從河北省高碑店市高鐵東站向西約1公里，坐落著一個綠色智慧健康建筑綜合社區(qū)——列車新城。社區(qū)內(nèi)的樓房錯落有致，雖然外觀看上去與普通住房并無不同，但其實(shí)內(nèi)有“玄機(jī)”。

“社區(qū)內(nèi)的住房能全年保持恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔、健康零醛、森林氧吧的環(huán)境，夏天不用空調(diào)制冷，冬天無需暖氣供熱，比傳統(tǒng)建筑節(jié)能九成以上。”河北奧潤順達(dá)集團(tuán)（以下簡稱“奧潤順達(dá)”）總經(jīng)理?xiàng)钭育埜嬖V中國城市報記者。

列車新城是奧潤順達(dá)產(chǎn)品技術(shù)的一個典型應(yīng)用場景。近年來，奧潤順達(dá)借鑒飛機(jī)、潛水艇、太空艙原理，讓建筑具有優(yōu)良密閉性，同時在恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔、活性錳離子除甲醛、負(fù)氧離子生成等方面持續(xù)取得技術(shù)突破。

未來，類似上述的高品質(zhì)住房將越來越多。

4月25日召開的中共中央政治局會議指出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

“當(dāng)前，我國住房需求從‘有沒有’轉(zhuǎn)向‘好不好’，潛力仍然很大。”中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長、研究員柴強(qiáng)認(rèn)為，加大高品質(zhì)住房供給將有利于擴(kuò)大有效投資，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，是全方位擴(kuò)大國內(nèi)需求的重要部分。

近日，江蘇省宿遷市泗洪縣重崗街道玉珠湖壹號安居工程進(jìn)入外立面施工階段。該項(xiàng)目規(guī)劃15棟750套科技住宅，集成智能物聯(lián)、綠色節(jié)能技術(shù)，通過外墻保溫、智能安防等科技賦能，打造智慧人居標(biāo)桿，提升百姓生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。人民圖片

更好滿足住房消費(fèi)需求

如何理解高品質(zhì)住房？今年《政府工作報告》提出，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

在柴強(qiáng)看來，高品質(zhì)住房就是“好房子”。

3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，具體對項(xiàng)目的規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等五大要素方面給出規(guī)定。規(guī)范于5月1日起施行。

為何加大高品質(zhì)住房供給？

柴強(qiáng)在接受中國城市報記者采訪時提到，當(dāng)前影響住房需求潛力充分釋放的主要因素之一，是高品質(zhì)住房供給不足。加大高品質(zhì)住房供給不僅有利于充分釋放住房需求潛力，甚至激發(fā)、創(chuàng)造新的住房需求，從綜合效應(yīng)和較長期看，還有利于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國城市報記者表達(dá)了相似觀點(diǎn)：“目前部分新房滯銷或去化緩慢，一個重要原因是這些房子是在舊模式下開發(fā)的。隨著住房回歸居住和民生屬性，其戶型設(shè)計、社區(qū)配套等方面已難以滿足當(dāng)下對高品質(zhì)住房的需求。”

在李宇嘉看來，加大高品質(zhì)住房供給是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要舉措，將起到“牽一發(fā)動全身”的效果。在供給側(cè)增加戶型合理、得房率高、功能完善、配套優(yōu)質(zhì)且性價比高的住房產(chǎn)品，能有效激發(fā)市場需求，提升居民購房意愿，“原本不打算換房的居民，可能因此改變決策。”

上述觀點(diǎn)，正在被市場持續(xù)驗(yàn)證。

以上海市為例，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)介紹，近期內(nèi)環(huán)及中環(huán)區(qū)域的房產(chǎn)持續(xù)受到市場青睞。此類房產(chǎn)多屬于高品質(zhì)住房，其熱銷不僅直接帶動了交易量回升，還提振了市場信心，保障了市場整體活躍度。

高品質(zhì)不等同于高房價

有人擔(dān)心甚至認(rèn)為，加大高品質(zhì)住房供給或建設(shè)“好房子”，對二手住房和未銷售的新建商品住宅價格有沖擊。

柴強(qiáng)認(rèn)為上述觀點(diǎn)并不全面。一方面，不能由此反推出現(xiàn)有的住房都是低品質(zhì)住房或差房子，現(xiàn)有住房中也不乏高檔住宅甚至“豪宅”；另一方面，現(xiàn)有住房中的城中村、危舊房甚至棚戶區(qū)等真正的“差房子”或低品質(zhì)住房，應(yīng)該逐步改造或淘汰。

也有人將高品質(zhì)住房等同于高房價。“不能如此簡單判斷。”李宇嘉分析，一方面，各地紛紛提高供地效率、完善供地模式、優(yōu)化規(guī)劃報建手續(xù)和公攤規(guī)則等，降低開發(fā)成本；另一方面，隨著智能建造水平提高，造樓機(jī)、機(jī)器人、裝配式技術(shù)等的應(yīng)用，也能降低一定成本。

多家受訪企業(yè)表示，品質(zhì)與成本并不是非此即彼的選擇題。綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”）在保障房領(lǐng)域的實(shí)踐，為行業(yè)提供了一個參考樣本。保障房項(xiàng)目通常投入大、收益低、風(fēng)險高，但綠城管理堅(jiān)持“保障房品質(zhì)不低于商品房”的標(biāo)準(zhǔn)。

