一年前打算搬走的民營經(jīng)濟項目，受益于新出臺的供地辦法，不僅不走了，還追加了8億元投資。日前，《重慶高新區(qū)國有建設(shè)用地多元化供應(yīng)管理辦法》正式發(fā)布，為優(yōu)化土地資源配置、推動區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供了新思路與新模式，也因此留住了好項目。

企業(yè)用地“捉襟見肘”

制約進一步發(fā)展

追加8億元投資的項目，是重慶美熾科技有限公司（下稱：美熾科技）、東莞市卓藍自動化設(shè)備有限公司（下稱：卓藍設(shè)備）聯(lián)合建設(shè)的高端數(shù)字化熱處理中心項目、卓藍智造西南生產(chǎn)基地。

▲高端數(shù)字化熱處理中心項目、卓藍智造西南生產(chǎn)基地效果圖。

其中，美熾科技已在重慶高新區(qū)發(fā)展了10多年，是金屬熱處理領(lǐng)域的佼佼者，擁有國家高新技術(shù)企業(yè)、規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)以及重慶市“專精特新”企業(yè)等多項榮譽。

但是，公司廠房在白市驛海龍村租地自建，由于當(dāng)初建設(shè)不夠規(guī)范，存在安全隱患，設(shè)施設(shè)備也不敢放心地進行升級換代，生產(chǎn)規(guī)模也上不去。

更令人頭痛的是，不僅用地“捉襟見肘”，隨著重慶高新區(qū)不斷開展城市更新，美熾科技還在2024年初被列入了搬遷企業(yè)名單。

美熾科技總經(jīng)理田偉坦言，當(dāng)時，不少地方的招商部門向企業(yè)拋出橄欖枝，給出了一系列誘人的優(yōu)惠條件。但扎根重慶高新區(qū)這么久，企業(yè)和地方的感情也難以割舍。公司上下都希望能盡快解決用地問題，讓發(fā)展進入“加速跑”階段。

探索靈活用地

促成市內(nèi)外企業(yè)“強強聯(lián)合”

所幸，在重慶高新區(qū)的積極對接下，2024年12月，美熾科技遷入了位于白市驛鎮(zhèn)的專精特新產(chǎn)業(yè)園。該產(chǎn)業(yè)園由存量土地改造而成，專門面向“專精特新”企業(yè)招商，能夠提供更安全、規(guī)范且寬敞的生產(chǎn)環(huán)境。

更讓美熾科技高興的是，此時，一位頗具實力的合作伙伴出現(xiàn)了——來自東莞的卓藍設(shè)備在高精密傳動領(lǐng)域表現(xiàn)不俗，企業(yè)來到高新區(qū)考察，尋求合作機會。考慮到物流成本、政策支持等因素，很快，美熾科技和卓藍設(shè)備就達成了合作意向。

▲高端數(shù)字化熱處理中心項目、卓藍智造西南生產(chǎn)基地效果圖。

為了抓好招商，重慶高新區(qū)管委會迅速組建了由委領(lǐng)導(dǎo)牽頭的項目推進專班，為項目落戶投產(chǎn)提供“保姆式”服務(wù)。但是，卓藍設(shè)備落戶后，對選址提出了特殊需求：既要與周邊企業(yè)保持一定距離，又要與產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)相鄰。最終，美熾科技和卓藍設(shè)備決定聯(lián)合拿地，以提升項目整體競爭力。

為了讓民營企業(yè)放心扎根，高新區(qū)規(guī)劃和自然資源局表示，根據(jù)《重慶高新區(qū)國有建設(shè)用地多元化供應(yīng)管理辦法》，將通過彈性出讓方式供地，按市場化規(guī)則交易。

“這對我們意義重大！”田偉說，過去，企業(yè)拿地都按照50年的出讓年限測算，資金負擔(dān)非常大。但這次，美熾科技和卓藍設(shè)備聯(lián)合拿下的73畝地，出讓年限為30年，為兩家企業(yè)節(jié)約了1300多萬元前期成本。

近日，項目用地在市公共資源交易中心順利掛牌成交。目前，2家企業(yè)已在著手推進項目前期工作，預(yù)計2026年2月竣工投用。

彈性出讓、先租后讓、短期租賃等

多種用地方式可供選擇

記者了解到，根據(jù)前述的管理辦法，高新區(qū)針對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等重點產(chǎn)業(yè)，以及對區(qū)域經(jīng)濟有重大帶動作用的項目，依據(jù)其獨特的用地需求，靈活運用彈性出讓、先租后讓等方式。

以集成電路、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)為例，企業(yè)研發(fā)周期長、前期投入大，可選擇先租后讓方式，降低前期用地成本，待項目成熟后再轉(zhuǎn)為出讓，精準(zhǔn)匹配產(chǎn)業(yè)發(fā)展節(jié)奏，助力重點產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

