上海二手房的熱度起來了，價格漲沒漲不說，成交量實打實上去了。

　　相比去年的寒意十足，如今是真的回暖了。

　　那么，二手房的談價空間，是不是也同步收窄了呢？

　　房東是不是已經不接受大刀砍價了？

　　我們最近專門研究了一下上海二手房的議價空間，并提出 議價率 這個指標。

　　議價率=成交總價/掛牌總價。

　　議價率越高，說明房東心態越好；反之， 說明房東心態差，愿意接受割肉賣房。

　　那么，在金三銀四的這個檔口，上海二手房的議價率如何呢？

　　什么樣的房子，能接受較高的砍價幅度？

　　什么樣的房子，房東心態更加堅挺？

　　無論是買家，賣家，還是置換客，如果能清晰地知道，現在市場上的議價空間到底有多少。無疑會在買賣過程中，占據更多主動權。

　　二手房談價空間收窄了

　　數據來源：房外房研究院

　　上圖，是自2020年起至今上海二手房議價率的走勢，基本吻合市場走勢。

　　市場好，議價率高，砍價空間少；

　　市場差，議價率低，砍價空間大。

　　1）2024年9月，新政前，是近五年的最低位。

　　議價率低至92.4%，砍價空間平均達到7.6%，當時也是房東心態最差的時候。

　　一套掛牌1000萬的房子，最終的成交價大概率在924萬附近。

　　一套掛牌500萬的房子，最終的成交價大概率在462萬左右。

　　當時只要在上海買房，見面先直接來個9折，這個折扣落到單套房源上大概率只多不少。

　　2）上個月，2025年2月，議價率是93.96%，略微回升，市場進入復蘇通道。

　　3）那么房東心態最好的是什么時候呢？

　　22年4月份，也是上海樓市的階段性頂點。

　　當時議價率是98.17%，砍價空間只有1.83%。

　　3個月房子還沒賣掉，降價也沒客戶！賣房太痛苦？

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　　剛需房和豪宅，談價空間大

　　改善房房東，心態最好

　　分總價段看，議價率有較大提升的總價段是：

　　300-1000W；1200-1500W；

　　有提升，但不顯著的：300W以下；1000-1200W；1500W以上；

　　數據來源：房外房研究院

　　數據來源：房外房研究院

　　1）1500w以上豪宅談價空間最大，議價率92.74%。

　　越貴的房子，下家越少；

　　總價過了億，賣房其實就講一個緣分。

　　接盤的大佬不好找啊，房東讓點價格，又怎么了。

　　而且不同總價段的房子，對應不同的財富群體，群體之間賺錢能力差距很大，房子占家庭總資產的比重相差也很大。

　　買300萬剛需房的年輕人，可能老家不是上海的，辛辛苦苦攢了100多萬首付，再背200萬房貸才上車。

　　這房子就是他全部家當，跟命根子似的，要是降價賣可能連本錢都保不住，所以賣家一般不肯讓價太多，怕虧血本。

　　而買5000萬豪宅的大老板呢，十年前花1000萬全款買的房，現在這房子可能只占他財產的十分之一。這些年房價翻了幾倍，人家賺麻了，就算打個九折出手也能凈賺幾千萬。

　　所以這種豪宅賣家談價時更爽快，讓價空間更大。

　　2）300w以下剛需房談價空間僅次于豪宅。

　　這個總價段，要么是遠郊房，要么是老破小，要么是郊區動遷房，而且面積都比較小。

　　是目前市場上內卷最嚴重的總價段，因此議價空間相對較大，依然是以價換量的邏輯。

　　不過只要價格到位，這個總價段的房子，出手還是很容易的，新政刺激出來了大量的剛需買家，在金三銀四入場。

　　3）500-800w剛改，800-1000w，1200w-1500w改善。

　　這三個總價段房源議價空間最小，房東心態最好。

　　我們在一線觀察到，這幾個總價段的房子，不少已經實質性漲價了。

　　比如大虹橋蟠龍天地，古美萬源城，唐鎮仁恒東郊等等。

　　4）1000-1200w總價房源，是個例外，議價空間大，可能受到新房積壓嚴重。

　　中環房東心態最好

　　分環線看，內環及郊環議價率回升力度較??；

　　內環內房子老，外環外地段差，因為議價率回升不明顯；

　　反倒是內中環及中外環間，議價率回升顯著。

　　數據來源：房外房研究院

　　中環因為相對內環開發晚一些，城市界面要更新。

　　另一方面，中環的地段也不差，在公共交通和駕車出行如此方便的今天，中環到市中心也十分便捷。

　　上海很多中產社區，都在中環線上：

　　大寧，古美，長風，天山，北蔡，御橋，新江灣城……

　　中環相比內環城市界面新，相比外環外地段更好，房子品質，配套學區，樣樣不差，房價也比較堅挺。

　　市區老破大，郊區老房子，

　　房東心態最差

　　分產品看：

　　市區次新、市區老破小、郊區次新議價率回升，房東心態回暖；

　　市區老破大，郊區老房子房東相對較差。

　　數據來源：房外房研究院

　　數據來源：房外房研究院

　　分析原因：

　　1）市區塔樓老破大居住有硬傷：

　　得房率低，一般不超過70%；

　　戶型奇葩，朝向不正，面積浪費大；

　　采光看運氣，一般都不如板樓；

　　物業維護基本都很差；

　　外立面老舊丑陋，掛滿了空調外機；

　　居住人員混雜，做生意的，開公司的；

　　容積率高，梯戶比低，高峰期等電梯是基操；

　　種種硬傷，讓老破大成為上海樓市中被淘汰的產品，接盤俠很少，市場會隨著時間的推移會越來越窄。

　　2）郊區老房子，處境也不比老破大好多少。

　　道理很簡單，對于買房人來說，我都買到郊區了，肯定要新一點了，要是愿意買老房子為什么不去市區。

　　郊區老房子，地段不行，產品還很老，接盤俠會越來越少。

　　最后，市場的確是回暖了，但分化仍然在加劇，建議大家：

　　無論賣房買房，知己知彼，帶著誠意，無腦砍價，盲目高價，都不是理性行為，只會徒增時間精力消耗，錯過買賣時機。