現在的樓市，和股市有點類似，都是結構性行情，旱的旱死，澇的澇死。

就拿深圳來說，有的小區咔咔成交，也有的小區完美錯過“小陽春”；再看售樓處，一邊是人潮涌動，另一邊是門可羅雀。市場愛與不愛，都非常明顯。

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深圳樓市，年后的新房住宅成交中規中矩，3月前25天累計網簽了3219套，而同期二手住宅網簽量4993套。

為了賣房子，那些滯銷項目，開發商們紛紛使出渾身解數，降價的，送東西的，提高傭金的，請幾個“猛男”在自家樓盤門口光著膀子舞動身體的。

那么，賣得好的是哪些樓盤呢？

從近一個月的網簽數據來看，成交量前10名的新房項目，單價大多在5萬/㎡以上，像前海和福田均價9-10萬/㎡的改善新盤，這段時間也賣得相對順利。

與之對應的，那些單價2-4萬/㎡的郊區新房，基本都是零零星星的成交。

越“貴”越不愁賣，越“便宜”越難賣，為什么會這樣呢？

本質還是因為純剛需的選擇實在太多了。

進一步有商品房，退一步有保障房，其中后者的供應也越來越大。

早在2018年，深圳就明確未來商品房只占市場供應的40%左右，剩下60%都是保障性住房。

2021-2027年深圳將累計新增建設籌集保障性住房100萬套。未來，深圳保障性住房將覆蓋約350萬-400萬人。預計到2035年，深圳保障性住房覆蓋人群將達到約500萬人，約占全市常住人口的26%。

從這個角度來看，深圳政府的確偏愛剛需，“居者有其屋”并非空談。但就本輪救市來說，政策想托舉的不是純剛需的房子，而是有錢人的房子。

在改善主導的樓市新時代，“差房子”的使命是房住不炒，“好房子”的命運必然是防不住炒。兩類房子，兩種人生。

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進入改善時代，是不是意味著面積越大越吃香？

不見得

像南山西麗知名盤寶能城，最近有8套法拍房集中進行二拍，戶型從132平到422平之間，成交總價1326萬-3456萬，單價8-10萬左右。

其中，單價最貴、競拍最激烈的一套是132平戶型，最便宜的幾套則是253-259平大戶型，而且有兩套還是以底價成交。

龍華金茂府也是類似情況：剛需板塊，豪宅定位，又是次新房，2019年底開盤均價10.3萬/㎡，隨便生在一個真豪宅板塊，如今成交均價也不至于停留在8.5萬/㎡。關鍵是，小區的二手房成交極少，這種情況在樓市來說，屬于無量下跌。

還有上世紀建的老式塔樓，現在不好拆，漲幅也有限，戶型越大意味著存在的流動性風險越大，一般不要碰。帶學區的用完就賣。留戀一個注定下滑的房產，只會讓自己的家庭資產也跟著下滑。

0最理想的做法就是及時置換。把房產置換當作升艙來看，每一次以舊換新，每一次資產整合，都是為了對沖你原有房子的長期貶值。0

03

市場越來越分化，普通人該帶著怎樣的思維怎么去買房？

1、理解供需與產業對房產價值的影響。

鹽田住宅供應不多，但是房價漲不動，因為這里是港口、旅游業，留不住高收入群體；反觀南山坐擁騰訊、大疆、中興等科技巨頭，高凈值人群持續涌入，即便供應放量也能撐起房價。所以房子值不值錢，看的是片區能創造多少高薪崗位。

2、200萬以下在深圳就不要想著投資了。

這個價位只能買郊區或老破小，這類房子有三大硬傷：接盤人群收入不穩定、同類型房子太多、還有保障房搶客。現在年輕人未必非要買房，租房也能過。

3、剛需房千萬別砸錢搞豪華裝修。比如三四百萬的房子花七八十萬裝修，這錢基本打水漂。

因為你第一套房以后大概率是要換的。賣房時聰明買家只看地段，你花大價錢豪裝，在人家眼里就值個零頭，頂多讓房子看著順眼點。等哪天你換了終極改善住房，再考慮砸錢裝修也不遲。

樓市下半場，能穿越周期的從來不是房子本身，而是房子背后那群人的創富能力。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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