重磅消息來了：最近，上海市規劃和自然資源局官網披露

徐匯斜土社區C030301單元127b-23地塊完成協議出讓！

這塊地，也就是最近傳得沸沸揚揚的577億徐匯東安新村地王中的一部分，6.62萬方的體量，僅僅只能算得上是其中的“一塊小蛋糕”，就賣了足足83.5億元。

艷姐算了下，這塊地的綜合成交樓板價達到了12.6萬元/㎡，對比全國單價地王綠城小米地塊13.1萬元/㎡便宜了些許，卻剛剛好和去年12月底成交的宸嘉龍華西路地塊幾近持平。

而剔除掉不小于3274㎡的社區級公共服務設施來計算，127b-23的可售樓板價已經達到了13.3萬元/㎡，同樣和宸嘉龍華西路地塊幾近持平。

不過，相較于頗為昂貴的成交價，這塊地出爐更重要的兩大意義是：

1、傳聞中的世界級地王東安新村，終于正式起航了！

雖然已經有一塊地單獨出讓，但是細算下來，東安新村至少還將誕生未來的中國大陸新地王！甚至依舊可以挑戰世界新地王！

2、徐濱新房，或將全面迎來18萬+甚至是20萬+的超級頂豪時代！

畢竟，就在昨天，徐濱最后一個限價項目、聯動價僅14.3萬/㎡的能建·西岸譽府開盤即磬了。

艷姐恰好就在現場， 312 套房源，干出了 850 組認籌，783人入圍， 下午2點開始選房， 到下午6點出頭，剛叫到509號就已經順利清盤：

47.68億！大約四個小時一把清盤。

平均一小時11.9億。

艷姐只能說，平時外出買菜的也要個把小時。人家賣房速度比我買菜還快。車還沒開到家，看看群聊天，居然已經清盤了。

可惜的是，艷姐沒能成為 這312位業主中的一員。

雖然拿到了238號，有機會參與選房，但不幸的是，搶白菜一樣的選房速度下，到艷姐時，已經沒有艷姐做了三天三夜攻略收藏的房源了…… 1分鐘的緊急博弈時間里，實在沒辦法像其他購房者這樣，吃了秤砣鐵了心，老子無論如何都打新。艷姐，最終只能無奈棄號。

但是，產品執念已經不重要，重要的是，人家就是香，就是能一把清盤。

看看一旁的東安新村，錯過這個14.3萬/㎡的徐濱，以后再想入場，難度飆升了……

01

又是上海地產！

5天超200億鎖定徐濱+楊浦新江灣！

誰將成為最后贏家？

3月19日時，東安新村控規調整才正式獲批，短短不到一周的時間，首宗地塊就已經在3月26日進行了協議出讓，上海新楓安企業發展有限公司被鎖定為意向企業。

這家陌生的企業背后，站著的是上海巨無霸國企上海地產和徐匯城更，其旗下的徐匯城更，握有上海新楓安的全部股權。

在這宗地之前，上海地產旗下的上海城更剛剛在3月21日以協議方式以123.5億元鎖定楊浦新江灣兩宗宅地。

也就是說，在短短5天時間內，上海地產旗下成員公司已經以超200億巨額資金，先后在斷供多年的楊浦新江灣、以及正當紅的徐濱，摘下了多宗鉆石地塊。

東安新村的這口熱湯，由上海地產來搶先喝下，算不得稀罕事。

這個結果，對于很多有意向的房企來說，甚至留下了諸多想象空間。

畢竟觀察過去這幾年，上海地產手中不少高能級的地塊都在后續通過上海聯交所掛牌交易方式進行了轉讓，典型如黃浦濱江的綠發浦江園，就是前兩年綠發通過上海聯交所從上海地產手中收過來的；再比如同樣在徐匯的招商·海上清和璽，當初也是上海地產和徐匯城更協議方式拿下后又轉讓給招商蛇口的……

也因此，這宗首發地塊的最終歸屬，或許暫時還要打上一個問號。

但基本可以確定，按徐匯和上海對這里的重視程度來看，最后的開發商必然不容小覷。

02

保“中國大陸新地王”

爭“世界新地王”

就像我們開頭說的，這次的127b-23地塊對于整個東安新村來說，僅僅只能算得上是一道開胃小菜。

統共規劃了7宗地的東安新村，完全稱得上是一個超級綜合體，這里規劃了商住、醫療、教育等非常完整的生活服務體系，更是涵蓋了3宗涉宅用地。

這3宗地規劃了足足約60萬的總建面，包含了約5.46萬方的商業、約5.01萬方的辦公、約7.74萬㎡研發、以及：

合計約41.83萬方的住宅。

去掉其中占了大約2萬方的社區公共服務設施，實際可售的住宅總體量大約是39.82萬方。

值得注意的是，此次已經在做協議出讓的127b-23也是其中最小的一塊地，另外兩宗地不排除同樣會以協議形式出讓。

那么如果按12.6萬方/㎡的綜合成交樓板價來算，未來略大一些的127b-24地塊差不多將正好達到100億的出讓價。

至于總體量達到了45.51萬方、也是商辦研業態所在的125-31地塊，光是看27.3萬方的計容住宅，就價值約344億元。

此外，10.47萬方的商辦按3萬/㎡的樓板價來計算，大約是31.4億元，7.74萬㎡的研發按2萬/㎡的樓板價，大約是15.5億元。

也就是說未來125-31地塊的出讓總價大約能有391億元，直逼400億！

要知道中國大陸的總價地王紀錄，還是2020年香港置地拿下西岸金融城地塊時創下的，但也不過310.5億元——對比看，光是125-31的住宅部分，就已經注定超過這個數額。

