今年要買房，一定要更冷靜。

因?yàn)橐恍┳兓呀?jīng)在醞釀中，從國(guó)家政策到本地新規(guī)，從開發(fā)商策略到購(gòu)房者心態(tài)等方面，提前看清楚，提前給自己買房做好計(jì)劃，免得吃虧上當(dāng)。

話不多說(shuō)，直接上重點(diǎn)。

猜測(cè)一：政策繼續(xù)放寬，公積金利率還會(huì)降

“國(guó)家放話了，2025年公積金利率還得降！” 這句話這兩天刷屏了德陽(yáng)樓市。

3月16日晚上，中辦、國(guó)辦印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》重磅發(fā)布！里面涉及住房部分直接說(shuō)了：2025年要“適時(shí)降低住房公積金貸款利率。擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作?！?/strong>

目前，公積金5年以上貸款利率已降至2.85%，史上最低，以100萬(wàn)貸款30年計(jì)算，月供省135元，總利息少4.8萬(wàn)。

如果今年再降，那用公積金買房的成本還會(huì)進(jìn)一步下降。

個(gè)人預(yù)測(cè)不會(huì)太久，因?yàn)榇_實(shí)現(xiàn)在商貸的首套利率都是3.0%，這么一比較，公積金的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不咋個(gè)明顯了。

說(shuō)到政策放寬，德陽(yáng)的購(gòu)房補(bǔ)貼（最高2.88萬(wàn)）即將在3月31日截止，不知道還會(huì)像往年那樣延期呢？

一句話總結(jié)：2025年，買房成本越來(lái)越低，但“撿漏”機(jī)會(huì)可能越來(lái)越少！因?yàn)榈玛?yáng)樓市的庫(kù)存并不多了，截止3月中旬，德陽(yáng)主城區(qū)取了預(yù)售證還沒(méi)售完的庫(kù)存只有6900多套，已經(jīng)是近五年來(lái)的最低！

而且不用看數(shù)據(jù)，你光是去德陽(yáng)樓市轉(zhuǎn)一圈就會(huì)發(fā)現(xiàn)：咋個(gè)要選一套價(jià)格、地段、朝向、戶型各方面都喜歡的房子那么難？

另外，按照德陽(yáng)今年的計(jì)劃，將啟動(dòng)中心城區(qū)12個(gè)城中村改造項(xiàng)目，惠及群眾2萬(wàn)余人，這就是釋放2萬(wàn)套購(gòu)房需求，不說(shuō)全部會(huì)在今年買房，至少都是也有三五千人會(huì)盡快購(gòu)房吧。

猜測(cè)二：準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房更多

先看這張表，標(biāo)黃色的是會(huì)在今年內(nèi)交房以及現(xiàn)房樓盤，可以很明顯的看出，已經(jīng)占了目前在售樓盤的絕大部分比例——

經(jīng)歷過(guò)延期交房、減配交付的后，很多購(gòu)房者轉(zhuǎn)而去買二手房，這也成為了推動(dòng)最近兩年來(lái)二手房成交量幾乎每個(gè)月都超過(guò)新房成交量的主要原因之一。

2025年德陽(yáng)繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管政策，提高了預(yù)售監(jiān)管額度，從原本的2000元/㎡，調(diào)整到現(xiàn)在的2600元/㎡，每平米直接增加了600元。這意味著，在2021年的基礎(chǔ)上，再次提高了開發(fā)商的開發(fā)門檻，以及對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流考驗(yàn)更高了，能夠進(jìn)一步將只想卷一筆錢就走的無(wú)良開發(fā)商淘汰掉。同時(shí)， 購(gòu)房者可通過(guò)德陽(yáng)房產(chǎn)網(wǎng)查詢，確保資金安全。

一方面市場(chǎng)倒逼，一方面政策收緊，在2025年，德陽(yáng)的準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房樓盤將會(huì)越來(lái)越多。

