今年的政府工作報告，首次提出“好房子、好小區、好社區、好城區”的“四好”建設目標，將物業服務質量與基層治理效能深度綁定。

物業行業，似乎又一次站上了時代的風口。

風口之下，高管變動已成行業常態。

艷姐注意到，開年以來，已有23位物業高管發生變動。折射出2個信號：

物業行業正在經歷新一輪的變革、物業企業正在為未來的競爭謀篇布局。

就在剛剛，A股物業龍頭招商積余發布了一則重磅人事公告：

陳智恒接棒陳海照，出任招商積余總經理。

上下滑動查看公告

此番調整也是招商積余內部常規的人事變動，進一步踐行了人才互通，強化了人才資源整合效率：

陳海照此前也為招商積余的高質量發展貢獻了力量，交出了優秀的業績答卷，他也即將踏上新的征程，前往招商局集團下屬其他企業任職。

如今陳智恒上任，也將為招商積余注入新的活力，助力招商積余更上一層樓。

今天，艷姐就和大家來聊聊此次事件，也歡迎大家在文末留言評論，發表您的看法和觀點。

01

戰略型干將上位！陳智恒接棒陳海照

此次陳智恒能夠接棒陳海照，成為招商積余的總經理，也肯定有諸多特質和能力得到了招商積余的認可。

陳智恒是招商體系內公認的“實戰派”。作為華南理工大學建筑工程專業科班出身的青年干將，其職業生涯深度融入招商蛇口發展脈絡——從一線工程師成長為城市公司掌舵人，再進階至總部戰略中樞，形成了“多業態操盤+總部戰略統籌”的雙重能力矩陣。

陳智恒身上的諸多能力也正是當下招商積余所處的發展階段所需要的：

一個是戰略統籌能力：

陳智恒此前在擔任城市總期間，曾主導了多個重點項目的布局，應對市場行情的風云變幻，制定了正確的發展戰略，展現了較強的資源整合力和戰略執行力。

在戰略升級層面，陳智恒這些年來也著力推進數字化與精益化轉型，在擔任招商蛇口運營管理部總經理以來，主導重構營銷數字化體系，通過搭建客戶數據中臺、優化智能決策模型，推動營銷費效比優化。

在兼任招商城科總經理期間，持續強化BIM技術、智慧工地等數字化基建應用，其主導研發的工程管理協同平臺已在多個重點項目落地，實現項目工期和質量的優化。

而且陳智恒是內部體系培養起來的管理者，對公司的發展脈絡和宏觀戰略有著非常深刻的理解，是典型的戰略型干將。面對未來復雜多變的市場環境，招商積余也需要這樣的戰略型干將，來為未來公司的戰略統籌賦能。

另外則是多業態操盤實戰能力：

陳智恒是招商體系內公認的實戰派，具有豐富的業務實戰經驗，尤其在多業態管理維度，陳智恒展現出卓越的全周期管控能力，他在加入公司后，就歷經了多個城市公司，主導了住宅、商業、產業多業態項目，打造了諸多標桿項目。

尤其是在任職城市公司5年期間，通過精準定位改善型產品線、創新商住協同模式，將市場份額從20名外逆襲至榜首，凸顯其市場研判與資源整合功力。

陳智恒這種多業務操盤實戰能力以及擁抱科技創新的戰略統籌能力，也與招商積余“全場景服務+科技化發展”的戰略方向形成共振。

當然，回看陳海照在擔任招商積余總經理的4年，他也帶領團隊為招商積余進行了很大的助力， 為招商積余如今的高質量發展奠定了基礎：

陳海照帶領招商積余堅定了“12347”戰略，并堅持輕型化、規模化、科技化和市場化的“四化”發展原則；此外他還積極構建了“向善、向上”的企業文化，創新推出“沃土云林”商業模式并持續推進落地，持續鞏固行業龍頭地位，為物業行業高質量發展樹立標桿。

在歷經千帆后，如今的陳海照也將踏上新的征程！

艷姐覺得此次人事變動是基于內部統籌規劃的常態化人事安排：

比如此前原招商積余董事長聶黎明就調任集團總部，體現了集團對業務協同與干部培養的統籌規劃。此次調整也是通過人才互通，進一步強化內部人才資源整合效率。

在經過此番人事調整后，招商積余也即將開啟新的篇章。

02

招商積余的新期待

招商積余早年通過招商物業與中航物業重組而成立，后者以機構物業為主導，所以自重組之初，招商積余就并非“傳統”意義上的住宅系物業公司，管理業態中包含了大量的機構類物業等非住項目。

也正是得益于這樣的“先天優勢”和后發深耕，招商積余身上有著幾個比較明顯的標簽：

A

股物管體量最大的“物企”

