本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：鄒新。

近日，烏魯木齊銀星大酒店1.9938億元起拍賣、溫州萬和豪生酒店以2550萬元的拍賣價格再次被搬上“貨架”等資訊頻繁出現(xiàn)在公眾視野，不難發(fā)現(xiàn)，一大批已經(jīng)“掉隊”的本土高端酒店正在酒店法拍市場瘋狂“上新”。然而，這些被法拍的本土高端酒店有的成了貨架“釘子戶”，有的則成了搶手“爆款”，這一現(xiàn)象背后有何規(guī)律？存量資產(chǎn)時代，本土高端酒店又該何去何從？

法拍市場本土高端酒店批量“上貨”

近日，溫州五星級酒店萬和豪生大酒店，迎來破產(chǎn)后的第三次拍賣，并以4535萬元的價格達成最終交易。此前，該標(biāo)的物分別以7085萬元、5668萬元的起拍價出售，均無人報名。

與此同時，烏魯木齊市中心的老牌高端酒店——銀星大酒店也被整體打包，并擺上了拍賣“貨架”。據(jù)悉，拍賣將于3月20日開始，起拍價格為1.9938億元。

前段時間，紹興市柯橋區(qū)的首家五星級高檔商務(wù)型酒店富麗華大酒店以2.02億元的價格再次開拍。據(jù)了解，這是富麗華大酒店的第二次拍賣，該酒店將在今年5月份閉門歇業(yè)，目前酒店內(nèi)的自助餐版塊已經(jīng)停止服務(wù)。

桂林帝苑酒店是桂林市的一家高檔涉外五星級酒店，其位于臨江路，坐擁一線漓江景觀，從1986年開業(yè)至今已有近40年的歷史。在第一次以1.4億元起拍價拍賣后遭遇多次流拍，近日狂降5000多萬元再次上架出售。目前，已經(jīng)有2000多人進行圍觀，卻始終無人出價競拍。

此類關(guān)于本土高端酒店拍賣的訊息源源不斷地流出，據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計，2025年1月份共有56家酒店資產(chǎn)處于出售、拍賣及流拍階段，關(guān)于國內(nèi)本土高端酒店的拍賣數(shù)量達到了33家，占比約60%。

在此之前，本土高端酒店的發(fā)展隨著中國人對“高端”定義的不斷更新歷經(jīng)浮沉。據(jù)悉，中國五星級酒店數(shù)量的最高峰出現(xiàn)于2017年，共計846家。到了2024年上半年，數(shù)量已減少到746家，平均每月就有1家高星酒店消失。

關(guān)于本土高端酒店的發(fā)展可以追溯到1978年，改革開放催生出的“老外”來華住宿需求，成為中國高端酒店的起點。1978年國際游客達到180萬余人，僅一年的人數(shù)便超過了過去20年游客的總和，市場的廣泛需求促使本土高端酒店陸續(xù)“冒芽”。

截至目前，46年的光陰已逝，許多歷盡滄桑的老牌本土高端逐漸開始退出歷史“舞臺”，在法拍市場批量“上貨”。梳理國內(nèi)大量高端酒店的相關(guān)信息也可以發(fā)現(xiàn)，價格與星級不匹配、基礎(chǔ)設(shè)施老化、服務(wù)管理方式陳舊等問題顯著。

不僅如此，在中國房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的21世紀初，由地產(chǎn)商主導(dǎo)的五星級酒店如雨后春筍般拔地而起。對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，配建高星酒店既可以低成本拿地，又可借此配套提高房地產(chǎn)開發(fā)的價值。因此在房地產(chǎn)行業(yè)的“風(fēng)光”年紀，萬達、碧桂園、綠地、世茂等一大批房企，旗下都沉淀了不少高星酒店資產(chǎn)。

地產(chǎn)商們曾經(jīng)是高端酒店最大的業(yè)主，但如今，整個地產(chǎn)行業(yè)都處于下滑期，這些高端酒店資產(chǎn)也就第一時間被業(yè)主們擺上了“貨架”。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的震動也是導(dǎo)致酒店不動產(chǎn)頻繁易主，法拍市場本土高端酒店不斷“上貨”的原因之一。

在多重因素的作用之下，法拍市場流動的本土高端酒店資產(chǎn)不在少數(shù)，如今的本土高端酒店法拍市場也越來越熱鬧了……

大批本土高端酒店成為拍賣市場“釘子戶”

打破酒店法拍市場的“熱鬧”表象，法拍酒店圍觀者眾，競拍者少成為不爭事實。2025年1月份被擺上“貨架”的酒店高達56家，其中拍賣價格在億元以上的酒店有14家，僅有5家億元以下酒店項目最終成交，流拍率高達91%。

