最近，關(guān)于“好房子”的話題，一下子推上了風(fēng)口浪尖。

事緣是前幾天全國(guó)兩會(huì)的召開(kāi)，住建部對(duì)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提出了：住宅層高標(biāo)準(zhǔn)將不低于3米！

于是，就出現(xiàn)了有中介鼓吹：層高3米才是好房子！低于3米的都要被淘汰。

今天K姐來(lái)聊聊，住宅層高不低于3米，意味著什么？什么才是真正的“好房子”？

3米層高，就是好房子？

今年的《政府工作報(bào)告》里面，有這么一句話：

要適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

同時(shí)，住建部對(duì)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)，還提出了：提高室內(nèi)防水設(shè)計(jì)年限、建筑層高不應(yīng)低于3.00m。

字面意義上，官方好像給好房子提了標(biāo)準(zhǔn)。別忘了，層高2.8米，也是住建部制定的。

不同的層高規(guī)范，對(duì)應(yīng)不同時(shí)代的需求。之前是有房子住，現(xiàn)在要住得好。

“好房子”除了質(zhì)量好以外，還有更深層次的內(nèi)涵：

目前中國(guó)樓市的庫(kù)存量已經(jīng)超過(guò)7.5億平，全國(guó)已實(shí)施城市更新項(xiàng)目超過(guò)6.6萬(wàn)個(gè)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：住建部）

如果出生率、結(jié)婚人口、就業(yè)人口沒(méi)有普遍上升，而房產(chǎn)的金融投資屬性又大不如前，就意味著需求側(cè)的絕對(duì)需求數(shù)量不會(huì)上升。

來(lái)源：央廣網(wǎng)在此情況，什么是市場(chǎng)的引擎？還是需求！而產(chǎn)品升級(jí)，則是推動(dòng)引擎運(yùn)轉(zhuǎn)的燃料。因此，官方工作報(bào)告上還提到幾點(diǎn)：

“允許繼續(xù)解限；控制土地供應(yīng)數(shù)量和房企融資；推動(dòng)存量房收儲(chǔ)；加速舊改。”

這個(gè)意思很明確，房子不要任意擴(kuò)張供應(yīng)，先把現(xiàn)有的庫(kù)存消化掉，舊改也加進(jìn)來(lái)作為供給，城市界面要變好。

更重要的是，要滿足住房需求，要促進(jìn)消費(fèi)盤活樓市，要重點(diǎn)圍繞需求。怎么圍繞需求發(fā)力？就得通過(guò)產(chǎn)品迭代，讓好產(chǎn)品脫穎而出，成為市場(chǎng)的寵兒。這種價(jià)值的更迭，會(huì)帶動(dòng)價(jià)格波動(dòng)，更能讓市場(chǎng)重新煥發(fā)活力。這正是當(dāng)前救市的核心邏輯：讓好產(chǎn)品說(shuō)話，讓市場(chǎng)自己選擇。

好房子，由什么定義？

所以，這次兩會(huì)提出“好房子”的概念，并明確了具體標(biāo)準(zhǔn)，這相當(dāng)于以最高級(jí)別的會(huì)議宣告：

房地產(chǎn)正式進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。

值得一提的是，今年的《報(bào)告》并未提及“房住不炒”，這是因?yàn)椤白　迸c“炒”并非對(duì)立關(guān)系。

就像最新的手機(jī)、汽車一樣，如果足夠優(yōu)秀、足夠受市場(chǎng)追捧，導(dǎo)致短期內(nèi)供不應(yīng)求、溢價(jià)購(gòu)買，都是商品市場(chǎng)的正常現(xiàn)象。

