記者 格野

編輯 艾果

金三銀四過后，北京樓市向上爬坡的趨勢還在延續。

據北京市住建委官網數據顯示，北京五一黃金周期間（5月1日-5月5日），新房網簽423套，其中住宅網簽302套，同比2024年增長約114%。

此前的4月份，據北京鏈家研究院統計，北京新建商品住宅（不含共有產權房，下同）成交3010套，同比上漲30%、環比下降27%。根據此前北京市住建委公布的信息，1月－3月，全市新房網簽分別為2835套、2102套、4742套。

從價格來看，據中指研究院監測，2025年4月北京新房均價46160元/平米，環比上漲0.18%，延續了上漲的趨勢。

數據是向好的，但光看數據不看趨勢，很難把握當下樓市企穩的動因。市場的加速分化意味著房地產不是簡單的回暖，而是內生需求變化，需要諸多外力加持才得以成立。

購房者對房屋品質、周邊配套、物業服務，甚至是審美趣味都有了完全不同的訴求；外力來自于每家企業都在不斷“內卷”，競爭的壓力不斷升級。當政策鼓勵開發商做新的探索和嘗試，“好房子”是一個關鍵契機。

行業仍舊處在重構時期，市場也已經驗證，在這個時期，怎樣的產品和服務能夠獲得認可，能夠洞察這種趨勢的開發商才能在如此激烈的市場競爭中生存。

分化加劇

從需求端看，北京當下的市場成交中，超半數都是改善型。這部分人群除了對于地段、價格、房屋品質外，對層高、戶型、得房率，以及園林設計，都有著更高的要求。

這非常考驗開發商的拿地以及操盤能力，也使得北京樓市的分化趨勢越加明顯。一邊是單價8萬+“豪宅”暢銷，一邊是邊緣新房項目降價促銷也難賣，甚至一度出現：新房成交前10的項目中，單價超過8萬的就占一半。

從各個區來看，海淀無疑是熱門迭出的區域，像和樾玉鳴、和樾望云、頤海澐頌這三個位于海淀的項目均實現了熱銷。和樾望云開盤1分鐘就攬金超85億元，和樾玉鳴銷售超67億元，頤海澐頌開發商發布海報宣稱銷售額破72.5億元。短短一周，海淀區三個新盤就直接給北京樓市貢獻了超224.5億元銷售額，使得該區成交量在全市占比接近20%。

有熱銷就有滯銷。天朗數據顯示，第一季度，石景山區的元璽、中海寰宇天下天鏡，通州區的招商璀璨公元、云璟攬閱，豐臺區招商臻園、森與天成等項目的網簽數據排名靠前。但像朝陽十八里店某項目，以及順義、房山等許多不臨地鐵的新房項目去化緩慢。

住建委數據顯示，一季度有216個項目網簽量不足10套(含10)，而TOP10項目卻吃掉了全市30.73%的購買力。市場的分化在未來仍將持續，核心地塊的高產品力項目會持續熱銷，而缺乏地段與產品競爭力的項目則加速遇冷。

熱銷的基因

三個海淀項目獲得熱銷，可見該區域在需求端的旺盛，但對于這部分群體，項目需要有過硬的素質才能夠獲得如此亮眼的市場表現。

這些紅盤最直接的優勢無疑是地段，好的地段保證了產品的下限。

比如和樾望云位于海淀上地芯，北側直線距離約300米即是中關村軟件園。百度、騰訊等國創級總部林立，產值占萬億海淀GDP的半壁江山。周邊有著北大、清華等近30所高校，以及幾十所重點中小學和近百家功勛級科研機構。在強校和產業加持下，這個項目的基本盤是穩的。

但是，北京樓市已經進入了“高端玩家”的博弈階段，無論是深耕多年的，還是新晉進入的，都在拿地上毫不手軟。寸土寸金的優質地塊，每家企業都想得到。

在“高端局”中，誰的經驗更豐富，意味著能走更少的彎路，更貼合市場做產品。紅盤的基因應該是刻在骨子里的，而不是僅靠地塊優勢就能實現的。

熱銷的背后是房企產品力創新的表現，這是長久的經驗積累，也是對當下的市場洞察，它是能夠拔高項目的上限。特別是住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹向外界強調，要推動建設“好房子”的標準后，給房企產品力又打上一個新的評價指標。

