進入3月以來，宏觀定調和政策精神密集發布。

市場也是瘋狂的「買買買」。

一方面，哪吒2的出品方賺到錢后立馬在北京買樓，花了12個小目標，并覺得這房子以后能漲。

另一方面，昨天成都又拍出“地王”，10多家房企開搶，132輪舉牌后溢價70%成交，樓面價首次突破3萬一平。

深圳寶中壓箱底的好貨，南街坊地塊也拿出來賣了，月初還專門搞了個招商推介會，這場土拍想必又是一輪廝殺。

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從去年底的降首付、降契稅、取消普宅和非普宅標準等政策出臺，到今年的把壓箱底好貨拿出來拉預期，仿佛都在印證同一件事——

本輪大救市，救的不是剛需房，救的是改善和豪宅。

本質在于，改善和豪宅板塊對標的群體，購買力強，供小于求，容易把房價推高。剛需們看見房價開始漲了，原本不著急的，也在琢磨要不要加快入市節奏。

很多人說深圳掛牌量高，上周又新增了1900多套，可是你到核心區走一圈，發現筍盤幾乎全消失了，去年低價撿漏核心資產的人贏麻了。

而很多業主賣房，本質上也是為了置換。

為什么那些置換群體在賣掉房子后，很少有人徹底離開牌桌，轉頭又把資金換成更好的房子？

因為，人類社會運行的底層邏輯，始終圍繞資源分配開展。

工資再高，如果只會存銀行或吃喝玩樂，等于把辛苦錢換成隨時能印的紙。

在貨幣經濟時代，資本博弈的本質是對生產資料與稀缺資源的掌控。

真正聰明人拿到錢就買「能下蛋的雞」，比如房子收租、股票分紅。等物價漲了，你存款變毛了，人家的「雞」還在不停地生錢。

說白了，社會就像大富翁游戲，早期占塊靚地的人，后期光收過路費就能躺贏。你可以罵規則不公平，但趁早摸清玩法才是正道。

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很多剛需在買房時容易陷入思維誤區：總是糾結房子住得舒不舒服，卻忘了房子本質是家庭資產的壓艙石。

他們抱著要住一輩子的幻想選房，結果往往容易用畢生積蓄換回一套跑不贏通脹的“不動產”。

事實上，人的居住需求就像流動的活水。今天覺得三房兩衛足夠寬敞，五年后可能要為學區發愁；現在貪圖通勤方便，哪天公司突然搬遷或者換工作又得騰籠換鳥。

所以買房的重點，是研究哪里的房子更具保值增值潛力。

當你的首套房從300萬漲到600萬，置換改善房不過是用利潤升級生活；可要是錯買套萬年不漲的養老房，等孩子要上學時你可能連換房資格都沒有。

深圳羅湖的教訓還不夠深刻嗎？守著港式老破小，眼看著南山、寶中的新貴們資產持續翻番，這種差距哪是埋頭加班能追上的？聰明的做法是考慮住投分離。把首付砸進城市發展主軸，哪怕暫時租住在老城區或郊區上班，也要買在成長潛力巨大的地段。

畢竟，月供本質是強制儲蓄，房租才是純消費支出。尤其對資產沒破千萬的家庭，房子就是最堅實的財富杠桿。

當你把買房當成投資行為，選籌標準會瞬間清晰：跟著產業走，追著可落地的規劃買，盯著稀缺性下手。

整體來看，深圳樓市最慘的時期已經熬過去了，現在就像慢慢熱起來的“溫水煮青蛙”，價格偷偷往上爬。

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去年9月份算是深圳房價的階段性底價，不過現在比起2021年的最高點，確實便宜了一大截。

隨著降息周期的啟動，接下來人民幣貶值壓力大，手里有余錢的家庭，買套核心區的房子抗通脹還是靠譜的。

但市場肯定會繼續兩極分化。

垃圾房子可能掛半年沒人問，而核心地段的好房子則開始漲價賣。

深圳買房就像打游戲一樣，青銅玩家總在抱怨皮膚貴，王者早就摸透規則上分了。

現在坪山1字頭的安居房、龍崗2字頭的新房不是沒有，政府還拼命蓋保障房，但想住進深圳灣的人照樣擠破頭。

要想得到一樣東西，最好的辦法就是讓自己配得上它。

到了改善階段，一定是優先挑選明確性的核心地段、具備優勢的小區，以及不容易被替代的產品。

哪怕是剛需買房，同樣的預算，也要在自身能力范圍內去做最積極的調整。

主要在于，第一套房子有沒有買對，將很大程度決定以后置換房產的高度。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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