酒店法拍市場一直以來的流拍率都保持著較高水平，其中本土高端酒店更甚。前文中提到的本土高端法拍酒店中，桂林帝苑酒店已經(jīng)是其第八次“上貨”。此前，桂林帝苑酒店共經(jīng)歷過七輪拍賣，其中一次是在其破產(chǎn)前，六次在其破產(chǎn)后，最早可以追溯到2021年6月份，起拍價為1.423億元，但均以流拍為結(jié)局，可謂是酒店法拍市場的“釘子戶”。

近日，這類露出的“桂林帝苑酒店”不在少數(shù)，其中，永州市高端豪華大酒店——湖南南華大酒店100%股權(quán)及土地等資產(chǎn)迎來第七次拍賣，起拍價1.7157億元。前六次拍賣因無人報名競拍而流拍，其中第一次拍賣的時候，起拍價高達4.1257億元，而第七次拍賣，起拍價相比第一次拍賣下降了2.41億元，但目前仍舊無人問津。

上虞國際大酒店的上架拍賣也引得不少網(wǎng)友圍觀，目前，這已是其第六次拍賣。此次拍賣距離上次流拍僅過去二十多天，起拍價格低了7000萬元，兩次圍觀人數(shù)加起來過萬，但始終無人出價。

據(jù)空間秘探統(tǒng)計，綜合近兩年的拍賣數(shù)據(jù)，全國本土高端酒店法拍市場流拍率普遍在85%-95%之間。近年來，重慶龍景溫泉度假酒店自2021年12月至2023年10月期間，經(jīng)歷了10次流拍，起拍價從最初的3671萬元降至2007萬元（降幅約55%），但至今仍未成交，流拍次數(shù)創(chuàng)下新高。

從以上數(shù)據(jù)分析可見本土高端酒店法拍過程中的坎坷，但比起成為法拍“貨架”上的釘子戶，那些拍賣過程坎坷但最終被接手的本土高端酒店已經(jīng)算得上是“取經(jīng)”成功。

2月21日，據(jù)京東拍賣平臺顯示，成都希頓國際酒店拍賣結(jié)束，最終以約5億的底價成交，此次競得者為四川省卓雅華庭酒店管理有限公司。成都希頓國際酒店曾是成都第一家希爾頓酒店，2023年2月15日起，成都希爾頓酒店不再由希爾頓集團管理，于同年3月更名為成都希頓國際酒店，也就是說，這家酒店只是一家本土管理的高端酒店，具備一定的國際品牌形象。

在變身成都希頓國際酒店后不久，四川自由貿(mào)易試驗區(qū)人民法院根據(jù)債權(quán)人的申請，裁定受理了成都喬治希頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)清算一案，酒店相關(guān)資產(chǎn)也被擺上“貨架”。據(jù)了解，這是希頓國際酒店的第8次拍賣，相較于首次拍賣時約10億元的起拍價格，最終成交價格大幅下降，但也算得上是轉(zhuǎn)手成功。

綜合上述案例分析，不難發(fā)現(xiàn)許多本土高端酒店都是曾經(jīng)風(fēng)光一時的五星級大酒店，占據(jù)著優(yōu)越的地理位置，且資產(chǎn)拍賣期間普遍打了五折，但為何仍舊難逃拍賣難題呢？

首先是高額債務(wù)與后續(xù)投入壓力大，以重慶北碚悅榕莊為例，其起拍價7億元，但因二期地塊停工需大量資金復(fù)工，買家需承擔(dān)高昂的后續(xù)投入。不僅如此，大量法拍酒店背后的債務(wù)問題更是導(dǎo)致潛在買家望而卻步的原因之一。

其次，市場供需失衡與競爭加劇也會導(dǎo)致買家在購買過程中保持謹慎態(tài)度，若拍賣酒店周邊高端酒店林立，疊加當(dāng)下消費需求向個性化、高性價比住宿轉(zhuǎn)移，這些便會導(dǎo)致傳統(tǒng)的本土高端酒店競爭力大打折扣。

再次，資產(chǎn)瑕疵與產(chǎn)權(quán)風(fēng)險也是一大影響因素，法拍資產(chǎn)常伴隨權(quán)屬糾紛、違章建筑或法律風(fēng)險。例如，重慶龍景酒店存在違章建筑需買家自行處理，溫州萬和豪生酒店因產(chǎn)權(quán)分割復(fù)雜導(dǎo)致部分資產(chǎn)流拍。

除此之外，部分酒店因設(shè)施陳舊、服務(wù)同質(zhì)化難以吸引年輕消費者，當(dāng)下酒店市場的極度“內(nèi)卷”致使酒店運營成本與盈利壓力加劇等都是買家極為在意的問題，以上因素共同導(dǎo)致了許多本土高端酒店成為買家們互相推搡的“燙手山芋”。

