城鎮(zhèn)化放緩，進(jìn)城置業(yè)需求減少，疊加人口減少的大趨勢(shì)，無(wú)不在昭示一個(gè)殘酷的事實(shí)：縣城樓市，接盤(pán)者已經(jīng)不多了。

撰文丨熊志

“回家過(guò)年，我聽(tīng)到無(wú)數(shù)個(gè)縣城房地產(chǎn)的失敗故事”。

曾幾何時(shí)，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)，一度是炙手可熱的節(jié)點(diǎn)性話題，即便那些欠發(fā)達(dá)的縣城，春節(jié)的樓市也是一片火熱的景象。

如今，房地產(chǎn)行業(yè)的寒風(fēng)，席卷大大小小的城市，縣城房?jī)r(jià)下跌、房產(chǎn)投資失敗的故事，在社交媒體上頻現(xiàn)，成為新的討論熱點(diǎn)。

今年春節(jié)，我回了一趟位于湖北老家縣城，借住在我姐的新房中。這套新房去年購(gòu)入，下半年喬遷之喜后，一家人也從村里搬進(jìn)了城區(qū)，借助回家的機(jī)會(huì)，我也得以近距離觀察老家的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。

在此，試圖探尋一個(gè)問(wèn)題的答案——縣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有希望嗎？

01

我姐在外務(wù)工，娃由我媽在帶，作出縣城買房的決定，主要是考慮到農(nóng)村生活諸多不便，尤其是上學(xué)距離遠(yuǎn)，接送不安全，冬天的嚴(yán)寒天氣對(duì)老人更是一種煎熬。

在購(gòu)入這套房之前，我曾替她在網(wǎng)上看了很多二手房，加了很多當(dāng)?shù)氐闹薪椋I二手房主要是圖個(gè)便宜，也不用費(fèi)心去裝修，拎包入住。

不過(guò)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)，不同于一二線城市，縣城購(gòu)房者的新房偏好很強(qiáng)，二手房交易量小，市場(chǎng)比較落后。在價(jià)格相差不大的情況下，多數(shù)人寧愿多花一點(diǎn)錢，買一個(gè)一手的新房。而且，算上稅費(fèi)成本，二手房其實(shí)沒(méi)有太多的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

最后敲定的這套房，不在城中心，不過(guò)周邊配套應(yīng)有盡有，距離學(xué)校步行5分鐘，算得上是十分便利了。

由于買房時(shí)，全國(guó)樓市已經(jīng)是寒風(fēng)凜冽，這套房又是尾盤(pán)，所以折扣力度也比較大，首付兩成，政府補(bǔ)貼2萬(wàn)元，送一個(gè)地下車位，總共99平方米，總價(jià)在35萬(wàn)元，算下來(lái)只需要首付四五萬(wàn)元，就入手了一套新房。

這幾年，縣城的房子不好賣，已成了眾所周知的事實(shí)。正所謂一榮俱榮、一損俱損，樓市不景氣，上下游的行業(yè)都在寒冬中煎熬，那些搞裝修的為了拉點(diǎn)生意，跟著卷到了白菜價(jià)。

我姐的這套近百平米的房子，精裝修全包的總價(jià)，低到只要6萬(wàn)元。6萬(wàn)元什么概念？在一二線城市，6萬(wàn)元甚至都不夠給房間定制幾個(gè)衣柜。

當(dāng)然，極致的價(jià)格內(nèi)卷背后，是縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的供過(guò)于求。

回家這幾天我發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的入住率很低，兩梯四戶，這一層只有我們一戶入住，其他樓層基本是同樣的情況，有的甚至一戶都沒(méi)有，在電梯里遇到鄰居的概率很低。

但事實(shí)上，這個(gè)樓盤(pán)在2021年就開(kāi)盤(pán)了，4年過(guò)去，如今還有尾盤(pán)待售。

而且，由于大量房屋尚未裝修入住，電梯內(nèi)仍保留著保護(hù)木板，以防業(yè)主裝修搬運(yùn)材料時(shí)造成刮傷。而這些木板上，則密密麻麻地貼滿了各種裝修、家具家電的廣告電話，它們也仿佛成了縣城樓市內(nèi)卷和不景氣的一個(gè)象征。

在購(gòu)房時(shí)，銷售人員表示，贈(zèng)送的車位以后可以出租，等到入住后我媽才發(fā)現(xiàn)，如此低的入住率，車位需求并不緊張，租金掛再低也不會(huì)有人租，投資回報(bào)也就成了空談。

02

我的老家縣城位于湖北中部，前幾年剛升級(jí)成“縣級(jí)市”，距離武漢150公里左右，不堵車的情況下開(kāi)車2小時(shí)，基本處在輻射范圍之外。2023年的GDP在400億元左右，全市的戶籍總?cè)丝诩s在60萬(wàn)。