同時，針對新經(jīng)濟領(lǐng)域如數(shù)字創(chuàng)意、人工智能等產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展變化快、用地需求靈活，傳統(tǒng)供地方式難以滿足。管理辦法的短期租賃方式，可滿足其臨時性、階段性的用地需求；彈性出讓可根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)期確定合適出讓年限，為新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)提供靈活用地保障，助力新興經(jīng)濟形態(tài)快速成長。

高新區(qū)規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負責(zé)人表示，管理辦法出臺，有利于推動土地資源向具有新質(zhì)生產(chǎn)力的領(lǐng)域集聚，培育發(fā)展新動能。通過彈性出讓方式，可為企業(yè)提供長期穩(wěn)定的用地支持，鼓勵其加大研發(fā)投入和技術(shù)創(chuàng)新；先租后讓和短期租賃則為處于孵化期、成長期的企業(yè)降低門檻，促進創(chuàng)新要素快速集聚。

該負責(zé)人介紹，為了方便企業(yè)了解多元化供地的更多內(nèi)容，高新區(qū)規(guī)劃和自然資源局專門制作了常見問題解答合集，也歡迎企業(yè)進一步咨詢了解。

新聞延伸：

多元化供地的20個常見問題

來看重慶高新區(qū)如何回答

1.問：這辦法出來后，像我們工業(yè)企業(yè)拿地，和以前比有啥不一樣的選擇？

答：以前拿地方式可能比較單一，現(xiàn)在您可以選擇彈性出讓，出讓年限在20- 50年之間，能根據(jù)企業(yè)需求和產(chǎn)業(yè)特點來定；還能選先租后讓，先租不超過5 年，之后符合條件再轉(zhuǎn)出讓；要是您的用地需求是短期的，像暫不利用的工業(yè)用地，經(jīng)管委會批準(zhǔn)還能短期租賃，期限不超過5年。

2.問：彈性出讓這方式挺新鮮，那這出讓年限咋選才合適呢？

答：這得看您企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃啦！要是您對企業(yè)未來50年發(fā)展都有長遠布局，資金也充足，就可以選長點的年限；要是對市場發(fā)展還想觀望一下，或者前期資金不太寬裕，20年這種短點的年限可能更合適，這樣能降低前期拿地成本。

3.問：先租后讓的話，租金和以后轉(zhuǎn)讓的錢是咋定的？不會很復(fù)雜吧？

答：不復(fù)雜。會根據(jù)土地供應(yīng)審批權(quán)限，委托土地估價機構(gòu)給出評估價格，然后按程序集體決策，把租金和出讓價款一起先確定好。等您租賃期結(jié)束要轉(zhuǎn)出讓時，按合同約定交出讓價款，之前交的租金還能抵一部分呢。

4.問：短期租賃聽起來挺靈活，那這租金會不會比長期租的貴很多？

答：不會的。工業(yè)用地和物流倉儲用地短期租賃的租金，是規(guī)劃和自然資源局委托土地估價機構(gòu)評估的，管委會參考評估結(jié)果集體決策確定，定價還是比較合理的，主要是根據(jù)土地的實際情況來，不會因為短期就故意抬高價格。

5.問：我們要是選彈性出讓，后續(xù)辦各種手續(xù)麻煩不？和以前一樣不？

答：手續(xù)方面和以前按法定最高年限出讓差不多。像立項備案、土地交付、產(chǎn)權(quán)登記這些手續(xù)，還有價款收繳、稅費繳納等，都按照相應(yīng)用途法定最高年限出讓的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，您按流程走就行。

6.問：先租后讓的話，在租賃期內(nèi)，我們能在這塊地上蓋廠房、搞建設(shè)不？需要辦啥手續(xù)不？

答：能搞建設(shè)。和正常出讓土地的審批管理要求一樣，立項備案、施工許可、消防人防這些手續(xù)都得按規(guī)定辦。您先按要求準(zhǔn)備好材料，向?qū)?yīng)的部門提交申請就行。

7.問：選短期租賃的話，我們能在土地上隨便搭建東西不？有沒有啥限制？

答：可不能隨便搭。您要是想修建臨時建（構(gòu)）筑物，得先準(zhǔn)備項目設(shè)計方案，報規(guī)劃和自然資源局審查，拿到《臨時建設(shè)工程規(guī)劃審批意見書》才行。而且設(shè)計單位得有資質(zhì)，施工圖要找第三方審圖機構(gòu)審查，施工單位和監(jiān)理單位也得有相應(yīng)資質(zhì)，辦好《施工登記意見函》才能開工。

8.問：彈性出讓土地到期后，我們企業(yè)還想接著用，該咋辦呢？

答：您得在到期前至少6個月提出申請。然后由落地服務(wù)單位牽頭，聯(lián)合改革發(fā)展局、建設(shè)局這些部門，根據(jù)之前約定的條款進行審查，審查通過后，按原來的審批程序報原審批機關(guān)批準(zhǔn)，再重新簽出讓合同、交出讓價款就可以繼續(xù)用啦。