法拍酒店熱銷“爆款”什么酒店最好賣？

然而，盡管本土高端酒店市場以“鐵打的酒店，流水的業(yè)主”為常態(tài)，但也不失部分酒店能夠成為法拍市場的熱銷“爆款”。在本土高端酒店法拍市場中，什么樣的酒店最好賣呢？

縱觀近期熱鬧的法拍酒店市場，除上述經(jīng)過八輪拍賣后以5億底價成交的成都希頓國際酒店外，熱度最高的當(dāng)數(shù)泉州的明發(fā)大酒店。日前，泉州系房企明發(fā)集團發(fā)布公告公司全資附屬公司與針記國際集團中國有限公司簽訂協(xié)議將以1億元的總價出售泉州明發(fā)大酒店有限公司全部股權(quán)，由此泉州明發(fā)大酒店成功易主。

除此之外，翔尊商務(wù)酒店有限公司旗下酒店的61處房產(chǎn)被打包“上架”，雖然第一次拍賣時以2754萬元的價格遭遇流拍，但第二次拍賣時卻有1萬多人次圍觀，8人參與競拍，最終較第一次拍賣高出400多萬元，比起拍價格高出967萬元成功售出。

梳理這批更具有競爭力的本土高端法拍酒店可以發(fā)現(xiàn)，成交較為活躍的法拍酒店通常具有一些共同的特質(zhì)。首先，雖然大多數(shù)本土高端酒店都占據(jù)了各自城市較為優(yōu)越的地理位置，但顯然本土高端法拍酒店的成交率在一線城市要高得多。此外，產(chǎn)權(quán)無糾紛、債務(wù)壓力小的項目也更易成交。

其次，根據(jù)2024年的拍賣數(shù)據(jù)，5000萬元以下的酒店成交概率更高，由此可見法拍酒店市場中中小體量、價格適中的酒店更加吃香。例如，2025年1月成交的5家酒店中，最高成交價為5260萬元，其余均在1052萬-3963萬元區(qū)間。這類酒店因資金門檻較低，更易吸引中小投資者或地方實業(yè)企業(yè)入場。

再次，法拍酒店的改造潛力與資產(chǎn)靈活性也是買家衡量資產(chǎn)價值的重要因素，許多兼具文化底蘊與設(shè)計美感的老牌本土酒店，由于其自身兼具投資價值與文化價值而大大降低了翻牌成本，受到市場的廣泛歡迎。

最后，再次回到流拍七次最終被接手的成都希頓國際酒店，實際上，成都希頓國際酒店并不完全屬于本土高端酒店，相較之下，這只是一家本土管理，具備一定國際品牌形象的酒店。其成功拍賣的背后也可以看出當(dāng)下買家對強品牌背書酒店的高度認可。不僅如此，在當(dāng)下的酒店拍賣市場，國際品牌的翻牌項目也因品牌溢價能力獲得市場的廣泛認可。

綜上可得，當(dāng)下酒店法拍市場的趨勢也在從“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)”，買家更傾向于收購運營成熟、成本可控的資產(chǎn)，而非需大規(guī)模投入的酒店。當(dāng)前本土高端酒店拍賣市場中，那些搶手的酒店資產(chǎn)并非只向地理位置和拍賣價格看齊，城市區(qū)位、產(chǎn)權(quán)糾紛、債務(wù)壓力、翻牌成本、改造潛力等因素都被納入買家的綜合考慮范圍。

存量資產(chǎn)時代本土高端酒店何去何從？

在大多數(shù)人還在住著平房的時候，一座座本土高端酒店拔地而起，以高樓大廈的形態(tài)和獨特的現(xiàn)代化外觀林立在城市中心，塑造了一個又一個城市建筑地標(biāo)，也構(gòu)建出許多當(dāng)?shù)厥忻裥闹械墓餐貞洝Ｈ缃瘢比A落幕，拍賣成終章，這些飽經(jīng)滄桑的老牌本土高端酒店又該何去何從呢？

/ “重生”酒店

近日，上海國際貴都大飯店發(fā)布停業(yè)公告，飯店于2025年2月28日起暫停營業(yè)，全面啟動升級改造工程。這家坐擁靜安寺黃金地段開業(yè)34年的老牌大飯店承載著不少上海人的青春回憶，也是國內(nèi)老牌高端酒店的代表。據(jù)悉，該飯店已經(jīng)與凱悅集團達成相關(guān)合作，將聯(lián)手打造上海市中心的首家凱悅尚選品牌酒店。此次停業(yè)改造后，上海國際貴都大飯店將以“上海國際俱樂部”之名“重生”歸來。

