最近市場雖然有回暖跡象，但仍有不少業主面臨著還貸壓力的問題，上周綠中介數據顯示，北京二手房成交量周六達563套，周日678套，還算是比較理想的水平，在這個市場環境下，很多人在思考如何優化自己的資產配置和貸款結構。

問題一：

房姐，咨詢一下關于房子和貸款的事情，我們有一套房子在雙井的A派公寓，2居室，2022年的時候給孩子買的，現在孩子在國外，將來是否回國發展還未知，那個時候價格還挺高的，去年降了，今年的價格又漲回來一些，我在考慮要不要賣掉，租金是11000每個月，換了月供還不夠，因為當時買房的時候利率還挺高的，后來降了一點，也還不低，所以我們搖擺不定是繼續留著這套房子，還是趁著現在這個機會賣掉，請您給分析一下，感謝！

房姐回復：

這個問題很典型，我相信現在有不少家庭也面臨同樣的困惑，先從資產角度分析：

1.關于房產本身：雙井A派公寓在朝陽區絕對算得上優質資產，區位優勢明顯，品質不俗，屬于那種"手里有就別輕易放"的產品，雙井這一帶的房子這幾年受國貿外企流動性的影響雖有波動，但在整體市場分化的趨勢下，這個小區屬于能穩住的那一類。

2.租金回報：月租11000在當前市場確實不低，雖然覆蓋不了全部月供，但至少能分擔很大一部分壓力，市場上很多房子租金連月供一半都覆蓋不了，你這個比例其實已經相當不錯了。

3.市場預期：經過2022-2023年的調整，現在的北京房價風險基本出清，特別是優質資產，短期內大幅下跌的可能性已經很小了，現在賣房，既不是高點也不是低點，但未來如果孩子回國需要房子再買回來時可能面臨更高的成本，得不償失。

針對你的情況，我有一個"兩全其美"的方案：保留房產，調整貸款結構。

具體來說，你可以考慮把原有按揭貸款結清，轉為利率更低的抵押貸款。從你提供的數據看：

- 2022年的首套按揭年利率約4.85%，100萬月供5126元

- 而現在抵押貸款利率只有2.4%左右，100萬月供僅2000元

假設你的貸款額是300萬，那么通過這種轉換，月供可以從15000+降至6000左右，這樣11000的租金就完全能覆蓋月供了，物業費、取暖費也都能覆蓋，還有結余。

這種方案的好處是，既保留了優質資產以備孩子將來回國使用，又大幅降低了當前的資金壓力，何樂而不為？不少投資人都在用這種方式來優化自己的資產配置，這也是我一直以來強調的"資產管理"的其中一種手段，當然前提是房子好，屬于優質資產。

房子和貸款緊密關聯，每天總能碰到咨詢房子又咨詢貸款的粉絲，我都會根據每個家庭的房產結構、還款能力、持有時間、購買需求，給予客觀的建議，抵押貸這種"無股操作"對于部分家庭來說確實特別適合，尤其是在利率處于歷史低位的當下，抓住機會優化負債結構，對沖房產持有成本。

總結一下，正在糾結要不要賣房的，或者當前利率比較高的，都可以考慮通過這種方式轉到低利率，薅羊毛，國家的羊毛，不薅白不薅。