如何在有限成本下滿足市場對高品質(zhì)住宅的期待？綠城管理副總裁、綠城樂居集團(tuán)總經(jīng)理駱祎在接受中國城市報記者采訪時介紹，綠城管理從項(xiàng)目定位階段就開始介入，實(shí)行全過程精細(xì)化管控。針對保障房項(xiàng)目特點(diǎn)，重點(diǎn)做好大成本和小成本管理。

在小成本方面，綠城管理通過設(shè)計和施工優(yōu)化降低無效成本，同時將資金重點(diǎn)投入景觀、精裝修等業(yè)主關(guān)注的環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮品牌房企集采優(yōu)勢來降低建設(shè)成本；在大成本方面，通過代建模式幫助投資方縮短工期，提質(zhì)增效，進(jìn)而有效節(jié)約財務(wù)成本。

也有企業(yè)提醒，對于高品質(zhì)住房要算長遠(yuǎn)賬、整體賬、綜合賬。

楊子龍介紹，企業(yè)對一些住宅進(jìn)行綠色智慧健康改造時，會更換住宅被動窗、被動門，將廚房、洗手間、墻體縫隙、電源插座等所有跑風(fēng)漏氣的地方都進(jìn)行密閉處理，然后根據(jù)房間大小裝配專用的環(huán)境一體機(jī)，也會根據(jù)不同需求對健康功能進(jìn)行選配。

“綜合來看，業(yè)主完成改造后，不僅能節(jié)省空調(diào)和供暖設(shè)備購置費(fèi)用以及長期取暖費(fèi)等，還能享受專項(xiàng)財政補(bǔ)貼和長期低息貸款政策。更重要的是，因建筑壽命大幅延長，住房未來幾十年都無需翻新改造，實(shí)現(xiàn)一次投入、長期受益。”楊子龍說。

落地需全鏈條協(xié)同發(fā)力

當(dāng)下，全國多地已發(fā)布“好房子”建設(shè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

3月28日，貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《貴州省高品質(zhì)住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》，結(jié)合該省實(shí)際情況從健康舒適、安全耐久、綠色低碳、生活便利、智慧科技、環(huán)境宜居等方面對貴州省高品質(zhì)住宅的設(shè)計提出了指導(dǎo)性要求。

此后不久，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《山東省好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)指引》，從規(guī)劃、設(shè)計、建造、交付、運(yùn)維全過程考慮，聚焦安全、舒適、綠色、智慧要求，針對居住區(qū)風(fēng)貌、空間配置、質(zhì)量控制、適老化服務(wù)、智慧化運(yùn)維等關(guān)鍵要素，提出定性和定量指標(biāo)。

嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國城市報記者采訪時表示：“加大高品質(zhì)住宅供給，需形成全鏈條政策體系，不僅涉及前期規(guī)劃設(shè)計，而且在交付環(huán)節(jié)（含現(xiàn)房、精裝修、毛坯交付）也需協(xié)同推進(jìn)，后續(xù)購房時還應(yīng)為高品質(zhì)住宅提供更多金融支持，如銀行可針對高品質(zhì)住宅項(xiàng)目適當(dāng)加大信貸支持力度。”

李宇嘉向中國城市報記者表達(dá)了相似觀點(diǎn)：“相關(guān)政府部門需要在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、工程報建、不動產(chǎn)登記等環(huán)節(jié)全鏈條協(xié)同發(fā)力。以土地供應(yīng)為例，既要優(yōu)化供應(yīng)機(jī)制，增加核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊投放，又要完善定價機(jī)制，保障開發(fā)商合理利潤空間，從而激勵其提升產(chǎn)品品質(zhì)。”

柴強(qiáng)認(rèn)為，加大高品質(zhì)住房供給，需完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，轉(zhuǎn)變相關(guān)規(guī)劃觀念、調(diào)整相關(guān)政策措施。如應(yīng)適當(dāng)降低建筑密度、容積率，以增加低密度大戶型住宅供給。

“相關(guān)部門應(yīng)加快研究出臺土地讓利、金融支持、稅收優(yōu)惠、財政補(bǔ)貼等政策措施，尤其是在土地招拍掛出讓中要合理控制樓面地價水平，為高品質(zhì)住房留足建設(shè)成本空間，以調(diào)動房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)高品質(zhì)住房的積極性。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分汲取過去的慘痛教訓(xùn)，不再非理性高價搶地，這也可使高品質(zhì)住房的價格不至于很高，讓人民群眾可負(fù)擔(dān)。”柴強(qiáng)說。

全鏈條協(xié)同發(fā)力，地方已經(jīng)有實(shí)踐。4月28日，山東省煙臺市高品質(zhì)住宅建設(shè)聯(lián)盟成立。該產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟由來自房地產(chǎn)開發(fā)、勘察設(shè)計、綠色建材、物業(yè)運(yùn)維等11個行業(yè)91家企業(yè)共同組建，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)住宅開發(fā)全流程覆蓋。

原標(biāo)題：加大高品質(zhì)住房供給對樓市影響幾何

■來源：中國城市報記者?邢燦