2月13日，北京市規劃和自然資源委員會印發《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》。其中提到，可按需設置封閉或開敞陽臺，部分面積不計入容積率；允許套內面積比較大的住宅在起居室設置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。

在得房率上的放松，無疑是吸引購房人群的一大利好，開發商在這方面絞盡腦汁，也給其打造熱銷項目提供了大施拳腳的空間。比如多個項目通過贈送飄窗、南向陽臺、北向設備平臺等方式提升實際使用面積，贈送花池、奇偶陽臺、挑空平臺等。

從目前的市場反饋看，北京首批入市的“好房子”均獲得了不錯的銷售成績。

據了解，北京“好房子”項目主要通過贈送陽臺和設備間等面積提升使用空間，目前這批房源的得房率在88%至100%之間，盡管沒有像其他城市動輒超過100%，但也給了市場很大的信心。

也就是說，在北京市場要想打造紅盤，已經是一個有跡可循、有經驗可依的流程了，從前期的地塊規劃研判到產品形態的打造，再到社區配套、后續的服務，都被開發商們在最近幾年的低谷中探索出了一條路徑。紅盤的基因不是偶然的，而是打造的，是可復制的。

升級潤府

近期，又有一批“好房子”即將入市，而與剛拿地就以“好房子”站位的項目不同，自去年就保持銷冠的北京潤府，今年五月二期即將入市，規劃上進行了提升，產品形態也符合“好房子”概念，再加上周邊配套的落地上，一期二期整體都出現了質的飛躍。

這也將成為北京市場另一個范例，探索在原產品的基礎上，開發商如何積極介入調整，提升產品力，完成向更高階產品的躍進。

項目一期開始時，還沒有“好房子”政策的出臺，但項目本身的地段優越，周邊匯集了地鐵17號線、華潤萬象匯、北師大附中，具備了紅盤基本素質。

在“好房子”概念推出后，從北京潤府二期規劃公示中可見，在園區內部增設了至少1處架空層，增加了整個園區的公共活動空間。

而在贈送面積方面，二期在戶型排布上受到地塊條件制約，導致部分陽臺/平臺尺度受限，但也一定程度上結合銷售情況做了更貼合市場的戶型配比優化。

另外，二期住宅與亦莊萬象匯同步取得規證，這意味著萬象匯的開工也指日可待。對于購房者來說，配套的落地則是給其帶來了更大的信心。特別是對商業較為匱乏的亦莊來說，萬象匯的品牌力是對區域商業巨大的補充，更是對區域價值的一次升級。

從過往的案例看，華潤的產品，帶來區域價值增長已經并不少見。2005年清河地塊獲取的時候也是當時的地王，它的地塊條件與現在的北神樹有點相似，拿地初期還是一片荒地。

隨著清河萬象匯的落地加上高品質住宅的交付，使得片區發生了翻天覆地的變化。清河橡樹灣從2006年一期售價8000元/平方米，截止到目前二手房售價已經到了12萬-13萬元/平方米，五期萬橡府售價達到14萬-15萬元/平方米，周邊同期項目房價僅7萬-8萬元/平方米。

作為當下價值洼地的北神樹區域，未來的價值正在不斷兌現，區域的價值必然會水漲船高。

而隨著“好房子”的產品升級，加之區域重頭商業的落地建設，有消息稱，二期在價格也會有一定程度的上調，這也是對區域價值空間的一種正態反饋。另外，項目一期目前仍有一部分房源在售，也給了購房者多一重選擇。

在行業周期下行的背景下，開發商的整個操盤邏輯早已不再是單純的高周轉，前置對產品定位、細節打磨、配套升級都要考慮周全。同時面對不斷有利的政策，還要時刻針對政策和市場對產品進行調整，最終要給目標客戶呈現的是一個具有居住體驗、審美價值、保值功能、服務周全的全周期產品。這種產品和經驗是流動的，變化的，持續改善的。只有順應了這種變化，才能在市場中抓準時機。