文：蔡壘磊

隨著前幾天深圳開始建立房票制度，一線城市基本已經(jīng)確認(rèn)都在這條路上了。再加上一些二線城市的跟進(jìn)，趨勢已經(jīng)很明了，那就是未來房子必將逐漸回歸消費(fèi)屬性，拆遷再也不是一件值得期待的事。

其實(shí)寧波早就有房票了，只不過當(dāng)時(shí)是有現(xiàn)金和房票二選一的選項(xiàng)。不過現(xiàn)在不一樣了，有些地方開始不給現(xiàn)金選項(xiàng)了，要么就打一個(gè)低到讓你不忍直視的折扣，你要不要拆？不拆就算了，讓你一直住到定性為危房為止，一樣要拆；拆，那就得接受被分配去郊區(qū)——等于是拆你更靠近中心的老房子，分配給你郊區(qū)那幾個(gè)指定樓盤的新房，你需要在指定的時(shí)間里補(bǔ)一筆錢“部分購買”，還得自己裝修，這樣既消化了郊區(qū)賣不出去的新房，開發(fā)商得到了回款，原拆位置又可以建保障房，帶動(dòng)了房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)，國家還幾乎不用出錢。

原先為什么拆遷能占便宜？因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)的繁榮期，是資本家跟你談，開發(fā)商主導(dǎo)，它核算一下成本只要能賺錢，能接受，就會(huì)盡量滿足你的胃口——尤其是樓層特別低的，甚至可以溢價(jià)2倍賠付給你，為什么？因?yàn)樗灰獎(jiǎng)e人就要，有利潤就有競爭，是市場邏輯，造了高樓以后能快速賺回來；現(xiàn)在是房地產(chǎn)的下行期，沒有資本家跟你談，只有政府跟你談，國企跟你談，那就不一樣了。

所以我說什么來著？地段的確很重要，但它的重要邏輯在變化。本質(zhì)就是原先地段永遠(yuǎn)是地段，沒有折舊，也不用算折舊——為什么？因?yàn)椴鹆艘院缶妥兂闪送囟蔚男路浚瑳]準(zhǔn)還能敲一筆，所以沒有人會(huì)去計(jì)提折舊。可未來當(dāng)“老房子就是老房子”，沒有了“拆遷賺錢”的預(yù)期以后，每一年的貶值都是要算進(jìn)去的——現(xiàn)價(jià)是未來預(yù)期價(jià)的時(shí)間折現(xiàn)。你說破大天來，20年前造的房子的價(jià)格也必須遠(yuǎn)低于新造的隔壁的小區(qū)，即同一地段，不同新舊的小區(qū)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)極其明顯的差距。

所以哪怕預(yù)期房地產(chǎn)是不漲不跌，每個(gè)人的房子也都在跌價(jià)，是每個(gè)人。不管新房賣什么價(jià)，你的房子都在跌價(jià)，就這么回事兒。

有人可能會(huì)說，我就是死釘著不同意，哪怕成了危房，我也不同意安置方案，你給我原地方重建，我就得住那里——?jiǎng)e天真了好嗎？這就得看政府的心情了，理論上你的危房一旦拆除，你的那套房產(chǎn)權(quán)利就已經(jīng)結(jié)束了，你還以為你能主張什么權(quán)利？下面的土地又不是你的，不服你就去告，看能不能贏。

房票雖然就是搶錢，但在房價(jià)下行期，在沒有資本家跟你談判的前提下，這或許已經(jīng)是你能拿到的最好的結(jié)果。只不過現(xiàn)在補(bǔ)償什么，多少錢，怎么計(jì)算，主動(dòng)權(quán)都在人家手里，因?yàn)楝F(xiàn)在政府不著急，有的是地方拆，而且拖下去跌的是你，又不是它，它現(xiàn)在早沒興趣搞基建了，并沒有強(qiáng)拆你的時(shí)間緊迫性。

2000年前的房子，全部都要舊改，你不同意，自有別人同意，趨勢就是一二線城市會(huì)多出很多的保障房，以容納更多人口。而三線以下城市，則在N年以后會(huì)加速空心化，農(nóng)村化——現(xiàn)在回老家的年輕人，在中國經(jīng)濟(jì)再一次起來，再一次有財(cái)富效應(yīng)后，會(huì)再次回到大城市，以更低成本的方式或租或買地住上更穩(wěn)定的一二線房子。

租金還會(huì)降，房價(jià)也還會(huì)降，僅有那些真正的豪宅，才會(huì)擁有投資屬性，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)起來后，有錢人多，豪宅少，沒得選。而品質(zhì)地段與保障房靠近的普通商品房，都將“消費(fèi)化”，不管掛單價(jià)還在不在，都只是心理安慰，會(huì)失去流動(dòng)性。

當(dāng)然我知道，那些年在房子里掙到錢的人是不會(huì)信我的，就像我也不可能相信那些說比特幣要?dú)w零的人一樣。但不一樣的是，比特幣不會(huì)變舊，不會(huì)分化，不會(huì)隨著時(shí)間變成“你的比特幣值錢，我的比特幣不值錢”——這就是它會(huì)隨著周期回來而回來的關(guān)鍵。

所以為什么會(huì)盈虧同源？因?yàn)橛新窂揭蕾嚒愠捶抠嵉藉X了，必然加杠桿炒，最后因?yàn)椴幌嘈胖芷跁?huì)回調(diào)很久而死扛，然后把賺的錢都還回去。但這不僅是你，我也是，也有路徑依賴，巴菲特也沒有區(qū)別，重點(diǎn)是什么？是大家手里的東西誰是長期向上的趨勢，誰能更容易扛過周期，那誰就能拿到“復(fù)合收益”——就像有人說巴菲特要是出生在中國，也炒不好股一樣；而誰扛不過周期，誰的標(biāo)的的周期無法在短時(shí)間回調(diào)后就掉頭向上，誰就成了犟種和賭狗。

這就是區(qū)別，它是由標(biāo)的本身的特性決定的，不服就下注，我賭你會(huì)輸。

（完）

我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。