9.問：先租后讓的土地，租賃期結(jié)束我們想轉(zhuǎn)出讓，容易通過審查不？都審些啥？

答：這得看您是否滿足當(dāng)初約定的條件，像投資強度、產(chǎn)出指標(biāo)這些。比如工業(yè)用地，會按照重慶高新區(qū)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)地控制性指標(biāo)體系來審核。只要您在租賃期內(nèi)按合同好好經(jīng)營，達到約定標(biāo)準(zhǔn)，通過審查還是不難的。

10.問：短期租賃土地到期后，地上我們建的那些臨時建筑咋處理？

答：到期后您得在規(guī)定時間內(nèi)自己拆除，把土地恢復(fù)原狀。要是您沒按時拆，規(guī)劃和自然資源局會同供地責(zé)任平臺會把這事兒移交給綜合執(zhí)法局，到時候就得依法處理了。但要是因為政府規(guī)劃或公共利益需要提前收回土地，地上建筑會按評估殘值給您補償，剩余租金也會退給您。

11.問：我們企業(yè)選擇這些新供地方式，有沒有哪個部門能全程幫我們解答疑問、指導(dǎo)一下？

答：有的。重慶高新區(qū)專門成立了國有建設(shè)用地多元化供應(yīng)管理工作組，工作組辦公室設(shè)在規(guī)劃和自然資源局。您有啥問題可以找他們，而且改革發(fā)展局、建設(shè)局等好多部門都有各自的職責(zé)，會協(xié)同為您服務(wù)的。

12.問：先租后讓的時候，租賃期內(nèi)土地使用權(quán)能抵押去貸款不？

答：在租賃期內(nèi)，土地完成開發(fā)建設(shè)前是不能抵押的，也不能轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。只有等轉(zhuǎn)出讓之后，您才享有出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的完整權(quán)能，那時才能抵押。

13.問：彈性出讓土地的價格，說是參考評估結(jié)果，那會不會波動很大？我們心里沒底。

答：不會的。雖然是參考評估結(jié)果，但最終是管委會集體決策確定起始價。評估是有規(guī)范流程的，會綜合考慮土地位置、用途這些因素，管委會決策也會從穩(wěn)定土地市場、支持企業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，價格不會大幅波動，還是比較穩(wěn)定的。

14.問：短期租賃的土地，使用期間要是遇到環(huán)保檢查，有啥特別要求不？

答：和其他用地的環(huán)保要求是一樣的。在土地供應(yīng)前，生態(tài)環(huán)境局會組織土壤污染狀況調(diào)查評審。供地時也會明確環(huán)保要求，您在使用期間得按要求做好環(huán)保措施，到土地使用期限屆滿時，也要落實好土壤污染防治責(zé)任。

15.問：我們選先租后讓，租金交了之后，要是后面沒達到轉(zhuǎn)出讓條件，這錢能退不？

答：如果沒達到轉(zhuǎn)出讓條件，租賃期結(jié)束土地會被原審批機關(guān)無償收回，地上建（構(gòu)）筑物要您自己拆除，已交的租金是不退的。所以在簽合同的時候，一定要仔細研究轉(zhuǎn)出讓的條件，努力達到要求。

16.問：彈性出讓、先租后讓和短期租賃這幾種方式，哪個辦理土地供應(yīng)手續(xù)更快一些？

答：流程上都差不多，都要經(jīng)過項目選址論證、供地組件、上會審議這些環(huán)節(jié)。但相對來說，短期租賃因為不用考慮后續(xù)轉(zhuǎn)出讓的復(fù)雜情況，可能在手續(xù)辦理上整體會稍微快一點，不過具體還得看每個項目的實際情況。

17.問：選短期租賃，我們能利用土地的地下空間不？

答：不行。短期租賃明確規(guī)定承租人不能使用地下空間，只能按照租賃合同約定的用途使用地上部分，所以您在規(guī)劃使用土地的時候，可別打地下空間的主意。

18.問：我們企業(yè)要是想選彈性出讓，在招商環(huán)節(jié)，有沒有啥優(yōu)惠政策能爭取？

答：在招商引資環(huán)節(jié)，招商責(zé)任單位會和您詳細溝通。雖然具體優(yōu)惠政策得根據(jù)項目實際情況和當(dāng)時的招商政策來定，但一般來說，選擇彈性出讓這種能降低企業(yè)用地成本的方式，本身就算是一種支持。而且在土地選址等方面，招商部門也會盡量幫您協(xié)調(diào)，選到合適的地塊。

19.問：先租后讓的土地，在租賃期內(nèi)我們能更改土地用途不？

答：不行。在租賃期內(nèi)，您必須嚴(yán)格按照合同約定的用途使用土地，不能隨意更改。要是您確實有更改用途的需求，得提前和相關(guān)部門溝通，重新審批，經(jīng)過同意才行，私自更改是不允許的。

20.問：這管理辦法從啥時候開始正式施行？我們好安排后續(xù)計劃。

答：這辦法從印發(fā)之日起就開始施行啦。您要是有拿地計劃，現(xiàn)在就可以按照新辦法的規(guī)定和流程，著手準(zhǔn)備相關(guān)工作了。

（資料來源：高新區(qū)規(guī)劃和自然資源局）