控股等典型房企的相關業績數據后，都在開足馬力調整業務策略和加倉商業地產的經營等。

可是，透過本次新城控股的事件，在波哥看樓市的視野里，太過倚重經營性物業的價值，在新城控股身上似乎出現了一定的反噬的情況。

下面，先來看幾組相關數據。

根據新城控股2024年經營簡報，全年，新城控股累計合同銷售金額約401.71億元，同比下降47.13%；累計合同銷售面積約538.82萬平方米，同比下降44.38%。月度銷售跌幅更是多次超過40%，顯著快于行業整體水平。

截至2024年前三季度，新城控股手上額現金及現金等價物，只有102.25億元，而其短債規模，包括6.81億元的短期借款、5.86億元的應付票據、以及一年內到期的非流動負債125.42億元，三者合計約138億元。也就是說，截至2024年前三季度，新城控股的短債資金缺口，仍有36億元。

同時，截至2024年前三季度，新城控股的應付賬款仍高達462.15億元。

此外，數據顯示，截至2024年上半年，新城控股已抵押的投資性房地產總額為941億元，還有近300億元的投資性房地產未用作抵押，抵押率已達到76%，比較高了。

但是，綜合上面的銷售、現金、債務、應付賬款等數據，已經入不敷出，其資金缺口接近100億，因此，在工程款等的支付上，新城控股不得不捉襟見肘。

另外，截至 2024 年上半年，公司一、二線城市土地儲備僅占 40%，遠低于行業平均水平，三、四線城市土地貶值風險加劇，這不僅導致公司在市場回暖中難以受益，還帶來了資產減值壓力。2023 年，公司計提資產減值準備高達 55.96 億元，占當年歸母凈利潤的 758%，進一步影響了公司的財務狀況。

期間，土地儲備的結構，也嚴重制約了2024年銷售業績的提振，并且這個結構非短期內可以有效改變，故而，2025年，新城控股在銷售上必將仍有很大壓力。

其中，在商業運營方面，2024年1-11月實現含稅租金收入116億元，同比增長14.2%，全年計劃含稅租管費125億元，同比增長10.4%。2024年全年累計租金收入為119.5億元，出租率為97.86%。

這個數據，單純從商業上看，確實不差，但是跟上述的抵押率來一起觀察，這個指標是用約641億元的商業資產抵押換來的，其租金收入的資本化率實際上并不好看，租金坪效有限。

并且，還背著一個巨額的債務和貸款包袱，步履蹣跚，實其必然了。

以上，為新城控股在經營數據上面的一些情況，目前，新城控股基本處于一個而比較尷尬的境地：

受限于土儲的城市分布等弊端——在住宅等銷售上，想快速起勢，這要看2025年市場的整體趨勢，有很多的不確定性，要看天吃飯；在商業運營上，其支撐價值還比較有限，同時還要及時償還巨額抵押貸款的本息，對上述的大資金缺口而言，經營性業務對其大盤的有效改善作用有限。

而，任重道遠。

此外，近期據相關眾多媒體報道，由于王振華的回歸和逐步深度介入新城控股的管控，現在業內普遍對新城控股的內部管控，存有許多的猜想。

一是，王振華和王曉松，似乎在博弈，未來怎么走，尚不好說。有業內朋友分析，王振華正在加強自己的話語權，頗有要重掌帥印的趨勢。

據報道，王振華雖然沒有在上市公司任職，但多次被曝參與公司管理，包括高管會議與城市項目巡查。

其回歸后，新城控股已先后免去兩位老部下——副總裁倪連忠與商業管理事業部原華中區域總經理袁欣的職務，并將二人移送司法處理。

此外，公司董事會秘書陳鵬與兩名獨立董事也于2024年底相繼辭職，引發外界對公司未來人事與戰略走向的廣泛關注。

可見，老王一回來，就直接參與公司業務和快速干掉兩位跟隨自己打拼多年的老臣等，不就是要再一次樹立自己權威的重大舉措嗎？

給小王，也是一次有效的敲打。

二是，加上這次的農民工討薪風波，事實上也充分給老王遞過來一把可以打壓小王的大刀，加上自己還沒那么老，以及通過業績來洗刷和覆蓋過去人生污點的強烈心理需求等，因此，在2025年，對新城控股而言，二王的實際權柄，必將迎來新的一個大變化——小王在前臺蹦跶，老王在后面垂簾聽政，基本上跑不掉了。

這個模式，對他們父子和公司而言，是最好的模式，不因老王以前的丑事而損傷公司品牌，而又滿足了老王的上述需求；另一方面，小王，仍然可以在前面拋頭露面和指點江山，也可以延續小王的過往的光環，也沒有什么損傷，在公司某些會議上的問題，在回家后的晚餐上基本都可以解決和定調，對雙方沒任何影響。

實際上的實際，已經發生了很多的改變。

其中，有一點，老王通過清除貪腐之蛀蟲和把上述的討薪事件等一擺，在經過一系列語重心長的相關PUA后，小王根本抵抗不了，乖乖交出權柄，暗地里再禪讓給老王，也基本是大概率事件了。

對此，大家可以繼續觀察，有關聲音會越來越多。

綜上，據波哥看樓市觀察，從上述討薪、經營數據和相關人事震蕩等情況來觀察，在波哥看樓市的觀察視角中，我們認為，當前，新城控股，在2025年，將會出現兩個重要的變化：

◢其一，經營壓力將增大

新城控股曾經一直倡導的住宅和商業雙輪驅動的模式，在時代的大壓力下，出現了新的問題——前輪“住宅”，不斷下滑，導致及時的供血效果大打折扣，；后輪“商業”，其抵押率在不斷上升及其收入等難以為全盤展現出有效的價值等，這兩輪都遇到了較大的問題，未來想合理推動新城控股的快速發展和逆勢發展，交織之中，對其業績和現金的現實拷問，日益變難。

如果，2025年，這兩個方面不能得以有效提升，新城控股能否繼續保持未破的金身，會有很大的懸念。

◢其二，內外眾多變數疊加

大環境、市場態勢和內部的不斷變化，以及相關因素的暗流涌動等，其中，父子間能否真正貌合神合這一點，目前，也是另一個需要慢慢觀察的情況，未來會引起哪些變化，當下，皆難以言說。

一致全心對外，還是在內部更迭后再相機對外，其中的區別很大，其中最大的變數是：

人活一世，各有夢想。

在具體的權勢和利益面前，在新城控股上，能否出現父慈子孝的完美狀態，誰也說不準。

2025年 ，對新城控股，是一次非常大的考驗。

大家拭目以待。

本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創文章，其版權歸我方所有。未經授權不得轉載，喜歡的敬請點贊和轉發為謝！