從去年下半年開(kāi)始，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)就像坐上了過(guò)山車，尤其是在秦漢新城、灃西新城、涇河新城和空港新城等遠(yuǎn)郊地區(qū)。新建商品住房的打折促銷此起彼伏，備案價(jià)格從兩萬(wàn)、一萬(wàn)八一路下滑，最后清盤(pán)價(jià)格竟跌至12000~13000元/平方米。

以灃西新城的萬(wàn)科灃華錦鳴為例，最初備案價(jià)達(dá)兩萬(wàn)元，如今最新的工抵價(jià)格僅為12000元/平方米。

這些變化使得購(gòu)房者紛紛轉(zhuǎn)向主城區(qū)，開(kāi)發(fā)商也為了快速回籠資金，更傾向于在主城區(qū)拿地。然而，都市圈外圍高檔商品住房?jī)r(jià)格的“腰斬”，必然會(huì)傳導(dǎo)到城市核心區(qū)。這輪沖擊波的“第一爆點(diǎn)”出現(xiàn)在曲江新區(qū)與航天二期交匯處的碧桂園云頂樓盤(pán)。該樓盤(pán)曾是碧桂園的高端系列產(chǎn)品，最高備案價(jià)達(dá)24000元/平方米左右，如今工抵房?jī)r(jià)僅為13000元/平方米。消息這幾天全網(wǎng)瘋傳，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)信心又是一次沖擊。

甚至有人認(rèn)為，官方要放棄二手房市場(chǎng)了，這種邏輯顯然是錯(cuò)誤的。二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)不住，新房怎么可能獨(dú)善其身。沒(méi)有二手房交易的市場(chǎng)，就沒(méi)有新建商品住房市場(chǎng)。

二手房?jī)r(jià)格無(wú)法穩(wěn)住，去化率越來(lái)越低，最終新房也會(huì)被卷入房?jī)r(jià)下跌的漩渦。同時(shí)，新建商品住房?jī)r(jià)格跑贏通脹和GDP，二手住房才能有效去化，價(jià)格也才能穩(wěn)定。兩者是相輔相成的正向循環(huán)。

在今年的全國(guó)兩會(huì)上，政府明確表示要穩(wěn)住樓市股市，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。具體措施包括提供更為靈活的住房貸款政策、降低存量房貸利率、減輕“賣舊買(mǎi)新”換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、調(diào)整優(yōu)化住房公積金政策等。這些政策有利于降低購(gòu)房門(mén)檻和成本，減輕購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，進(jìn)一步釋放購(gòu)房需求。此外，政府還強(qiáng)調(diào)要因城施策，賦予地方更多調(diào)控自主權(quán)，以應(yīng)對(duì)不同地區(qū)的市場(chǎng)分化現(xiàn)象。

政府著力破局房地產(chǎn)市場(chǎng)惡性發(fā)展的局面。首先，應(yīng)該通過(guò)財(cái)政及二手房交易稅費(fèi)的減免政策來(lái)激活二手房市場(chǎng)，不僅要增加交易量，更要穩(wěn)住二手房?jī)r(jià)格。

在新建商品住房領(lǐng)域，對(duì)于暴雷企業(yè)和資金周轉(zhuǎn)困難的項(xiàng)目，政府要求應(yīng)保盡保，切實(shí)落實(shí)“白名單”保交付狀態(tài)。

保交樓是為了保民生，對(duì)于延期交付或無(wú)法交付的業(yè)主，政府應(yīng)通過(guò)各種手段減輕居民負(fù)擔(dān)，包括不限于停貸、退房等措施。這對(duì)于市場(chǎng)信心恢復(fù)也是至關(guān)重要的。

意思是，盡管處于下行周期，調(diào)整期內(nèi)，該買(mǎi)房還得買(mǎi)，如果償還能力出了問(wèn)題或者樓盤(pán)建設(shè)出了問(wèn)題，可以通過(guò)一套完善的“自救”措施活下去，買(mǎi)房不意味著有資產(chǎn)縮水，個(gè)人破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人完全可以通過(guò)各種救濟(jì)措施，抗到下一輪周期的到來(lái)（當(dāng)然，未來(lái)普漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，市場(chǎng)分化會(huì)越來(lái)越明顯，當(dāng)下，如何優(yōu)化手中房產(chǎn)也是至關(guān)重要的）這樣的話，很多持觀望情緒的人，也不會(huì)那么猶豫了，just do it。畢竟還有政策托底。

此外，政府還應(yīng)實(shí)際落實(shí)收儲(chǔ)新建商品住房、收儲(chǔ)閑置用地的相關(guān)任務(wù)，有效化解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，穩(wěn)住新建商品房?jī)r(jià)。

還有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)未來(lái)會(huì)像汽車等大宗消費(fèi)品一樣，買(mǎi)到即貶值。這種認(rèn)識(shí)也是錯(cuò)誤的。如果房產(chǎn)僅僅只是消費(fèi)品，對(duì)于絕大多數(shù)家庭而言，房產(chǎn)價(jià)值的貶損會(huì)導(dǎo)致系列連鎖反應(yīng)，最終導(dǎo)致金融體系全面崩潰，引發(fā)重大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)是貨幣的蓄水池，是財(cái)富的集散地，永遠(yuǎn)不可能成為像汽車那樣的大件消費(fèi)品。當(dāng)房產(chǎn)成為大件消費(fèi)品，將直接導(dǎo)致中國(guó)貨幣金融體系的全面崩盤(pán)，進(jìn)而引發(fā)重大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

目前，沒(méi)有任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)可以替代房地產(chǎn)。房地產(chǎn)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重，按邊際效益算，大概在30%~35%左右。如此龐大的占比，今天和未來(lái)都不會(huì)被其他任何行業(yè)所替代。

即使在美國(guó)，居民財(cái)富相當(dāng)大比例來(lái)自于股市投資，但房地產(chǎn)也占美國(guó)GDP比重的20%。美國(guó)的房地產(chǎn)并未作為一個(gè)大宗商品，買(mǎi)到即跌價(jià)，而且它還保持每年約4.63%的增長(zhǎng)。但美國(guó)房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了周期性的漲跌。

而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，這些年一直在高歌猛進(jìn)，當(dāng)面臨周期性下調(diào)時(shí)，很多人不免亂了陣腳。很多事情，向前看和回頭看，風(fēng)景截然不同。

當(dāng)下請(qǐng)注意，某個(gè)區(qū)域內(nèi)因?yàn)橛斜├灼髽I(yè)樓盤(pán)存在，由于難以去化，只能選擇清盤(pán)價(jià)或者特價(jià)房的方式低價(jià)銷售，往往這一兩個(gè)樓盤(pán)的低價(jià)房源會(huì)拖累整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)甚至銷售。所以，選擇區(qū)域內(nèi)已經(jīng)交付兌現(xiàn)度不錯(cuò)的二手房（尤其是業(yè)主急售低價(jià)房源）不失為一個(gè)好選項(xiàng)。

這些暴雷企業(yè)的清盤(pán)新建商品房雖然價(jià)低，但是交付問(wèn)題后續(xù)兌現(xiàn)問(wèn)題才是最大擔(dān)憂，一味圖價(jià)低最后可能帶來(lái)一系列后續(xù)的麻煩。