開發(fā)商不玩“虛的”，購(gòu)房者也不再“賭運(yùn)氣”，其實(shí)這樣，也挺好。

最好是全部都要求開發(fā)商修成現(xiàn)房來(lái)賣，一手交錢，一手收房，童叟無(wú)欺！

猜測(cè)三：新規(guī)樓盤成主力，贈(zèng)送面積＞公攤面積

其實(shí)這都不算猜測(cè)，而是已經(jīng)開始的戶型改革趨勢(shì)。

新規(guī)出臺(tái)之后，所有樓盤的設(shè)計(jì)自然都會(huì)按照新規(guī)來(lái)做。

所以從今以后，德陽(yáng)樓盤的特色就都是：通過(guò)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深放寬、飄窗取消限制等設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)“贈(zèng)送面積＞公攤面積”。

例如潤(rùn)致·公園城、未名·旌湖名門、中建·旌城之星、旌興·和悅雲(yún)岸、邦泰·攬境、中盛·和鳴城央等這些新盤，都是新規(guī)樓盤。

另外，從目前已經(jīng)開盤的潤(rùn)致·公園城和中建·旌城之星的價(jià)格來(lái)看，都和區(qū)域內(nèi)均價(jià)差不多，加上贈(zèng)送面積大，這么一算，倒是性價(jià)比就很高了，而這一點(diǎn)，也成為了新規(guī)樓盤的優(yōu)勢(shì)。

猜測(cè)四：老破小，難得有搞

可能很多人都在抖音上刷到過(guò)“天價(jià)老破小”，比如北京一套8.1平米的平房，掛牌價(jià)405萬(wàn)元，單價(jià)50萬(wàn)元整。

但是，不要忘了，那可是北京啊！

只有城市量級(jí)越大、區(qū)域資源越強(qiáng)勢(shì)，才能讓賦予老破小超越房屋本身的價(jià)值。

而在德陽(yáng)，似乎并沒(méi)有哪個(gè)區(qū)域的老破小賣出過(guò)天價(jià)，就算是一小、實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房、臨湖的湖景房，也并沒(méi)有賣出過(guò)“天價(jià)”。

并不是所有老破小都能賣出這種天價(jià)。

而且最重要的是，也是在前兩天的兩會(huì)上，國(guó)家放話了：2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍。城中村改造，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國(guó)地級(jí)及以上城市，要在去年新增100萬(wàn)套基礎(chǔ)上，再繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。

可以說(shuō)，老舊小區(qū)的命運(yùn)就此定調(diào)：要嘛拆，要嘛改造，而且綜合近年來(lái)的政策來(lái)看，老舊小區(qū)改造將會(huì)是主流。

以德陽(yáng)為例，2021-2025年就已經(jīng)有827個(gè)小區(qū)被納入了老舊小區(qū)改造的名單，被拆遷的小區(qū)越來(lái)越少。

所以，指望通過(guò)買老破小來(lái)賺一筆的，趁早洗洗睡吧，難得有“搞頭”。

預(yù)測(cè)五：價(jià)格差距拉大

2024年德陽(yáng)新房均價(jià)7027元/㎡，但旌北新區(qū)8566元/㎡，孝感片區(qū)5913元/㎡，價(jià)格差高達(dá)約2653元/㎡。

如果對(duì)比黃河片區(qū)和天府旌城，那價(jià)格差距就會(huì)更大，但這兩個(gè)片區(qū)都只有一個(gè)樓盤在售，所以，不作為片區(qū)均價(jià)來(lái)比較。

在售樓盤單盤均價(jià)排行榜中，2024年全年簽約均價(jià)最高的為美信國(guó)際花園城10091元/㎡，最低的為杰陽(yáng)天城5276元/㎡，價(jià)差約4815元/㎡。

總之，從前兩年樓市下行開始，德陽(yáng)樓市的熱銷浪潮退去，價(jià)格差距就在逐漸加大，占據(jù)核心位置的、有稀缺地段資源的或者產(chǎn)品有明顯優(yōu)勢(shì)的高品質(zhì)樓盤，價(jià)格較為堅(jiān)挺甚至個(gè)別樓盤還略有上浮，其他樓盤則是能以價(jià)換量，穩(wěn)住價(jià)格不降都算優(yōu)秀了。

下面還有重點(diǎn)

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