可以肯定的是，“好房子”將成為核心，強(qiáng)調(diào)的依然是房子的使用價(jià)值。

怎樣的房子才是好房子？

K姐認(rèn)為，好房子不應(yīng)僅僅由政策來(lái)定義，而應(yīng)該是真正符合居住者需求、讓用戶覺(jué)得好用的房子。

政策可以引導(dǎo)方向，但好房子的核心在于“以人為本”。真正的好房子，不是市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng)就突然冒出來(lái)的概念，而是站在用戶的角度。

思用戶所思，想用戶所想。

以廣州為例，在換房為主的趨勢(shì)下，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商退出了全新的產(chǎn)品系，即便是剛需產(chǎn)品，也有與改善產(chǎn)品融合的趨勢(shì)。

比如越秀的廣府系，據(jù)說(shuō)越秀先后對(duì)廣州在地客戶做了200+次深度訪談，6000+份問(wèn)卷調(diào)查。

過(guò)程中積累下來(lái)的深厚客研基礎(chǔ)，于是就有了為老城主力客戶研發(fā)，入市就很火爆“廣府系”。

比如保利的堂悅產(chǎn)品，在入市前就為買家搞定了“學(xué)鐵商”的配套，還把房子的使用率落到實(shí)處，平衡產(chǎn)品的實(shí)用性和使用率。

打個(gè)比方，有的產(chǎn)品可能在老城區(qū)或者CBD周邊，成交均價(jià)在4-5萬(wàn)/平，小區(qū)的園林、會(huì)所配套都可能是過(guò)去6-7萬(wàn)/平的配置。

產(chǎn)品越做越好，價(jià)格也越來(lái)越親民，將是這類產(chǎn)品今后的主要特點(diǎn)。

新房子，一定比舊房子好嗎？

住建部新規(guī)范之后，K姐還看到有人說(shuō)，層高不足3米的房子在二手市場(chǎng)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。

層高不足3米，就不是好房子了嗎?新房子是不是一定比舊房子要好？

大家需要重新認(rèn)識(shí)房子的本質(zhì)：

真正的好房子，層高并非關(guān)鍵因素；而是學(xué)鐵商俱優(yōu)，且開(kāi)發(fā)商能持續(xù)、用心維護(hù)的房子。

短期內(nèi)，在房地產(chǎn)金融屬性難以快速恢復(fù)的背景下，購(gòu)房和換房本質(zhì)上是一種消費(fèi)行為，核心價(jià)值在于提升生活品質(zhì)。

安全、舒適、綠色、智慧，這四大標(biāo)準(zhǔn)正是對(duì)房產(chǎn)使用價(jià)值的強(qiáng)調(diào)。

比如，廣州高層住宅普遍降低容積率。近兩年出讓的住宅地塊容積率普遍在3-4，沒(méi)有了過(guò)去高峰期6-7甚至更高的容積率。

降低建筑密度、降低樓體高度，讓居住體驗(yàn)更好。

比如套內(nèi)設(shè)計(jì)通過(guò)建筑規(guī)范的優(yōu)化。鼓勵(lì)設(shè)計(jì)大陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)、大花池、大開(kāi)窗，讓室內(nèi)采光面更大，采光、通風(fēng)性能更佳，觀景視野更好。

目前廣州的“三代宅、四代宅”，基本就是執(zhí)行這樣的標(biāo)準(zhǔn)。

還有，當(dāng)居住者遇到問(wèn)題時(shí)，能夠及時(shí)得到解決和支持。這種長(zhǎng)期的服務(wù)與關(guān)懷，也是好房子的內(nèi)涵。

大家會(huì)發(fā)現(xiàn)越來(lái)越多項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)后期物業(yè)管理設(shè)施，包括安防監(jiān)控、小區(qū)巡邏、一鍵求救、應(yīng)急處理房措施等。

簡(jiǎn)而言之，好房子不僅是硬件上的高品質(zhì)，更是軟件上的貼心服務(wù)。它應(yīng)該是居住者生活中的“伙伴”，而不是冰冷的建筑。

房子，終究是為了更好的生活，而不是單純的資產(chǎn)游戲。