這兩天在網(wǎng)上看到一篇自媒體文章，講“麥當(dāng)勞和肯德基的位置和數(shù)量”決定一個區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Γ恼孪旅孓D(zhuǎn)發(fā)量還巨大，我看到后腦袋里嗡嗡地，就這一下又有多少家庭要跌大坑里了。

我在想寫這篇文章的人是從哪兒看到的信息東平西湊出來的，標(biāo)題還是2025年？或者他真的還活在二十年前？

肯德基麥當(dāng)勞早就“下鄉(xiāng)”了

首先，咱們得承認，二十年前的肯德基和麥當(dāng)勞確實有點“高大上”。那時候，吃一頓肯德基可能還得挑個特別的日子，仿佛進了快餐店就像進了五星級酒店。點個餐都扣扣索索得。

但如今呢？誰還覺得去吃個肯德基麥當(dāng)勞是奢侈？肯德基和麥當(dāng)勞早就“下沉”到了郊區(qū)、四五線城市，甚至縣域城市。

現(xiàn)在連稱它們是“洋快餐”的人都少了，這么多年下來，肯德基麥當(dāng)勞在中國早已本土化、平民化。

這些年，肯德基的漢堡和麥當(dāng)勞的薯條價格漲了多少？幾乎沒怎么變吧！房價卻隨著物價的漲幅不斷地在上漲，這差距，簡直比你家小區(qū)門口的煎餅攤和米其林餐廳的差距還大。

快餐店需要人流量

這篇文章里著重還強調(diào)了一下麥當(dāng)勞，說“它更喜歡直接買下店鋪，不喜歡租。這背后可有很深的商業(yè)考量，買房子說明麥當(dāng)勞不光看重當(dāng)下的生意，還想著以后房子會升值。它選地段的時候，會綜合考慮好多因素，像人口會不會越來越多、大家消費能力能不能提高、周邊配套能不能慢慢完善等等。”

嗯......怎么說呢，你可以去西安較為郊區(qū)的地方打開高德地圖搜一下麥當(dāng)勞，看看現(xiàn)在麥當(dāng)勞的選址都在什么地方。也許當(dāng)時在寫這篇文章的時候，這位作者正吃著自家樓下的麥當(dāng)勞，幻想今后自己的房產(chǎn)暴漲，不過沒多久麥當(dāng)勞可能就關(guān)店遷走了，換成了下一家快餐店。

其實，現(xiàn)在肯德基和麥當(dāng)勞的選址邏輯很簡單：哪里人多，哪里就有它們。它們需要的是人流量，尤其是年輕人。所以你會發(fā)現(xiàn)，這些快餐店往往集中在商業(yè)區(qū)、學(xué)校周邊、交通樞紐等地。而這些地方，往往都是剛需樓盤集中的區(qū)域。

選房怎么看配套

原文中認為“麥當(dāng)勞和肯德基的位置和數(shù)量決定一個區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Α钡牡讓舆壿嬈鋵嵤钦J為肯德基麥當(dāng)勞會吸引人流過來，導(dǎo)入人口。

但其實人口導(dǎo)入對于整個城市層面的意義更大，而在城市中各個區(qū)域的人口數(shù)量占比有時候和房價并沒有絕對的正比關(guān)系。

一個區(qū)域沒人當(dāng)然不行，但人口結(jié)構(gòu)（職業(yè)結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）才是關(guān)鍵，所以影響房價中的“人口因素”的判斷，絕對不是簡單地打開百度熱力圖看看，人口扎堆并不意味著此處房產(chǎn)就有巨大增值潛力。

肯德基麥當(dāng)勞吸引的年輕人群，對應(yīng)到房地產(chǎn)上一定是剛需樓盤為主，絕不是房價較高的改善樓盤。

不過，就算你去采訪100個30歲以下的年輕人會不會因為樓下有肯德基麥當(dāng)勞買這套房，我想肯定回答都少之又少。

肯德基麥當(dāng)勞想以一己之力托舉周邊房價，那將前不久剛開業(yè)的投資90億的西安萬象城置于何地？90億的投資體量的商業(yè)，對周邊房價的托舉能力都極為有限。

未來房地產(chǎn)市場的分化趨勢是確定的，西安可能會晚一些，但是是遲早的事，楊博士說房節(jié)目早在五年前就提出了這個觀點。2025年如果還有人相信“麥當(dāng)勞和肯德基的位置和數(shù)量”這類買房攻略，買到的房產(chǎn)很有可能和肯德基麥當(dāng)勞的薯條一樣，二十年不漲，算上通脹，還是大虧的。

那么買房到底怎么看配套呢？其實楊博士說房節(jié)目早早就提出了“均衡配套”、“均優(yōu)配套”理論，詳細點擊參考：

買房“錯配”，走錯一步，白干十年！

最后說一句，我個人還是挺喜歡吃肯德基的，麥當(dāng)勞不行（純個人愛好），hhhhhh~