學區"落戶神器"還能買嗎？

跌了30%后的市場真相...

有一些買學區房的家庭，由于資金有限，但又想給予孩子最好的教育，所以會買占坑房，面積多數是在20平～40平左右，北京東西海三個學區房巨頭區域，分別都有一個占坑房小區，東城的興隆都市馨園、西城的榮豐2008、海淀的蜂鳥家園，這幾個經典的"落戶神器"小區，還能不能買，買了還會不會繼續賠錢。今天我就根據最新數據，給大家好好剖析一下這個話題。

先看看當前市場情況：東城興隆都市馨園目前在售76套，西城榮豐2008在售226套，海淀蜂鳥家園56套，這個庫存量說明了什么？賣的人多，價格不會有大的漲幅。

一、這幾個小區為什么會降這么狠？

從數據上看，榮豐2008從2022年的最高點16.1萬/平，一路跌到最低點的9.6萬/平；興隆都市馨園從13萬多/平，跌到最低點8.9萬/平；蜂鳥家園也從最高20萬左右，跌到最低點10.8萬/平，最高點與最低點跌幅基本都在30%-45%左右。為什么會這樣？說白了就是"政策市"的本質！這幾個小區當年能火起來，完全是靠政策紅利和人口紅利，它們都是2000年后建成的商品房，買了就能落戶對應的學區，簡直是掏錢買學籍的"神器"，2021～2022年達到了最高峰，多少人擠破頭都要買，結果呢？政策一變，房價就扛不住了。二、現在的成交怎么樣？看看榮豐2008最新的成交記錄：2月份成交了19套，3月初又成交了2套，有意思的是，成交周期從4天到351天不等，這說明什么？有的房子確實很搶手，有的卻滯銷嚴重。

從成交價格看，二期25平米左右的小戶型基本在300萬上下，四期60平米左右的大戶型在420萬左右，均價在10-12萬/平，跟高點相比，確實跌了不少。

三、這類房子現在還能買嗎？

我來分析一下，主要從三個角度看：

1. 價格已經接近底部了看看興隆都市馨園現在的單價，均保持在8.5-9.5萬左右，榮豐2008單價10萬～12萬左右，蜂鳥家園10萬～12萬左右，這個價格已經比高峰期跌了30%以上，我個人判斷短期內再跌的空間有限，大概就是5%-10%左右，但如果再次遭遇學區政策調整，比如調劑、縮班等，那就說不好了。

2. 政策價值基本回歸正常這些小區的入學政策已經跟周邊其他商品房基本一致了，不再有特殊優勢，所以價格也就回歸了居住屬性和區位屬性。3. 流動性還可以從榮豐2008的成交記錄看，市場還是有成交的，不是完全死掉了，2月份單月成交19套，這個數量在當前市場環境下還可以，有些好房源成交周期只有4-10天，說明只要價格合適，買家還是有的。

四、如果要買，我有這些建議：

1. 一定要按需購買，孩子近兩年要上學的，可以考慮，如果是4-5年后的需求，完全沒必要現在就上車。

2. 做好再跌的準備，雖然我覺得大跌已經過去了，但市場波動很正常，再跌個5%-10%也不奇怪，可你得有這個心理準備。

3. 看準具體房源，同一個小區，不同戶型、樓層、朝向的價格差別很大，比如榮豐2008，看數據有的25平米賣了293萬，有的賣了320萬，所以要精挑細選，別隨便下手。

4. 談判要有耐心，掛牌量這么大，你完全可以多看幾套，慢慢篩選，不要被"饑餓營銷"，而且從成交記錄看，很多房子最終成交價都比掛牌價低10-20萬。

我的最終判斷：

對于這些"落戶神器"，如果你確實有近期入學需求，現在買風險不算太大了，但如果你是想投資或者很長遠的規劃，我覺得就沒必要了，畢竟長期看，隨著適齡兒童人口的持續減少，學區房的需求會弱化，未來不會出現暴漲的可能