當千年瓷都披上網紅濾鏡，景德鎮正迎來前所未有的旅游熱潮——陶溪川的藝術市集排起長龍，御窯博物館的拱形穹頂刷爆朋友圈，三寶村的受氣瓶和躺贏瓶被無數人打卡，周末熱門線路的高鐵票更是一票難求。

在這股文旅狂潮下，民宿行業上演著狂飆突進的戲碼：陶溪川旁的老廠房變身設計酒店，村野夯土房掛起「侘寂風」招牌，就連柴窯作坊也改造成陶瓷主題客房……

然而狂歡背后，民宿主們正經歷著冰火兩重天：自帶流量的瓷都“藝宿”坐擁滿房率神話，跟風入局者卻困在「卷裝修、卷服務、卷藝術氛圍」的泥潭里——這座因泥與火而生的城市，正用最現實的“窯變法則”告訴后來者：沒有文化基因與運營巧思，單靠網紅流量撐不起一間民宿的星辰大海。

#01

佛系運營，預期十年回本

在詩和遠方的目的地三寶瓷源谷，青藍瓷苑民宿的老板徐海根，在自己詩情畫意、滿是藝術氛圍的院子里，等待著冷叔的造訪。

徐海根位于三寶的青藍瓷苑民宿

“民宿和我的工作室同名，自己買的房子不用租金，本來是打算做私人會所的。后來在朋友的攛掇下，做成了民宿。”搞陶瓷繪畫出身的徐海根一見面就侃侃而談，“民宿有六間房，總共360平方米。像三寶這種網紅地，如果租房的話，每天估計要700到800的成本，想保本都難。”

徐海根位于三寶的青藍瓷苑民宿

“我是2023年年底才裝修好，總投入150萬，光外面的院子就花了60多萬。實際運營才一年半，不交房租的前提下，一個月成本才五六千，收益也就一萬多塊錢。”據徐海根介紹，自己做民宿也沒什么經驗，比較佛系，“平時房價兩三百，節假日會漲到五百到一千。如果沒有酒店管理和民宿運營經驗，不建議投民宿。”

和徐海根一樣佛系的，還有在雕塑瓷廠附近開喆祥民宿的李飛，相比而言，她更像是個甩手掌柜，“我是跟同學合伙的，他負責裝修，我負責出房子，房子是我自己的。因為老房子本身因為年代久遠比較破舊，需要重新裝修，又正好地處網紅打卡點之一的雕塑瓷廠，就和有做民宿經驗的同學一起試試。因為是自家房子，佛系經營，并不在乎掙錢多少，只要保證每一位住客能來住的時候有貼心服務，滿意民宿的衛生干凈，并能在民宿院子里真正感受到旅游的休憩，為宣傳景德鎮的文化做點貢獻就是我們的目的，所以我們的經營成本并不高。 即使民宿不火熱，再重新出租給手藝人和創業者也是能保證回收裝修成本。”

喆祥民宿的院子

“民宿總共有十間房，裝修也花了幾十萬。目前請了早晚班前臺和一個阿姨，光工資、水電、洗滌這些都要開支一兩萬。我這邊從途家來的客人多，過年的時候天天都是滿房。現在是淡季，入住率有時候不到一半，還是很有焦慮感。”李飛告訴冷叔，為了配合線上宣傳，也曾經拿出一間房來做99元促銷房，但效果并未達到預期，“平時都是我同學在管理，我在蘇州這邊，也兼顧不到，按目前的經營狀況，我做了十年回本的打算。按照從商十年的經驗，我不建議大家投民宿，除非是自己的房子自己住”。

#02

新手投民宿的，都是傻瓜

“新手投民宿的，都是傻瓜”說這話的人，是一家傳媒公司的負責人，也是江南宋民宿的老板，她叫胡馨予，“我說這話，其實更多的是自嘲，現在開民宿太卷太難了！”

胡馨予江南宋民宿的院子

“我的民宿離古縣衙和瓷宮都只有幾分鐘的車程，主打依山傍水的話并沒有什么優勢。更多的，我覺得是策劃和多元化經營。”胡馨予告訴冷叔，她的民宿有9間房22個床位，總面積達到了1000多平方米，“我們這有棋牌室，還可以吃浮梁農家菜，也做本地人的生意。私人訂制型，收158元一位。市區有團建和茶藝培訓的需求，我這兒也能滿足。”

胡馨予江南宋民宿的一角

“我是跟閨蜜一起，帶著養老的心態來的。最近三八節剛忙完一系列策劃的活動，感覺太奔波太折騰了。如果你不是有情懷有閑錢有時間，真心不建議你開民宿，太累了。”胡馨予躺在自家的椅子里，略顯疲倦，“我是2024年5月份才投的這里，目前裝修已經花了150萬，如果不是靠餐飲和活動策劃來運營，其實單純做民宿會非常困難。給想開民宿的朋友的建議是，多觀望，低成本試錯。我們有個150多位民宿老板的群，大多經營不如預期，所以不建議投民宿，超乎想象的辛苦，真的！”

胡馨予江南宋民宿的裝修

和胡馨予有著類似想法的，還有陽帆（化名），她跟冷叔說，之前手上有十間房，現在只剩下5間了“每間房的支出成本（含租房成本）大概在三四千，實際的收益也就是勉強維持現狀，主要是空置率比較高，沒有特色也很難生存。如果是自己的房子，你可以適當考慮，但如果是租房投資民宿，一定不要開，真的不掙錢！”

#03

民宿變“藝宿”，打造差異化

繁間云居民宿，位于御窯廠正對面新躍廣場樓上，青石板和細碎石子鋪就的小徑引領客人步入一處別致的屋頂庭院，滿滿的藝術氛圍更是令人印象深刻，負責人衷世成告訴冷叔，“這里有33間房，每個房間都精心設計，會客空間也極為特別，藝術感很強，今年開業以來滿座率都很高”。

繁間云居民宿一隅

“我們這主要是外地的游客，支付寶刷臉入住，可以比肩無人酒店。地理位置也極其優越，有些房間推開窗就能看到御窯”繁間云居民宿式酒店負責人衷世成調侃到，“入住繁間云居，醒來便是千年瓷都。這種感覺還是蠻好的。”

“專業化的運營加上差異化的價值，才是民宿得以生存的根本。做民宿還得要有點文化基因。”衷世成看著每天選住云管家上不斷提交的新訂單，掩飾不住內心的喜悅，”如果你是新手，真心不建議入這行（指民宿），我們屬于民宿式酒店，除了要辦營業執照之外，還要辦特種行業許可證等證件，對衛生、消防等多方面都提出了相當高的要求。嚴重同質化、競爭過剩的前提下，別說盈利，想要活下去都難。所以給想投民宿的新手的建議是，民宿+攝影、民宿+策劃、民宿+藝術空間，唯有打造差異化才能突出重圍，在市場中找到一席之地。“

歷經大浪淘沙，景德鎮民宿業正從野蠻生長轉向品質深耕。存活者以陶藝美學賦能空間，用在地文化沉淀體驗，在千篇一律中打造詩意棲居。唯有持續創新服務內核，方能將"流量"轉化為"留量"，讓千年瓷都的民宿經濟煥發持久生命力。

視頻作者： @JIU阿镹

編輯丨冷叔

*本文圖片由民宿老板提供 *

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