南京，又將多一個低密湖景住宅。

昨日（2.13），南京市規劃和自然資源局發布了一則地塊規劃調整公示，位于江寧區九龍湖公園旁的一幅商辦用地正式變更為住宅用地。

看重點：

位置優越：緊靠九龍湖公園和九龍湖，周邊無高大建筑物遮擋，未來或將打造住在公園里、湖景盡攬的高品質低密項目。

稀缺住宅地塊：體量僅有4.01公頃，容積率僅1.8，面積適中且密度較低的湖景房，在南京可不多見。

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先來看地塊基本情況。

根據控規單元圖則修改意見征詢，擬修改地塊位于江寧九龍湖片區東側，東至九龍湖、西至蘇源大道、南至清水亭西路、北至現狀九龍湖公園，用地面積約18.65 公頃。

根據原規劃，地塊共分為3部分，分別是商辦混合用地、綜合公園以及街旁綠地，其中04-02為商辦地塊，面積約3.68公頃，容積率≤4.0，建筑高度≤100米。

更改后，04-02地塊由商辦調整為二類居住用地，用地面積增加到4.01公頃，容積率降為1.8、建筑高度<60米。

隨著地塊性質的變化，綜合公園和街旁綠地部分指標隨之改變，九龍湖北路道路紅線寬度由12米調整為14米。

從公示信息可以看出，這幅地塊看點非常足。

一線湖景+低密，宜居指數高。從居住角度來看，地塊緊鄰九龍湖公園，周邊綠地環繞，環境宜人，生活配套成熟、周邊產業眾多，低密條件還將進一步提高居住舒適度。

另外，根據征詢意見中的增加條紋引導，為塑造良好的視覺關系和城市界面，04-02地塊未來沿公園、河湖的建筑高度將適當降低。

也就是說，未來新房大概率將采取高低配的設計，打造湖景洋房的概率非常大。

地塊優勢明顯，市場稀缺。地塊位于九龍湖核心區域，交通有蘇源大道、地鐵3號線，一路之隔就是九龍湖國際企業總部園區，周邊還有九龍湖別墅、藏龍御景、頤和南園等老牌改善小區為鄰。

但近幾年來，板塊新房供應幾乎處于空白，多以二手房交易為主，積壓了一定的改善需求，未來新房亮相將吸引不少關注度。同時地塊4.01公頃的面積開發難度相對較低，整體條件來看對房企有較大吸引力。

地段優越、市場稀缺，九龍湖這塊地在2025年南京土地市場和新房市場中，都具有顯著優勢。

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九龍湖板塊是江寧區近年來發展較為成熟的區域之一，除江寧開發區學校、南京同仁醫院、景楓KINGMO、21世紀太陽城等生活配套外，還聚集了江寧開發區、紫金山科技城等產業園區。

成熟配套和生態環境，加上堅實的產業發展，源源不斷地為板塊引入高素質人才，并吸引了像萬科、金隅、中糧等房企入駐。

早些年的九龍湖多以首置、首改為主，比如2010年的萬科金域藍灣首開價約15000元/㎡；2013年入市的新城玖瓏湖與保利中央公園，首開價約17000元/㎡。

2015年南京樓市整體熱度高漲，九龍湖房價也順勢走上了“快車道”，比如保利中央公園，2017年的收官價漲到了28664元/㎡

與此同時板塊土地供應收縮，僅有金隅紫京云筑、弘陽悅禧苑兩個現房項目支撐，兩盤也在2022年先后分別以均價約38902元/㎡、約34749-36413元/㎡收官。

2022年，板塊老盤頤和南園推出56套洋房，開盤當天基本售罄。直到今日，板塊新房斷供已有2年。

新房供應有限，板塊內置業主要依賴二手房。

目前，板塊內二手房成交均價約3萬元/㎡，像萬科翡翠公園等品質較高的次新房小區，近幾個月漲勢明顯，最新成交價多在3萬/㎡以上。

像依傍九龍湖的頤和南園、九龍湖別墅，房齡大多已經20年+，但憑借低密改善、湖景等因素，成交價也頗為可觀。

核心區域宅地供應有限，緊靠九龍湖畔的宅地則更為稀缺，因此九龍湖畔空地由商辦調整為住宅，既符合板塊改善居住需求趨勢，也為板塊新房市場注入了新動力。

那么問題來了：

這塊地既緊靠九龍湖公園、俯瞰一線湖景，又是板塊稀缺的低密宅地，在新房幾乎斷供的九龍湖板塊，未來新房上市單價能賣到多少呢？歡迎留言討論。