公建服務賽道的領跑者

市場化拓展的優等生

此次接棒者陳智恒，可謂是手握招商積余一手好牌。之所以這么說，艷姐覺得，招商積余的表現實在是太“硬核”了。

一個是龍頭企業的規模勢能：

規模是市場話語權，是安身立命的根基。物企之間的規模競爭早已白熱化，但招商積余的規模表現要明顯優于同行。

來自招商積余2024年3季報數據：

進駐城市超150個、在管項目超2200個、管理面積近4億㎡。

也就是說，僅從規模上看，招商積余已經穩居行業第一陣營。

但這還不是全部。大家知道，于物企而言，來自母公司的業務比較容易獲得，但真正核心的優勢，還是在于市場化外拓能力。

在去年3季度末，招商積余外部客戶超1000家，不乏國家部委機關、高等院校、小米等知名企業這樣的高端優質客戶；

市場化業務營收占比超70%，保持央企第一。

在目前的市場行情下還能有持續的向上勢能，而且還都是能長期鎖定業績的高端客戶，這背后是招商積余強勁的市場競爭力。

另一個是穩健的財務勢能：

財務穩健是衡量一家企業抗風險能力和發展潛力的重要指標。在業內，招商積余一直以穩健示眾，它的財務底盤非常扎實。

艷姐看了下招商積余去年3季度的財務情況：

營收

億，同比增長

12%

資產負債率

45.6%

，同比下降

1.61

個百分點；

凈利率

5.27%

，較年初提高

0.54

個百分點；

歸母凈利潤

6.2

億，持續保持高質量增長

艷姐對比了幾家A股頭部物企，在營收、歸母凈利潤，招商積余都是當之無愧的第一。

業績是戰略的結果。在艷姐看來，招商積余之所以能取得這樣的硬核勢能絕非偶然，而是在于他身上的幾大特質：

①市場定位的獨特，帶來持續增長的動力

艷姐在前面提到，招商積余在重組之初就并非是“傳統”意義上的住宅系物業公司，而是形成“機構+住宅+城市服務”的大物業標簽。

如何理解招商積余的這個身份標簽？

艷姐看了下他們去年的中報，總在管面積3.85億㎡，其中住宅業態管理面積1.32億㎡、占比34%，非住宅業態管理面積2.52㎡、占比66%；非住宅物業中，管理面積排名靠前的有城市空間、園區、公共物業、辦公等業態，分別占比19%、13%、12%、11%。

而且更有行業參考價值的是，在管面積占比11%的辦公業態，貢獻的營收已經超過傳統的住宅業態，后者的在管面積占比有33%。

也就是說，在住宅物業高度內卷的行業現實下，招商積余不僅前瞻性地實現了多元化業態布局，而且這些多元化業態也正為其帶來持續增長。

②非常注重科技數字化創新

再來看招商積余的“沃土云林”模式。

“沃土”是基礎物業管理，這個比較好理解；“云”是旗下的“到家匯”開展的平臺增值服務，來釋放客戶資源和空間資源優勢；“林”是專業增值服務，像案場協銷與服務、設施管理、社區康養服務等。

艷姐覺得，招商積余之所以提出“沃土云林”的模式，是因為他們看到了行業未來的競爭趨勢，已經從過去單一的物業服務能力，升維到為客戶全場景服務提供一套可觸摸、可感知的智慧化解決方案。

“沃土云林”能夠高效運轉的內核，正是科技數字化創新。

比如招商積余搭建了集業主APP、員工APP、物業管理系統管理于一體化的“智慧物業基礎服務平臺”——招商π，覆蓋對客端的“招商到家匯”、管理端的招商π平臺、員工端的“積余隨行”場景，涵蓋8大功能模塊。

招商積余數字監控中心（圖源網絡）

通過數字化創新，招商積余對外實現了客戶全場景服務，對內實現了從上到下的智慧管理，用數智驅動決策。

③招商局的品牌傳承和口碑賦能

招商積余背靠著的是百年招商局。招商局集團是一家具有深厚影響力的央企，一直是中國民族工業和商業的重要參與者，在交通、港口、物流、金融等業務上有龐大的業務資源。

招商局身上最顯性的標簽是穩健、關注品質和口碑。

背靠大樹，招商積余也是得到了招商局集團在業務和資源上的大力支持。而依托后者的行業地位和口碑，招商積余在獲取新業務方面具有明顯優勢。

這些因素共同作用下，招商積余在物業管理行業中具備持續領先，并實現持續的業務增長和市場擴張的底盤基礎。

艷姐注意到，在招商積余2025年工作會議上，董事長呂斌就指出，招商局集團對招商積余提出了“大張旗鼓拓物業”的新要求，招商蛇口對招商積余提出了“邁進行業三強”的新期待，強調要在服務、科技、專業三個方面下功夫，鍛造扎實能力。

所以再回過頭來看招商積余的這次人事變動，更像是站在巨人的肩膀上，面向未來的再一次提前布局，未來招商積余也將繼續領跑物業行業高質量發展賽道。

結語

有機構預測，今年的物管市場規模將突破2.5萬億，妥妥的萬億賽道。

但一個不爭的事實是，行業內部的競爭更加白熱化。

開年行業高管的大變動，更像是行業發展過程中的一個縮影，也意味著物企未來戰略路徑的變革。

穩居行業第一陣營的招商積余，在陳智恒履新后又會有哪些新的動作，我們也拭目以待！

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主編：張艷

責編：marl、eric

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