由于沒(méi)有核心產(chǎn)業(yè)支撐，離中心城市武漢也有一定距離，房?jī)r(jià)漲幅還算不上特別離譜，目前均價(jià)維持在三四千元上下。

在房地產(chǎn)黃金時(shí)代，當(dāng)?shù)匾苍吒杳瓦M(jìn)，平地起高樓。

猶記得大學(xué)畢業(yè)的2012年前后，當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)還是一棟二十幾層的高樓，等到近幾年，小區(qū)住宅普遍都建到20層了，像我姐買的這個(gè)小區(qū)，接近30層。

但在短暫的繁榮之后，這些拔地而起的商品房，便開(kāi)始面臨滯銷的困境。

我翻看了下官網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2020年、2021年，當(dāng)?shù)匾雅鷾?zhǔn)預(yù)售尚未售出的商品住房，分別為8830套、9918套；2022年數(shù)據(jù)沒(méi)有公布，但1—9月為8889套；2023年為6052套；2024年前11月為4713套。

待售的商品房庫(kù)存開(kāi)始下降，但這完全不能說(shuō)明樓市更景氣了，其背后是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)速度的大幅下降，以及新房購(gòu)房需求的嚴(yán)重萎縮。

2021年年底，當(dāng)?shù)匾雅鷾?zhǔn)預(yù)售尚未售出的商品住房，雖然多達(dá)9918套，但全年新建商品住房銷售4166套。而2024年前11月，沒(méi)賣出的商品住房下降到4713套，但新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售只有924套。

也就是說(shuō)，新房的去化周期，已經(jīng)從兩年，拉長(zhǎng)到了5年左右——在不再新建住宅的前提下，按照當(dāng)前的去化速度，縣城的現(xiàn)有庫(kù)存，至少需要5年多的時(shí)間才能完全消化。

這些房子賣給誰(shuí)呢？

根據(jù)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，當(dāng)?shù)氐膽艏丝跀?shù)，近幾年呈持續(xù)下降的狀態(tài)，從2018年的63萬(wàn)人，減少到2023年的60.5萬(wàn)人。如果算常住人口數(shù)，人口流失的情況會(huì)更加嚴(yán)峻。

老家農(nóng)村的鄰居，該進(jìn)城買房的，基本都進(jìn)城買房了。城鎮(zhèn)化放緩，進(jìn)城置業(yè)需求減少，疊加人口減少的大趨勢(shì)，無(wú)不在昭示一個(gè)殘酷的事實(shí)：縣城樓市，接盤(pán)者已經(jīng)不多了。

03

我老家縣城的情況，當(dāng)然不是特例。

判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，有一個(gè)流傳甚廣的論斷——短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。

有平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，2021年中國(guó)有103個(gè)縣的房?jī)r(jià)均價(jià)過(guò)萬(wàn)，這個(gè)數(shù)據(jù)聽(tīng)起來(lái)很夸張，事實(shí)上，放在全國(guó)近2000個(gè)縣城的廣泛樣本中，不難發(fā)現(xiàn)，能在2021年維持如此高水平的房?jī)r(jià)，是相當(dāng)罕見(jiàn)的。

對(duì)絕大多數(shù)縣城來(lái)說(shuō)，樓市的泡沫已經(jīng)或者正在破滅，房地產(chǎn)的下行周期尚未見(jiàn)底。

數(shù)據(jù)顯示，從2010年到2020年，我國(guó)近七成的縣級(jí)行政單元（縣和縣級(jí)市）常住人口在減少。到2020年年底，縣域人口規(guī)模的占比，處在歷年的最低值，凈流出人口總規(guī)模已經(jīng)超過(guò)1.5億人。

人口流出，總?cè)丝跍p少，意味著需求減弱，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的影響。當(dāng)然，也意味著房地產(chǎn)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老路徹底走不通了。

前些年，縣城樓市的野蠻生長(zhǎng)，一方面是因?yàn)檗r(nóng)民進(jìn)城，產(chǎn)生了大量購(gòu)房需求，另一方面，也是受棚改貨幣化影響，資金密集涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，和土地財(cái)政一拍即合。

如今，這些催熱市場(chǎng)的條件不再，房子白菜價(jià)的“鶴崗化”現(xiàn)象，甚至開(kāi)始蔓延到一二線城市“家門口”。沒(méi)有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐的縣城，其樓市的繁榮將就此成為歷史。

這是縣城乃至中小城市必須適應(yīng)的新常態(tài)。

前幾天，正好刷到以前咨詢買房時(shí)的縣城中介，突然發(fā)現(xiàn)她視頻主頁(yè)內(nèi)容，已不再聚焦于房產(chǎn)推銷，而是變成了婚慶服務(wù)，大概是換了職業(yè)。

房子賣不動(dòng)，一切都得重新開(kāi)始。

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