也就是說，剩下的兩宗地未來無論如何出讓，東安新村都注定將打破310.5億的紀錄，誕生出中國大陸總價新地王！

如果剩下的兩宗地打包一起出讓，大約500億人民幣的出讓總價，也將打破此前恒基兆業奪下香港中環新海濱3號地塊時的508億港元！依舊可以刷新世界紀錄！

簡單來說，東安新村目前的確定狀態是：

保中國大陸新地王，爭世界新地王！

03

徐濱全面迎來超級頂豪新時代！

全力邁向20萬+？

東安新村就在香港置地的西岸金融城附近，兩個新舊地王之間僅僅只隔了一個正大樂城和徐濱最后一個限價項目——中能建的能建·西岸譽府。

西岸譽府的售罄，疊加東安新村的起航，也將最近市場對于徐濱的期待值推上了一個全新的高潮：

這意味著徐濱在此刻，正式邁入新征程！將全面迎來超級頂豪新時代！

基本可以肯定的是，目前，整個徐濱都在全力邁向20萬+。

遙想去年香港置地啟元入市時，就是17.8萬元/㎡的單價，而當時新天地的全國銷冠盤中海順昌玖里也不過只有17.2萬元/㎡。

對標看新天地，排在金字塔尖的翠六已經在去年賣到了21萬元/㎡，而目前來看，價值認知還在不斷拉升的徐濱，邁入20萬+也是遲早的事。

說直白點，如果不是此前還有限價地塊的存在，或許早在去年，徐濱就已經能夠全面跟上新天地的步伐。

甚至從某種程度上來說，徐濱走到今天這個高度，其實是從很多地塊的拆遷開始就已經注定的，整個上海都對這里的發展寄予了厚望。

依舊有望沖擊世界地王的東安新村，是在大約半年前完成的動遷。

也是從這個動遷起筆開始，這里就注定不凡，這是上海有史以來體量最大的單地塊一次性征收，足足涉及了6057證，在冊的戶籍人員都達到1.5萬人左右。

然而如此大規模的動遷，從啟動到6054證成功簽約、達成99.95%的簽約比例，僅僅只花了短短5天時間。

而這樣高效率的動遷速度，被大家默契地歸功為：

來自巨額拆遷資金的推動力量。

舉個簡單的例子，東安新村的拆遷中，有一位坐擁9套總面積近560平私房的神秘住戶，以大約14.6萬元/㎡的拆遷單價分到了約8200萬元人民幣……

當時整個東安新村的拆遷總建面大約在31.21萬方，以14.6萬元/㎡的標準計算，光是總的拆遷補償款就超過了450億元，整體投入的拆遷成本更是遠超想象。這樣的情況下，最終三塊地總出讓地價逼近600億也算是合情合理。

簡單來說，從拆遷伊始，這里的地價就注定高企，而地價則在很大程度上決定了未來房價。

事實上，從各方面情況看，從拆遷到出讓地價，東安新村的定價站位，就都是全面向宸嘉龍華西路看齊的。

龍華西路在2023年完成拆遷，一套約51平的房子動遷后最終拆遷戶可以到手約742萬元，也就是說每平米收儲成本達到14.5萬元——和東安新村幾乎持平。

而東安西村首宗地塊的協議出讓價格，顯然也是參考了此前龍華西路成交價，未來售價估計也會充分對標。

容積率僅1.5的宸嘉龍華西路目前已經蓄勢待發，初步的設計方案也已經出爐，將做高低配產品打出差異化，推出117-360平的洋房、高層、疊加、聯排。

此外，還有綠城小米地王作為參考，前段時間，這里公布案名為“潮鳴東方”，定位為綠城30周年的一號作品，計劃將在二季度入市，將推主力建面約270-300平的大戶型，僅有120套房源。

不管是綠城還是宸嘉，都是做頂豪的熟手，比如目前潮鳴東方的設計方案也已經相當驚艷，未來必然也會充分做高溢價。

目前看來，這兩個項目的價位，保守估計都至少要在18萬+，規劃了別墅的宸嘉龍華西路，低密產品價格基本將直奔20萬+。

今年黃浦18.9萬元/㎡的嘉里金陵華庭入市時，所有人都在翹首觀望。

因為大家都知道，這個項目的入市表現，或將成為今年頂豪市場熱度的一個判斷基準。

最終，嘉里金陵華庭首批次158套房源當日開盤3小時就全部售罄，總銷售達到了92.34億元，這個成績也讓很多同行懸著的心緩緩放下。

如果說，嘉里金陵華庭算是整個上海頂豪市場的風向標，那么未來綠城和宸嘉的最終定價如何、又能受到多大的市場追捧，也將成為未來整個徐匯濱江的信心基點和價值錨點。

未來東安新村可以在一手市場賣到多少？后續的兩塊地如果直接進入招拍掛市場熱度將如何？都將和這兩個項目的表現息息相關。

當然，距離這些答案揭曉已經不再遙遠。

作為中國大陸單價地王和總價地王紀錄的保持者，當下正在邁入新時代的徐濱，還在等待著繼續破紀錄。而全新的中國大陸總價新地王，也即將再度在這里誕生！

主編：張艷

責編：Nanako

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