事實上，大多數(shù)老牌本土高端酒店的命運都指向了保持酒店姿態(tài)的“重生”，這些老牌本土高端酒店由于設(shè)施陳舊在酒店市場上的競爭力大打折扣，最終不得不宣告停業(yè)進行煥新升級。此類酒店有的維持原有品牌繼續(xù)經(jīng)營，有的則與國內(nèi)頭部酒店集團及國際知名酒店集團進行合作，換牌“重生”。

除此之外，許多被擺上拍賣“貨架”的酒店在被買家拍下后，由于多數(shù)司法拍賣附帶的“禁止變更用途”條款，常常以改造升級的方式確保酒店功能的延續(xù)。例如，甘肅天水的名遠商務(wù)酒店因破產(chǎn)重整被擺上“貨架”，最終由天水當(dāng)?shù)氐木频旯芾砑瘓F聯(lián)合競得，保留“名遠”品牌繼續(xù)運營；藍光己莊兩度流拍后，換牌為峨眉山烏蘭度假酒店重新開業(yè)。

/ “爆改”公寓

在法拍酒店市場批量“上貨”的本土高端酒店，被新業(yè)主接手之后，有的延續(xù)了酒店功能，也有的玩起了“爆改”，其中酒店物業(yè)“爆改”公寓的案例不在少數(shù)。但在這批酒店中，中端酒店占據(jù)大多數(shù)，最新數(shù)據(jù)顯示，在酒店改造成公寓的項目里，中端酒店占60%。相較于高端酒店和經(jīng)濟型酒店，中端酒店的戶型結(jié)構(gòu)與公寓更相似，能夠大幅度縮短改造周期，快速地投入使用中，降低風(fēng)險。

盡管如此，也仍有不少高端酒店“爆改”公寓的成功案例。作為上海歷史悠久的標(biāo)志性建筑，靜安賓館煥新升級為海格公寓可謂是酒店“爆改”公寓的成功典范。煥新后的海格公寓，在傳承歷史的基礎(chǔ)上，融入了現(xiàn)代設(shè)計元素，為上海提供了一個更加高端、可持續(xù)的長租公寓選擇。海格公寓已于3月1日迎來首批住客，多元戶型全面公開，以煥新面貌重回大眾視野。

當(dāng)然，酒店物業(yè)的“爆改”也有一定的條件與風(fēng)險，若拍賣公告中未明確限制用途，或通過協(xié)商獲得法院、債權(quán)人同意，方可進行改造。同時，商業(yè)用地改公寓需符合地方“商改住”政策，若涉及產(chǎn)權(quán)分割銷售，可能需補繳土地出讓金或調(diào)整規(guī)劃。

/ “變身”商業(yè)綜合體

除公寓外，商業(yè)綜合體也是酒店物業(yè)改造常見類型。作為上海市中心靜安核心區(qū)域的標(biāo)志性建筑——錦滄文華酒店曾是重要的城市據(jù)點，其前身為滄州飯店；1900年，在滄州飯店原址建成了錦滄文華大酒店，由3家著名飯店的名字組合而成：錦江飯店、滄州飯店和新加坡文華酒店。

然而歷經(jīng)城市數(shù)十載的變化，酒店的功能已無法滿足周邊客群以及游客的消費需求，其商業(yè)模式的可實施性與可持續(xù)性都受到了極大的挑戰(zhàn)。于是，寶華集團收購錦滄文華酒店后，作為新的所有者，決定將酒店改造為5A寫字樓+高端商場的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。

寧波大酒店也是寧波市中心一家頗具知名度的四星級酒店，企查查上顯示，寧波大酒店的運營企業(yè)寧波大酒店有限責(zé)任公司由羅蒙集團股份有限公司全資持股。作為寧波早年幾家比較有排面的旅游涉外飯店之一，寧波大酒店也加入酒店“變身”計劃。

2022年底，寧波恒芯商業(yè)管理有限公司與寧波大酒店達成合作協(xié)議，將寧波大酒店整租并運營；后經(jīng)街道牽線搭橋后，與上海百聯(lián)達成運營協(xié)議，將寧波大酒店、百聯(lián)東方打通進行整體運營。而煥新改造目標(biāo)是將寧波大酒店由單一業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)化為住宿、餐飲、休閑、消費、辦公室為一體的綜合體，打造年輕人的社交商業(yè)。

存量資產(chǎn)時代，老牌本土高端酒店逐漸褪去繁華，在法拍酒店市場上批量“上貨”。在本土高端酒店“退場”與實業(yè)資本“抄底”相互交錯之際，資本市場又有人嗅到了新的商機。當(dāng)一家家本土高端酒店被推向命運的“十字路口”，本土高端酒店市場注定又將迎來一場新的變革。而哄鬧的圍觀者是否能夠精準(zhǔn)把握市場節(jié)奏，時間或許就是最好的裁判。